2024年5月16日，由中國企業(yè)評價協(xié)會、清華大學房地產研究所、北京中指信息技術研究院主辦，北京中指信息技術研究院中國房地產TOP10研究組承辦的“2024中國房地產上市公司研究成果發(fā)布會暨第二十二屆產城融合投融資大會”召開。

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1.上市房地產公司的經營表現(xiàn)
我們今年研究對象選取160家房地產上市公司，包括84家滬深房地產上市公司和76家內地在港房地產上市公司。相比去年減少幾家。主要由于部分房企發(fā)生債務違約導致退市，所以今年樣本相比去年減少了幾家。
看具體的研究內容，從經營規(guī)模上來看，2023年房地產上市公司總資產規(guī)模連續(xù)兩年負增長，降幅還在擴大。具體來看，滬深上市公司總資產均值為1309.9億元，較上年下降8.1%，降幅較上年擴大3.3個百分點。內地在港房地產上市公司總資產均值為1951.6億元，較上年下降7.9%，降幅較上年擴大2.6個百分點。
行業(yè)還在持續(xù)縮表，行業(yè)縮表主要在于民營房企和混合所有制企業(yè)，央企的資產規(guī)模與上年基本持平，地方國企還有所小幅的增長。從總資產構成來看，上市房企存貨規(guī)模、貨幣資金規(guī)模、權益性投資規(guī)模還在持續(xù)下降，僅有投資性房地產規(guī)模有所擴大。
從房企盈利能力來看，2023年由于滬深及內地在港上市房地產公司的營收較上年出現(xiàn)明顯回升，凈利潤持續(xù)下滑，虧損企業(yè)數(shù)量在增加。營收方面，滬深、內地在港上市房地產公司營收均值分別為273.5億元、396.1億元，同比分別增長2.1%、5%，增速較上年上升7.9個百分點、22.8個百分點，營收小幅增長。
凈利潤方面，滬深以及內地在港房地產上市公司凈利潤均值分別為3億元、-21.3億元，同比分別下降38.2%、29.6%。
三項費用率方面，2023年，房地產公司費用率指標在小幅走高。具體來看，滬深以及內地在港上市房地產中，三項費用均值分別為13.9%和13.7%，分別同比上升0.1個百分點、0.6個百分點。周轉率方面，2023年竣工結轉顯著加快，投資拿地仍保持謹慎，上市房企庫存周轉率總資產周轉率均有小幅提升。具體來看，滬深上市房地產公司存貨周轉率為0.32，總資產周轉率為0.2，分別較上年上升0.02、0.01。內地在港上市房企存貨周轉率與總資產周轉率分別為0.36、0.19，分別較上年上升0.06、0.03。
財務穩(wěn)健性方面，滬深及內地在港上房地產公司剔除預存賬款后的資產負債率均值分別為61.7%、71.4%，較上年分別下降0.4，上升2.3個百分點。凈負債率均值為91.2%，163.1%。現(xiàn)金短債比均值分別為1.14、0.75，較上年下降?？傮w來看上市房企負債率是有所上升，短期償債能力有所下降。
現(xiàn)金流方面，受銷售下滑、融資偏緊等多重因素影響，兩地上市公司凈現(xiàn)金流入方面出現(xiàn)持續(xù)下滑，均值分別為-18.1億元，-11.8億元，現(xiàn)金流仍呈現(xiàn)出凈流出的狀態(tài)。
股東回報方面，滬深上市房地產公司每股收益均值為-0.07元，較上年下降0.1元，內地在港上市房地產公司均值為-0.78元，同比下降0.04元。經濟增加值方面，2023年滬深上市房地產公司EVA均值同比下降28.7%至-10.5億元，內地在港上市房地產公司EVA均值同比下降11.4%至-22.1億元。企業(yè)分紅的數(shù)量在下降，但是部分央國企及頭部民營企業(yè)持續(xù)的保持分紅。
市值管理方面，2023年滬深上市房地產公司市值均值為123.4億元，同比下降22.9%。內地在港上市房地產公司的市值均值為83.9億元，同比下降38.1%，與歷史的高點相比上市房企市值下降幅度超過了50%。
為保持市值的穩(wěn)定，房地產上市公司一方面通過分拆上市、并購重組等方式增強企業(yè)規(guī)模效應與價值創(chuàng)造能力，另外也通過股票回購增強資本市場對企業(yè)的信心，確保企業(yè)市值穩(wěn)定。
2.上市房企投資價值展望
我們認為具有投資價值的企業(yè)有以下幾個特點：
特點一：投資積極、經營業(yè)務比較強，這些企業(yè)具有較強的投資價值。具體來看，2023年，滬深以及內地在港上市房地產公司市盈率均值分別下降至9.9，0.9。進入2024年兩市企業(yè)市盈率仍處于底部位置，隨著行業(yè)筑底企穩(wěn)，未來估值空間值得期待。目前仍保持一定投資強度，并且經營性業(yè)務強的企業(yè)更受青睞，具有較強的投資價值。
特點二：產業(yè)新城以及產業(yè)園區(qū)運營方面的企業(yè)強化運營服務，因地制宜發(fā)展新質生產力，這些企業(yè)具有較強的投資價值。處理好新質生產力和傳統(tǒng)生產力之間的關系，及時將科技創(chuàng)新成果應用于具體產業(yè)和產業(yè)鏈，聚焦城市群內的優(yōu)勢資源，結合區(qū)域發(fā)展需求以及自身資源稟賦，因地制宜的建設具有完整性、先進性、安全性的現(xiàn)代化產業(yè)體系。培育壯大新質生產力是一項長期任務和系統(tǒng)工程，充分發(fā)揮產業(yè)新城在資源配置中的決定性作用，發(fā)揮科技創(chuàng)新的支撐引領作用，促進新質生產力諸要素實現(xiàn)高效協(xié)同。
特點三：在招商方面突出特色的企業(yè)也具有較強的投資價值。一是從招商引資到招商引“智”，注重吸引科研院所、博士后工作站等科研機構入駐園區(qū)，從而實現(xiàn)資金、技術、項目管理的立體帶動。二是建立企業(yè)招商數(shù)據(jù)庫，精準分析擬入園的企業(yè)信息，將企業(yè)意愿與園區(qū)發(fā)展方向精準對接，能夠有效提高招商效率，降低招商成本。三是分析產業(yè)鏈上下游關系以及產業(yè)切入點，繪制產業(yè)招商圖譜，從“地毯式招商”向“地圖式招商”進行轉變，打造“鏈長+鏈主”的工作機制，圍繞龍頭企業(yè)的產業(yè)園區(qū)實現(xiàn)生態(tài)的互動。
4月30日中央政治局會議釋放出更加積極的信號，5月份以來熱點城市持續(xù)調整優(yōu)化限購政策，政策力度進一步加強，隨著政策的發(fā)力，有望助力房地產市場逐步的修復活躍度。
未來上市房企仍應將現(xiàn)金流安全和有利潤的增長作為工作的重中之重，致力于追求高質量的增長。以上是我的匯報，謝謝大家。

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