一季度房地產(chǎn)數(shù)據(jù)出爐政策還需精準(zhǔn)發(fā)力

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2024-04-22 11:32

4月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了2024年一季度宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)各項(xiàng)數(shù)據(jù)，一季度國(guó)民經(jīng)濟(jì)延續(xù)了回升向好態(tài)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)GDP同比增長(zhǎng)5.3％。房地產(chǎn)受去年一季度高基數(shù)等因素影響，數(shù)據(jù)總體不甚理想，但從3月單月數(shù)據(jù)看，商品房銷售和新開(kāi)工等指標(biāo)降幅收窄，市場(chǎng)呈現(xiàn)局部回暖跡象。

年初以來(lái)，“三大工程”持續(xù)發(fā)力，一定程度上彌補(bǔ)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資下滑缺口；房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制和融資“白名單”加速落地，有效疏通了房企融資渠道；各地包括住房“以舊換新”、放松限購(gòu)等優(yōu)化政策對(duì)市場(chǎng)形成利好刺激。但是由于市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化以及有效需求不足的現(xiàn)狀，房地產(chǎn)市場(chǎng)全面回暖仍需政策持續(xù)發(fā)力和市場(chǎng)信心的進(jìn)一步恢復(fù)。

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理性看待一季度房地產(chǎn)數(shù)據(jù)

一季度房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、銷售、房企到位資金等各項(xiàng)指標(biāo)繼續(xù)呈現(xiàn)下滑態(tài)勢(shì)，但是也不必過(guò)度悲觀，對(duì)一季度數(shù)據(jù)還應(yīng)理性看待和客觀評(píng)價(jià)。

首先看房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資。今年1～3月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資22082億元，同比下降9.5％。其中住宅投資16585億元，下降10.5％。從月度累計(jì)同比數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資自2022年4月以來(lái)已經(jīng)連續(xù)26個(gè)月負(fù)增長(zhǎng)，但與近10年同期對(duì)比并不算低，僅略低于疫情前的2019年，且高于2018年及之前的任何年份。從年度數(shù)據(jù)看，2021年為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的歷史高點(diǎn)，達(dá)到14.76萬(wàn)億元，經(jīng)歷了兩年下滑，2023年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資降至11.09萬(wàn)億元，但仍高于2017年水平。

此前知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家高善文曾根據(jù)發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)做出分析，認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占GDP比重長(zhǎng)期中樞應(yīng)維持在7％左右。以此數(shù)據(jù)作為衡量標(biāo)準(zhǔn)，2021年這一數(shù)值為12.84％，經(jīng)歷兩年調(diào)整，2023年回落至8.8％，但仍在合理中樞之上。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的下降應(yīng)該理解為投資過(guò)熱之后的理性回歸，并沒(méi)有出現(xiàn)超調(diào)。

其次看房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)。1～3月，新建商品房銷售面積22668萬(wàn)平方米，同比下降19.4％，其中住宅銷售面積下降23.4％。新建商品房銷售額21355億元，下降27.6％，其中住宅銷售額下降30.7％。

梳理最近10年商品房銷售數(shù)據(jù)可以看出，商品房銷售從2016年起就保持在每年15億平方米以上的高位，2018年至2021年更是連續(xù)4年銷售面積均超過(guò)17億平方米，2021年達(dá)到近18億平方米的高位。2022～2023年連續(xù)兩年下滑，2023年下滑至11億平方米，創(chuàng)出10年來(lái)新低。理性分析，商品房銷售下滑是房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系變化的必然結(jié)果，即便如此，每年10億平方米的銷售規(guī)模與市場(chǎng)需求相比，總量并不算低。但是銷售急速下滑不僅對(duì)市場(chǎng)信心產(chǎn)生負(fù)面影響，更重要的是對(duì)房企資金回籠帶來(lái)巨大壓力。

另外，一季度數(shù)據(jù)的大幅下滑還與去年的高基數(shù)有關(guān)，去年一季度住房需求集中釋放，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)一波爆發(fā)式增長(zhǎng)，受高基數(shù)影響，今年一季度同比數(shù)據(jù)出現(xiàn)明顯降幅。從今年3月份數(shù)據(jù)看，新建商品房單月銷售面積達(dá)到1.13億平方米，好于去年下半年以來(lái)各個(gè)月份。另外，一季度新建商品房銷售面積和銷售額比1～2月份降幅分別收窄了1.1和1.7個(gè)百分點(diǎn)，說(shuō)明穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策措施已經(jīng)開(kāi)始顯效，市場(chǎng)呈現(xiàn)恢復(fù)企穩(wěn)的跡象。如這一趨勢(shì)能夠延續(xù)，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)不會(huì)太差。

