開頭先聲明：此處的“接盤俠”不是貶義。

2024年2月22日，海淀翠湖科技園0024地塊（以下簡稱：翠湖地塊）開拍，13家企業(yè)參與，最終港中旅憑運(yùn)氣搖號摘得。

有業(yè)內(nèi)人士說：這是海淀翠湖科技園板塊18年來唯一純商品房住宅地塊——無配建，容積率只有1.8，規(guī)劃建筑面積約4.5萬平米，僅有400余套房，妥妥低密洋房社區(qū)。

翠湖地塊之所以吸引13家房企角逐，一方面是各房企土儲告急，需補(bǔ)充土地儲備；另一方面是翠湖地塊體量小、配套好，周圍是產(chǎn)業(yè)高地，可以源源不斷輸送買房客戶。

港中旅靠天賜好運(yùn)搖號拿下翠湖地塊時，估計另外12家參與競爭的企業(yè)是羨慕嫉妒恨的。其實(shí)不必這樣！

因?yàn)檫@塊地的操盤方并不是港中旅，而是中海。港中旅只是和東方雨虹一樣，為中海當(dāng)一次“馬甲”。

6天后（2月28日），一家名為星旅（北京）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司注冊成立，據(jù)媒體消息，這家公司約70%股權(quán)質(zhì)押給了中海地產(chǎn)，隨后的劇情大概率是中海地產(chǎn)控股這家公司并操盤翠湖地塊。

花開兩朵，各表一枝。

2024年3月15日，順義后沙峪空港六期SY00-2301-0001地塊（以下簡稱：后沙峪地塊）出讓，37家公司參與，連貝殼的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)平臺貝好家置業(yè)都來了。

很快，后沙峪地塊拼到了搖號環(huán)節(jié)。最終北京建工贏得這僅有2.7%勝率的機(jī)會。

后沙峪地塊土地面積約1.7萬平米，地上建筑規(guī)模約3.4萬平米，容積率2.0，和翠湖地塊一樣，也是個配套好、體量小的項(xiàng)目。

體量小，意味著土地款不高，項(xiàng)目僅有3、400套房，容易去化和回款。因此翠湖地塊和后沙峪地塊吸引了很多“馬甲公司”參與，據(jù)說有家房企在后沙峪地塊競拍上用了10多家“馬甲公司”。

但是，勝利最終屬于北京建工。

今年以來，北京建工攻城略地，勢頭很猛，其在房山攬星宸和攬星樾兩個項(xiàng)目賣得不錯，豐臺的熙華臺更是接近售罄，昌平新項(xiàng)目也將開盤。

大家都以為后沙峪地塊是北京建工自己操盤。但是劇情反轉(zhuǎn)，日前該地塊的案名透出——星宸和煦！

這名字聽著像是保利的項(xiàng)目，實(shí)際上它就是保利在操盤。

星宸和煦規(guī)劃效果圖已經(jīng)流傳在網(wǎng)上，一共9棟樓，大約270戶左右，容積率2.0，產(chǎn)品和保利在順義的頤璟和煦大同小異，從防火挑檐到設(shè)備平臺，滿滿的贈送面積，預(yù)計得房率達(dá)到100%。

有網(wǎng)友戲稱，這是“頤璟和煦從馬坡跑到了后沙峪”。

沒錯，頤璟和煦如果實(shí)現(xiàn)開盤熱銷，那么星宸和煦就是保利在順義的第二子。深耕朝陽區(qū)后，保利開始深耕順義區(qū)。

“兩朵花”都表完了，其實(shí)房小評和大家一樣迷惑：港中旅和北京建工都是大型國企，在北京市場上也有開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，他們?yōu)楹螌⒑貌蝗菀讚u號拿到的優(yōu)質(zhì)地塊讓給別人來操盤呢？

一種說法是：這倆項(xiàng)目的合作協(xié)議在拿地前就簽了。港中旅和北京建工一開始就沒打算自己操盤，所以在拍地的時候就拉上了中海和保利，大家簽了拿地合作開發(fā)的協(xié)議，目的是減少出資額，分擔(dān)風(fēng)險。

簽協(xié)議的時候，各方都覺得中簽幾率不大，但沒想到真中簽了。這樣的設(shè)計本來就是為了分散拿地資金壓力，至于拿下來誰操盤并不重要。只能說中海和保利有錢，拿地前能與其他參賽選手簽“保贏協(xié)議”。

另一種說法是：隨著市場壓力越來越大，部分國企房企已經(jīng)意識到市場風(fēng)險，開始有選擇操盤，對于有難度的項(xiàng)目找合作方操盤。

隨著北京樓市操盤難度越來越高，翠湖地塊和后沙峪地塊資源雖然好，但是周邊競品、二手房也很多，而且價格都比它們低，這倆項(xiàng)目銷售壓力也很大。

說到這里，就可以解釋本文開頭說的“接盤俠”的意思了：此處的“接盤俠”不是最后的“背鍋俠”，而是頂梁柱，是市場調(diào)整階段的穩(wěn)定器。

“躺贏時代”已經(jīng)結(jié)束，靠運(yùn)氣拿的地，不能靠本事再做虧（已經(jīng)有很多這樣例子）。

與此同時，國企房企手里又有錢，需要完成投資指標(biāo)，那就干脆拿地后找有實(shí)力、愿意接盤的央企房企合作，中海和保利自然成為首選。

接下來，估計還會有更多的地塊找中海和保利這樣的央企房企合作開發(fā)，頭部央企房企正在成為一線城市地塊的“接盤俠”，成為樓市的中流砥柱。

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