下調(diào)最低首付款比例、下調(diào)公積金貸款利率、取消全國(guó)層面首套房和二套房商貸利率政策下限……5月17日，央行房地產(chǎn)金融政策“三連發(fā)”。全國(guó)多地銀行近日已開(kāi)始執(zhí)行最新首付標(biāo)準(zhǔn)，即首套房首付比例降至15％、二套房首付比例降至25％，購(gòu)房門檻再降低，多地還陸續(xù)下調(diào)首套房貸利率下限。

在市場(chǎng)人士看來(lái)，此次政策“組合拳”有利于降低居民首付負(fù)擔(dān)和成本、增強(qiáng)購(gòu)房能力和意愿，進(jìn)一步提振住房消費(fèi)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有望企穩(wěn)回升。

多地公積金貸款利率下調(diào)

5月18日，央行新政發(fā)布第二天，公積金貸款利率下調(diào)率先落地。當(dāng)天，北京、上海、深圳、廣州、鄭州、合肥、長(zhǎng)沙等一線城市和二線熱門城市官宣執(zhí)行新的公積金貸款利率，即5年以下（含5年）和5年以上首套房公積金貸款利率分別調(diào)整為2.35％和2.85％，5年以下（含5年）和5年以上二套房公積金貸款利率分別調(diào)整為不低于2.775％和3.325％。多地都表示，貸款人在5月18日之前申請(qǐng)且未放款以及5月18日之后申請(qǐng)，均可按照最新貸款利率執(zhí)行。

此次下調(diào)前，公積金貸款利率自2011年7月以來(lái)已歷經(jīng)10次下降，上一次公積金利率調(diào)整時(shí)間為2022年10月1日，目前個(gè)人住房公積金貸款利率處于歷史最低值。

對(duì)于存量公積金貸款，北京、上海和廣州均表示，期限在一年以上的個(gè)人住房公積金貸款，自2025年1月1日（含）開(kāi)始，執(zhí)行調(diào)整后的個(gè)人住房公積金貸款期限檔次利率。深圳存量公積金貸款調(diào)整則自2024年7月1日起開(kāi)始執(zhí)行調(diào)整后的利率。

此次公積金貸款利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，最直接受益的是住房公積金貸款人。以一筆金額100萬(wàn)元、期限30年的首套住房公積金個(gè)人住房貸款為例，選擇等額本息還款方式，月供將由4270.16元降至4135.57元，減少約135元，總利息支出將減少4.85萬(wàn)元。

武漢率先發(fā)布降首付政策

除住房公積金貸款外，商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率同步迎來(lái)利好。相比公積金新政的快速落地，降首付和降利率來(lái)得略晚一些。

5月21日，武漢打響全國(guó)首付比例降至15％的“第一槍”。武漢多家銀行個(gè)貸部工作人員表示，有銀行開(kāi)始執(zhí)行首套首付15％、二套首付25％的政策；首套房貸利率由3.55％降為3.25％，武漢成為“517”樓市新政后首個(gè)下調(diào)房貸利率下限的城市，也是首個(gè)落實(shí)下調(diào)首套房和二套房首付比例的城市。之后，合肥、鄭州、西安、長(zhǎng)沙等傳出降首付消息。易居研究院預(yù)計(jì)，各地首付比例會(huì)有持續(xù)下降空間，預(yù)計(jì)二線城市首套房首付比例均有可能下調(diào)至15％。

如果說(shuō)“降首付”是降購(gòu)房門檻，那么“降利率”就是實(shí)實(shí)在在降低購(gòu)房成本。據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，全國(guó)累計(jì)已有超105個(gè)城市下調(diào)首套房貸利率下限，超91個(gè)城市取消房貸利率下限，其目前執(zhí)行的房貸利率均在3.25％至3.45％之間，最低房貸利率已降至3.1％。

中原地產(chǎn)首席分析師算了筆賬，大多數(shù)城市房貸利率下了0.3個(gè)至0.4個(gè)百分點(diǎn)，按100萬(wàn)元貸款、30年期限、等額本息還款方式計(jì)算，總利息支出可減少7萬(wàn)余元。對(duì)于貸款額度較大的改善性需求來(lái)說(shuō)，利息支出會(huì)減少更多。

多地樓市成交活躍度攀升

盡管很多城市，尤其是一線城市和二線熱門城市尚未落地降首付、降商貸利率的政策，但從各個(gè)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中，已能看出部分城市的交易量有所活躍。

據(jù)易居克而瑞數(shù)據(jù)，“517新政”發(fā)布后首個(gè)周末，上海二手住宅成交套數(shù)分別達(dá)到806套和743套，顯著高于3月和4月的日均交易水平。北京鏈家研究院院長(zhǎng)高原也表示，“517新政”發(fā)布后首個(gè)周末，北京三方協(xié)議成交量達(dá)到年內(nèi)相對(duì)高點(diǎn)，客源新增量達(dá)到年內(nèi)最高點(diǎn)，市場(chǎng)反饋比較積極。從數(shù)據(jù)水平來(lái)看，各項(xiàng)指標(biāo)處于正常區(qū)間內(nèi)偏高位置。

不過(guò)也有多家房企反饋，由于全國(guó)還有多個(gè)城市還沒(méi)有落地降首付及商貸利率下調(diào)政策，市場(chǎng)觀望情緒仍然較濃，多地樓市成交量未發(fā)生明顯變化。今年樓市的需求、購(gòu)房者的收入和信心都還需要一定時(shí)間恢復(fù)。

“當(dāng)前部分城市房貸首付款比例較高，影響了購(gòu)房人入市步伐，降低首付款比例是民生所盼。”首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)趙秀池認(rèn)為，只降低首付款比例，對(duì)購(gòu)房人而言會(huì)使后期的還款壓力加大，因此降低公積金貸款利率與取消商業(yè)房貸利率下限，對(duì)購(gòu)房人而言更實(shí)惠，可降低購(gòu)房人的購(gòu)房成本和購(gòu)房負(fù)擔(dān)，增強(qiáng)購(gòu)房人的購(gòu)房能力。（北京日?qǐng)?bào)2024年5月24日）

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