房地產(chǎn)：新政首月復(fù)蘇顯現(xiàn)

來源：智能家居時間：2024-07-08 16:00

北京樓市放松政策出臺后，一線城市落實(shí)“517新政”已全部到位。從6月銷售看，無論新房還是二手房，已實(shí)施放松政策的城市都有了明顯的改善。隨著政策持續(xù)推進(jìn)、經(jīng)濟(jì)漸回暖和下半年的低基數(shù)，樓市有望逐漸收窄降幅。

在“上廣深”都已出臺落實(shí)“517新政”放松政策約一個月后，北京進(jìn)一步放松的樓市新政終于落地。至此，一線城市全面松綁樓市調(diào)控。在一二線核心城市放松政策密集落地后，市場點(diǎn)狀回暖跡象明顯。

5月17日，央行和國家金融監(jiān)督管理總局等部門出臺一系列提振樓市的措施，包括諸如降首付、取消貸款利率政策下限、降低公積金貸款利率和設(shè)立3000億元保障性住房再貸款等等具體放松政策。

一二線城市紛紛跟進(jìn)。上海、廣州和深圳三個一線城市跟進(jìn)，武漢、杭州和成都等二線城市也都落實(shí)行政。在核心城市中，只有北京暫時“按兵不動”。如今北京樓市放松政策“姍姍來遲”，補(bǔ)齊了一線城市政策寬松的最后一塊拼圖。

寬松政策落地后，無論是新房，抑或是二手房，一二線核心城市日均成交規(guī)模均出現(xiàn)顯著改善，6月的百強(qiáng)銷售數(shù)據(jù)也驗(yàn)證了這一點(diǎn)。下半年的低基數(shù)也有望推動房地產(chǎn)市場信心修復(fù)并盡快筑底，從而為板塊提供估值修復(fù)空間。

政策齊聚

在北京之前，已經(jīng)宣布放松政策的一線城市中，廣州最為寬松。首套房、二套房首付比例15%和25%，這也是“517新政”放松的首付下限。而且，廣州取消了房貸利率下限，成為首個實(shí)現(xiàn)房貸利率市場化的一線城市。

北京放松政策基本看齊上海和深圳。北京首套房首付比例下調(diào)至20%，與上海和深圳保持一致。二套房方面，北京五環(huán)以內(nèi)，最低首付比例不低于35%；五環(huán)以外，最低首付比例不低于30%。

深圳二套房首付比例由40%下調(diào)至30%，上海二套房最低首付款比例調(diào)整為不低于35%，自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個行政區(qū)二套房首付款不低于30%。

從二套房看，北京、上海仍執(zhí)行相對嚴(yán)格的首付比例，深圳次之，廣州最寬松。

利率方面，北京首套房貸利率直接降至3.5%，不再分區(qū)執(zhí)行首套房貸利率。調(diào)整后，北京的首套房貸利率與上海、深圳持平，略高于廣州。二套房的利率與首付類似，北京與上海一樣，分區(qū)執(zhí)行最低利率下限，標(biāo)準(zhǔn)相對較為嚴(yán)格，深圳次之，取消下限的廣州為一線城市中最低。

具體來看，五環(huán)內(nèi)，北京二套房的貸款利率為3.9%，五環(huán)外為3.7%。之前城六區(qū)貸款利率4.55%，非城六區(qū)為4.5%，二套房貸利率明顯降低。上海二套房貸款利率3.9%，自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)以及嘉定、青浦等6個行政區(qū)為3.7%。

不同之處，北京支持多子女家庭改善性住房需求，對北京市戶籍二孩及以上的多子女家庭，購買第二套住房的，在個人住房貸款中認(rèn)定為首套住房。上海是對二孩及以上的多子女家庭，在執(zhí)行現(xiàn)有住房限購政策基礎(chǔ)上，可再購買1套住房。