第三是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到位資金情況。1～3月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金25689億元，同比下降26％。其中國(guó)內(nèi)貸款下降9.1％，利用外資下降11.9％，自籌資金下降14.6％，定金及預(yù)收款下降37.5％，個(gè)人按揭貸款下降41％。

透過(guò)這組數(shù)據(jù)可以看出，國(guó)內(nèi)貸款在房企資金來(lái)源中降幅最小，且降幅比1～2月份收窄了1.2個(gè)百分點(diǎn)，反映出今年以來(lái)房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制和融資“白名單”正在發(fā)揮作用。這一點(diǎn)從4月18日央行公布的一季度金融數(shù)據(jù)也可以得到佐證：3月末房地產(chǎn)業(yè)中長(zhǎng)期貸款增長(zhǎng)了4.9％，比上年末高0.6個(gè)百分點(diǎn)。一季度累計(jì)增加6727億元，新增額高于上年同期。

在房企資金來(lái)源中，定金及預(yù)收款下降37.5％，反映出商品房銷售，特別是期房預(yù)售仍存在較大壓力，房企通過(guò)銷售回籠資金仍然比較困難。個(gè)人按揭貸款下降41％，說(shuō)明居民個(gè)人貸款購(gòu)房意愿依然不強(qiáng)，加杠桿能力和意愿明顯減弱，盡管去年以來(lái)個(gè)人住房貸款利率連續(xù)下調(diào)，已處于歷史低位，但對(duì)市場(chǎng)的刺激效果并不明顯。

第四是看商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，3月份70個(gè)大中城市新房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比下降0.3％。其中一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.1％，降幅比上月收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)；二三線城市環(huán)比分別下降0.3％和0.4％，降幅均與上月持平。一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.7％，降幅比上月收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)；二三線城市環(huán)比均下降0.5％，降幅均比上月收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)。70個(gè)大中城市中新房?jī)r(jià)格環(huán)比下降的城市有57個(gè)，二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下降的城市有69個(gè)。

數(shù)據(jù)顯示，部分前期調(diào)整到位的城市出現(xiàn)企穩(wěn)跡象，調(diào)整趨勢(shì)開(kāi)始向一線城市傳導(dǎo)，特別是廣州、深圳房?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯松動(dòng)。另外，二手房?jī)r(jià)格跌幅大于新房?jī)r(jià)格，究其原因，在定價(jià)機(jī)制上，新房?jī)r(jià)格受成本及政府指導(dǎo)價(jià)影響，價(jià)格浮動(dòng)空間有限，而二手房交易更體現(xiàn)市場(chǎng)化特征，價(jià)格調(diào)整相對(duì)靈活；在市場(chǎng)規(guī)模上，二手房市場(chǎng)逐漸成為市場(chǎng)主流，隨著掛牌量的增加，議價(jià)空間也隨之增大；在住房品質(zhì)上，一些二手房由于在房齡、戶型、配套等方面的劣勢(shì)進(jìn)一步拉低了二手房?jī)r(jià)格。當(dāng)然，二手房?jī)r(jià)格的持續(xù)下跌也勢(shì)必會(huì)影響到新房?jī)r(jià)格，新房以價(jià)換量將是房企的重要選項(xiàng)。

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政策還需精準(zhǔn)發(fā)力

年初以來(lái)，房地產(chǎn)政策延續(xù)了持續(xù)寬松的主基調(diào)。在投資端，城中村改造、保障房建設(shè)和“平急兩用”基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)“三大工程”持續(xù)發(fā)力，一定程度上彌補(bǔ)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資下滑缺口。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，“三大工程”拉動(dòng)了房地產(chǎn)投資0.6個(gè)百分點(diǎn)。在融資端，延續(xù)了“金融16條”相關(guān)支持政策，建立了城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制和“白名單”制度，有效疏通了房企融資渠道。在需求端，進(jìn)一步降低了個(gè)人住房貸款利率，各地因城施策出臺(tái)了包括住房“以舊換新”、放松限購(gòu)等優(yōu)化政策對(duì)市場(chǎng)形成利好刺激。

盡管如此，從一季度數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于深度調(diào)整階段。供給端，房企的資金壓力尚未得到根本緩解，影響到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和保交樓項(xiàng)目的順利推進(jìn)；需求端，有效需求不足，居民購(gòu)房能力和意愿下降，導(dǎo)致商品房銷售持續(xù)不振。市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)根本好轉(zhuǎn)，還需政策持續(xù)發(fā)力和市場(chǎng)信心的進(jìn)一步恢復(fù)。

