517新政10天，史詩級(jí)救市的風(fēng)終于吹到了上海。

5月27日，上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委等四部門聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于優(yōu)化本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），對(duì)屬地房地產(chǎn)相關(guān)政策進(jìn)行調(diào)整。由此，上海成為一線城市第一個(gè)跟進(jìn)中央降首付、調(diào)整按揭貸款利率等樓市“重大舉措”的特大型城市。

《通知》調(diào)整的內(nèi)容涉及信貸政策、限購(gòu)政策、住房改善支持性政策等方面，具體如下：

一、調(diào)整限購(gòu)政策。非滬居民連續(xù)繳納社保年限從此前的5年調(diào)整到3年；新城以及南北轉(zhuǎn)型等重點(diǎn)區(qū)域的非滬籍人才“三變二”；離婚不再按離異前家庭計(jì)算擁有住房套數(shù)；已贈(zèng)與住房不再計(jì)入贈(zèng)與人擁有住房套數(shù)；企業(yè)購(gòu)買2000年以前竣工，建筑面積70平方米以下的二手住房，不限套數(shù)。二孩及以上家庭，無論是否是上海戶籍，在現(xiàn)有限購(gòu)政策基礎(chǔ)上還可以多買一套。 

同時(shí)，重點(diǎn)區(qū)域非滬籍人才以及非滬籍單身人士購(gòu)房區(qū)域，擴(kuò)大到所在區(qū)全域；非滬籍單身人士購(gòu)房區(qū)域，擴(kuò)大至外環(huán)內(nèi)二手住房。

二、調(diào)整信貸政策。首套房首付不低于20%，二套房不低于35%；首套房按揭貸款利率下限為當(dāng)期LPR報(bào)價(jià)減45個(gè)基點(diǎn)，二套房減5個(gè)基點(diǎn)；嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山六區(qū)，二套房利率下限為當(dāng)期LPR報(bào)價(jià)減25個(gè)基點(diǎn)，首付不低于30%。同時(shí)，優(yōu)化多子女家庭在個(gè)人住房貸款中首套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，減少購(gòu)房利息負(fù)擔(dān)。

三、對(duì)符合條件的“以舊換新”居民家庭，給予住房置換期間過渡租房、裝修搬家等適度補(bǔ)貼。主要針對(duì)《通知》發(fā)布一年內(nèi)，出售外環(huán)內(nèi)2000年前竣工、建筑面積在70平方米及以下的唯一住房，并購(gòu)買外環(huán)外一手住房的居民家庭發(fā)放，根據(jù)面積大小不同，補(bǔ)貼金額2~3萬元/套不等。

四、調(diào)整住房公積金政策。首套最高貸款額度提高到80萬元，家庭最高貸款額度160萬元；多子女家庭可以上浮20%；二套最高貸款額度65萬元，家庭最高貸款額度130萬元。公積金貸款首付首套20%，二套35%，臨港新片區(qū)以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個(gè)行政區(qū)的二套房公積金貸款首付30%。

此次上海對(duì)住房領(lǐng)域相關(guān)政策的調(diào)整和優(yōu)化，覆蓋全面，手法精細(xì)，針對(duì)性強(qiáng)。在限購(gòu)政策上，進(jìn)行了“最大限度”、“最具誠(chéng)意”且差異化、精準(zhǔn)化的調(diào)整，切實(shí)增加了樓市中具備資格的購(gòu)房需求，對(duì)去庫存有實(shí)質(zhì)意義。可以說，為其他特大型城市進(jìn)一步優(yōu)化屬地房地產(chǎn)政策措施“打個(gè)了樣”。

我們認(rèn)為，上海樓市新政帶來了以下幾方面的重大價(jià)值：

首先，上海新政說明了，限購(gòu)政策調(diào)整的力度可以更大，覆蓋面可以更廣，特大城市限購(gòu)政策實(shí)質(zhì)性松動(dòng)不是禁區(qū)。對(duì)于上海、北京這樣風(fēng)向標(biāo)級(jí)別的特大型城市，限購(gòu)是屬地樓市政策的核心，也是敏感所在。

