2024年7月4日，由北京中指信息技術(shù)研究院主辦，中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)、中國物業(yè)服務(wù)指數(shù)系統(tǒng)承辦的“中房指數(shù)2024房地產(chǎn)市場趨勢報告會”在北京召開。

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開發(fā)企業(yè)已經(jīng)告別高負債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)的發(fā)展模式，聚焦于“防風險+保民生+促消費”關(guān)鍵目標，開啟了發(fā)展新模式。此背景下，房地產(chǎn)從傳統(tǒng)的“瓦片經(jīng)濟”——側(cè)重于物理空間的建設(shè)和銷售，轉(zhuǎn)向更加注重持續(xù)性收益與社區(qū)服務(wù)優(yōu)化的“服務(wù)經(jīng)濟”。物業(yè)管理主導(dǎo)房地產(chǎn)“后服務(wù)市場”，隨著房地產(chǎn)價值重心加速向產(chǎn)業(yè)鏈后端移動，物業(yè)管理將在地產(chǎn)新模式下彰顯更大價值。
雖然房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈龐雜，從拿地、規(guī)劃、設(shè)計、工程建設(shè)到銷售、交付、運營等，但最后落位都是物業(yè)企業(yè)對空間、設(shè)備和人的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)貫穿于整個房地產(chǎn)后服務(wù)市場，具備“剛需+長周期”消費特征，將是服務(wù)經(jīng)濟下的“主角”：房地產(chǎn)開發(fā)是增量市場邏輯，物業(yè)服務(wù)是“增量+存量”市場邏輯，即使在房地產(chǎn)開發(fā)增速放緩情況下，預(yù)計2025年全國物業(yè)管理規(guī)模仍將達到315億㎡；作為專業(yè)不動產(chǎn)運營機構(gòu)，物企在科技和資本加持下，實現(xiàn)業(yè)務(wù)邊界拓展，涵蓋房產(chǎn)經(jīng)紀、美居、教育、養(yǎng)老等，并追求從城市到鄉(xiāng)村的全域覆蓋服務(wù)。
地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理構(gòu)成了一個完整的居住生態(tài)系統(tǒng)，開發(fā)商建設(shè)好房子，物業(yè)企業(yè)提供好服務(wù)，兩者缺一不可。地產(chǎn)與物業(yè)的深度協(xié)同在現(xiàn)代房地產(chǎn)行業(yè)中扮演著重要角色，它不僅關(guān)乎企業(yè)市場競爭力的塑造，更是響應(yīng)消費者對高品質(zhì)居住環(huán)境與個性化服務(wù)需求的必然選擇。
最新調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2024年物業(yè)服務(wù)滿意度相比上年有了小幅提升，達到73.1分。這一成績的取得，離不開物業(yè)企業(yè)持續(xù)努力和創(chuàng)新，他們通過提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)、加強與居民的溝通互動等方式，贏得了居民的廣泛信任和認可。物業(yè)服務(wù)滿意度調(diào)研10個細項指標中，客戶服務(wù)滿意度得分位居首位，高達78.6分，其次是物業(yè)服務(wù)人員，滿意度得分達到78.4分，顯示出物業(yè)企業(yè)在人員培訓(xùn)和管理方面取得的積極成效。裝修管理、公共設(shè)施維護以及車輛管理指標在整體排名中仍處于較低位置。其中，車輛管理評價得分最低，顯示出物業(yè)企業(yè)在這些方面仍需加強改進。
2024年6月，二十城物業(yè)服務(wù)價格綜合指數(shù)為1075.77，同比上漲0.03%，漲幅與去年同期持平；環(huán)比上漲0.01%，漲幅較上期收窄0.01個百分點。二十城物業(yè)服務(wù)均價為2.64元/平方米/月。一線城市物業(yè)服務(wù)價格水平居前列，其中深圳均價最高。從不同星級物業(yè)服務(wù)收費來看，二十城三星級、五星級物業(yè)服務(wù)收費同比均上漲，四星級同比下跌。二十城整體三星級物業(yè)服務(wù)收費為2.03元/平方米/月，同比上漲0.02%，其中深圳收費最高，為3.44元/平方米/月；四星級物業(yè)服務(wù)收費為2.83元/平方米/月，同比下跌0.04%，其中深圳、北京、杭州、上海、青島、寧波收費相對較高，均在3.0元/平方米/月以上；五星級物業(yè)服務(wù)收費為3.98元/平方米/月，同比上漲0.05%，其中深圳和上海收費較高，均超5.0元/平方米/月。