首先，從供給端破解房企融資壓力。今年，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部和國(guó)家金融監(jiān)管總局主導(dǎo)的城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，為疏通房企融資渠道發(fā)揮了重要作用。截至3月末，商業(yè)銀行對(duì)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制推送的全部第一批“白名單”項(xiàng)目完成審查，其中審批同意項(xiàng)目數(shù)量超過(guò)2100個(gè)，總金額超過(guò)5200億元。盡管融資協(xié)調(diào)機(jī)制十分“給力”，但與房地產(chǎn)總體融資需求相比仍有較大缺口。一方面信貸資金規(guī)模有限，另一方面商業(yè)銀行出于防范風(fēng)險(xiǎn)的考量，對(duì)“白名單”項(xiàng)目的審核也會(huì)愈發(fā)嚴(yán)格。

除了針對(duì)項(xiàng)目的融資支持外，針對(duì)出險(xiǎn)房企的救助同樣重要。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的兩年多時(shí)間，已經(jīng)有數(shù)十家房企出現(xiàn)債務(wù)違約，目前這些房企大多尚未走出困境，隨著市場(chǎng)轉(zhuǎn)差，處境還會(huì)愈發(fā)艱難。如何對(duì)出險(xiǎn)房企實(shí)施救助，加快出險(xiǎn)房企的債務(wù)重組，成為下一步亟待解決的最大難題。針對(duì)違約房企的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)處置，廣開(kāi)首席產(chǎn)業(yè)研究院院長(zhǎng)連平近期在報(bào)告中建議，探索設(shè)立國(guó)家房地產(chǎn)基金，中長(zhǎng)期支持行業(yè)不良資產(chǎn)處置。根據(jù)房企存量債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，建議該基金規(guī)模在萬(wàn)億元左右。除了中央財(cái)政出資作為基金初始資本金外，其余可由政策性銀行、國(guó)有大型商業(yè)銀行、保險(xiǎn)公司、AMC資產(chǎn)管理公司等投資參股，以系統(tǒng)性、中長(zhǎng)期應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。

其次，破解有效需求不足難題，滿足不同層次住房需求。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)主要癥結(jié)一方面是有效需求不足，另一方面是改善性需求受到一定制約。

剛性需求層面，目前包括青年人、外來(lái)務(wù)工人員等近4億低收入群體住房問(wèn)題尚未得到有效解決。他們的住房需求客觀存在，但并非有效需求，這類群體的收入水平與城市高昂的房?jī)r(jià)并不匹配，完全通過(guò)商品房市場(chǎng)滿足他們的住房需求也不現(xiàn)實(shí)。今年中央層面明確提出建立“市場(chǎng)＋保障”的雙軌制住房供應(yīng)體系，目的就是通過(guò)租購(gòu)并舉的住房制度，滿足多層次、多樣化的住房需求。對(duì)于絕對(duì)低收入群體，通過(guò)保障性租賃住房和長(zhǎng)租房滿足其住房需求；收入稍高的群體通過(guò)共有產(chǎn)權(quán)住房或者二手房滿足住房需求。從“一張床”到“一間房”“一套房”，滿足不同層次、不同階段的住房需求，形成住房迭代升級(jí)。

改善性需求層面，隨著生活水平的提高，居民對(duì)住房品質(zhì)的追求也在提升。住房以舊換新、以小換大等改善需求已經(jīng)成為新建商品房市場(chǎng)主力。過(guò)去的市場(chǎng)供給以90平方米以下的小戶型為主，特別是上世紀(jì)建成的住房，不僅空間狹小，而且環(huán)境和配套較差，而高品質(zhì)的住房供應(yīng)相對(duì)有限。為了適應(yīng)新的市場(chǎng)環(huán)境，應(yīng)當(dāng)鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商適應(yīng)改善性需求的高品質(zhì)住房，并為改善性需求在以舊換新等方面創(chuàng)造條件。全面取消房地產(chǎn)項(xiàng)目“90／70”政策限制，取消價(jià)格上限限制，允許開(kāi)發(fā)商根據(jù)市場(chǎng)需求合理定價(jià)，逐步實(shí)現(xiàn)商品房市場(chǎng)完全由市場(chǎng)調(diào)節(jié)。

標(biāo)簽：房地產(chǎn)商品房銷售

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