上海此次調(diào)整，直接采用了社保五變?nèi)鳛椤巴ㄓ玫鬃保o之以重點(diǎn)區(qū)域非滬籍人才以及非滬籍單身人士購(gòu)房區(qū)域擴(kuò)大的方式，最大限度地為房地產(chǎn)市場(chǎng)導(dǎo)入了增量的購(gòu)房需求，對(duì)活躍屬地房地產(chǎn)市場(chǎng)，有實(shí)質(zhì)性的意義。在上海這樣量級(jí)的中心城市，買房人基數(shù)的擴(kuò)大，意味著更多的房地產(chǎn)庫存有可能被去化。

從這一點(diǎn)而言，上海對(duì)限購(gòu)政策的調(diào)整，較之于4月30日北京市的政策，力度更大。

其次，上海新政說明了一線城市的首付比例、按揭貸款利率下限都可以下調(diào)。517新政，購(gòu)房首付比例最低15%，按揭貸款利率下限取消。上海作為一線城市，雖然并未完全照搬，但傳遞出鮮明的信號(hào)，特大型城市的首付比例，利率下限下調(diào)并非禁區(qū)，可以根據(jù)屬地情況下調(diào)；特大型城市也應(yīng)該把實(shí)惠給到潛在的購(gòu)房人。

上海調(diào)低首套、二套按揭貸款首付和貸款利率下限的同時(shí)，還專門給金山等六區(qū)的二套房針對(duì)性的優(yōu)惠政策，就更說明了這種政策取向。

第三，上海新政提示，在一線城市，差異化、針對(duì)性政策調(diào)整是一條可行的路徑。此次政策調(diào)整中，上海不搞一刀切，從職住平衡、家庭結(jié)構(gòu)，分區(qū)施策等角度出發(fā)，針對(duì)不同人群、不同區(qū)域、不同類型住房，甚至不同住房購(gòu)買行為，對(duì)應(yīng)不同的政策工具。

例如二孩及以上多子女家庭，在調(diào)整后的限購(gòu)政策基礎(chǔ)上，無論是否是上海戶籍，都在現(xiàn)有套數(shù)上加購(gòu)一套，且沒有區(qū)域限制，這就是充分考慮到家庭人口結(jié)構(gòu)的變化因素；再比如，對(duì)金山等6區(qū)實(shí)施區(qū)別化的政策，也是考慮到了職住平衡，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀等因素。手法精準(zhǔn)，切中要害，總體基調(diào)仍是向市場(chǎng)盡可能多的導(dǎo)入新需求，“去庫存”的用意十分明顯。

第四，上海新政的最大價(jià)值在于切實(shí)減輕了購(gòu)房者的支出負(fù)擔(dān)，這應(yīng)該成為其他特大型城市跟進(jìn)政策的出發(fā)點(diǎn)。政策調(diào)整后，首套住房按揭貸款5年期以上房貸利率下限目前為3.5%，二套為3.9%，自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)以及嘉定六區(qū)調(diào)整后，5年期以上房貸利率下限目前為3.7%，較之于先前，利率負(fù)擔(dān)都有明顯下降，向購(gòu)房者讓利。

這再次向市場(chǎng)發(fā)出了鮮明的信號(hào)，降低購(gòu)房負(fù)擔(dān)，鼓勵(lì)購(gòu)房需求入場(chǎng)，這種基本出發(fā)點(diǎn)，也為其他一線城市跟進(jìn)中央重大舉措，廓清了路徑。上海再次成為特大型城市房地產(chǎn)市場(chǎng)階段性的風(fēng)向標(biāo)。

值得注意的是，京滬穗深四個(gè)特大城市之間，在房地產(chǎn)政策方面向來有相互觀察的習(xí)慣，往常，最先動(dòng)作的往往是廣州、深圳，接下來會(huì)是上海，而北京，由于其特殊的首都地位，往往最后才有動(dòng)作，這一次，上海率先跟進(jìn)517新政，對(duì)其他城市無疑將產(chǎn)生連帶影響。

4月30日中央政治局會(huì)議當(dāng)天晚上，北京市及時(shí)優(yōu)化房地產(chǎn)限購(gòu)政策等，政策效果逐漸顯現(xiàn)。517之后，上海已率先行動(dòng)，北京市進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)政策的空間、尺度，值得期待。尤其是首套房和二套房的房貸利率的下浮，購(gòu)房人可以說是翹首以盼。

過去連續(xù)兩個(gè)周末，北京市二手房成交量都有了明顯回升，如果趁熱打鐵，政策再行優(yōu)化，市場(chǎng)一定會(huì)報(bào)以更積極、更溫暖的回應(yīng)。

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