整體來看，二十城物業(yè)服務(wù)水平以四星為主，占比47.56%，四星級和五星級項目占比分別為47.56%、11.19%，五星級項目占比穩(wěn)中有升。
物業(yè)企業(yè)加快構(gòu)建分級服務(wù)體系，對于提升服務(wù)品質(zhì)和效率、優(yōu)化資源配置和成本結(jié)構(gòu)、增強市場競爭力和品牌影響力具有重要意義，企業(yè)可以從以下三步落實：首先，詳細梳理企業(yè)服務(wù)項目和內(nèi)容，發(fā)掘其在各細分業(yè)態(tài)及領(lǐng)域的服務(wù)亮點和特色，這是有效構(gòu)建分級服務(wù)體系的基礎(chǔ)。其次，物業(yè)企業(yè)還應(yīng)通過市場調(diào)研關(guān)注并學(xué)習(xí)標桿企業(yè)的優(yōu)秀經(jīng)驗，并深入了解行業(yè)最新發(fā)展趨勢、客戶需求變化以及新興服務(wù)模式等。最后，基于內(nèi)部服務(wù)梳理和外部經(jīng)驗學(xué)習(xí)，物業(yè)企業(yè)可針對各細分領(lǐng)域分別提煉服務(wù)標準，并將服務(wù)標準進行產(chǎn)品化建設(shè)。
2024上半年，物業(yè)費相關(guān)政策成為行業(yè)關(guān)注熱點，我們認為，非市場化的定價可能有礙行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，因為，企業(yè)服務(wù)質(zhì)量與價格匹配，是市場成熟與行業(yè)進步的標志，營造質(zhì)價相符的市場環(huán)境是行業(yè)良性發(fā)展的關(guān)鍵。質(zhì)價相符原則能夠驅(qū)動公平競爭，激發(fā)技術(shù)創(chuàng)新，增強客戶信賴，推動標準化進程，優(yōu)化資源配置，培養(yǎng)專業(yè)人才，最終有助于實現(xiàn)行業(yè)專業(yè)化、智能化、規(guī)范化升級，滿足市場需求，提升社會價值，保障實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。
物業(yè)企業(yè)要基于“社區(qū)服務(wù)”核心邏輯，擇優(yōu)開展適配的增值服務(wù)。增值服務(wù)已經(jīng)成為物業(yè)企業(yè)構(gòu)筑“第二增長曲線”的重要抓手，但是目前仍未走出探索期，標桿企業(yè)的創(chuàng)新實踐給行業(yè)帶來寶貴經(jīng)驗：第一，多元業(yè)務(wù)不能只停留在“多”字層面，要聚焦自身“能力圈”，避免“多而不精”以及“虛胖”。第二，要注重專業(yè)人才培養(yǎng)和組織革新。
聚焦非住宅業(yè)態(tài)優(yōu)勢賽道，多元服務(wù)潛力尚待挖掘。2024百強企業(yè)服務(wù)項目中，非住宅業(yè)態(tài)面積占比約34.16%，仍較低，在以醫(yī)院、學(xué)校、交通等為代表的特色賽道中，物業(yè)企業(yè)的多元服務(wù)能力尚未充分釋放，未來仍有較大拓展空間。
IFM新賽道前景廣闊，物企可聚焦三大類優(yōu)勢服務(wù)。物業(yè)企業(yè)在布局IFM領(lǐng)域的實踐過程中，基本形成了自上而下的戰(zhàn)略導(dǎo)向和自下而上的需求導(dǎo)向兩種布局模式。企業(yè)聚焦三大類服務(wù)內(nèi)容：團餐、綜合服務(wù)和設(shè)施管理。例如金科服務(wù)、新城悅服務(wù)布局團餐業(yè)務(wù)；招商積余、特發(fā)服務(wù)主攻設(shè)施管理領(lǐng)域；萬物云聚焦以互聯(lián)網(wǎng)總部辦公為主的綜合服務(wù)。
城市服務(wù)政策保障良好，物業(yè)企業(yè)可參與的市場空間廣闊，但是，目前城市服務(wù)存在服務(wù)內(nèi)容有限、低毛利、回款難等問題。城市選擇是關(guān)鍵，需綜合考量內(nèi)外部因素。
資本市場表現(xiàn)方面，截至2024年7月1日，行業(yè)共有67家上市公司，其中香港主板61家，A股6家，板塊總市值約為2210.85億元，PE均值為12.44倍（剔除負值），行業(yè)需要新的業(yè)績亮點支撐價值回歸。物業(yè)企業(yè)要扎實做好服務(wù)，遵循質(zhì)價相符市場原則，打造服務(wù)標桿，引領(lǐng)行業(yè)取得新突破。

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