此外，上海縮短了非滬籍居民購房所需繳納社?；騻€稅年限，從連續(xù)5年改為3年，新城以及南北轉(zhuǎn)型等重點(diǎn)區(qū)域從連續(xù)3年轉(zhuǎn)為2年。北京在限購主體上沒有作出改動，仍是5年。

點(diǎn)狀回暖

北上廣深一線樓市的現(xiàn)狀需要出臺放松政策。疫情期間的2020-2022年，上海商品房住宅銷售面積分別為1434.07萬平方米、1489.95萬平方米和1561.51萬平方米，同比分別增長了5.9%、3.9%和4.8%。

即使是疫情期間，上海住宅銷售仍能保持一定的增長。常態(tài)化管控之后，2023年上海商品房銷售中，住宅銷售面積1454.02萬平方米，下降6.9%。

不止是銷售面積，這一年上海住宅銷售額也開始下降。北京的降幅更為明顯。

2024年1-5月，北京市商品房銷售中，住宅銷售面積262.7萬平方米，下降16.3%。2020-2023年，北京市商品房銷售漲跌互現(xiàn)。

放松效果立竿見影。

一線城市中，上海第一個響應(yīng)了“517新政”的號召，于5月27日率先出臺樓市放松政策。6月是上海新政首月，無論是新房還是二手房，上海成交活躍度明顯提升。

中指院的統(tǒng)計(jì)顯示，6月1日-25日，上海新房成交7434套，6月日均較5月日均增長了11.1%。二手房成交21177套，日均增長了40.5%，漲幅更為明顯。

需要提及的是，6月前24天，上海二手房網(wǎng)簽量就已超過3月，成為2024年單月成交最高的月份。

除了上海之外，深圳和廣州兩個一線城市成交也積極活躍。截至6月25日，深圳新房成交2144套，6月日均較5月日均增長了32.3%，二手房成交3548套，日均增長了5.7%。廣州新房成交5469套，6月日均較5月日均增長31.5%。

6月還未結(jié)束，廣州新房成交量就已經(jīng)刷新年內(nèi)新高。5月全月，廣州新房成交5159套。這意味著6月，廣州將繼續(xù)刷新年內(nèi)新房成交記錄。

克而瑞公布的6月百強(qiáng)銷售情況或許驗(yàn)證了這一點(diǎn)?？硕饠?shù)據(jù)顯示，6月，百強(qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額4389.3億元，環(huán)比增長36.3%，同比降低16.7%。上半年百強(qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額18518.3億元，同比降低39.5%，降幅收窄4.7個百分點(diǎn)。除了因?yàn)榇汗?jié)因素導(dǎo)致3月份銷售環(huán)比有明顯增長外，6月環(huán)比漲幅是年內(nèi)新高。

實(shí)際上，隨著政策的一步步落地，樓市銷售環(huán)比在改善。4月百強(qiáng)房企環(huán)比降低12.9%，5月已經(jīng)實(shí)現(xiàn)環(huán)比微漲3.4%，6月則開始大幅增長。同比降幅也明顯減少。4月，百強(qiáng)房企銷售操盤金額同比降低44.9%，5月降低33.6%，6月降幅已經(jīng)縮減至兩成以內(nèi)。

4月時，百強(qiáng)房企累計(jì)銷售操盤金額同比降低46.8%，上半年已經(jīng)縮減四成以內(nèi)，降幅為39.5%。

需要注意的是，如何將放松樓市政策持續(xù)推進(jìn)下去，而不是短期刺激措施，將考驗(yàn)樓市接下來的走勢。中誠信國際報(bào)告援引第三方數(shù)據(jù)指出，5月重點(diǎn)65城新房熱度環(huán)比有了提升，全國商品房銷售面積和銷售金額環(huán)比也有了增長。

但從5月底至6月23日的3周新房成交來看，首周在新政密集落地下，成交總量環(huán)比有較為明顯的增長。第二周成交總量明顯回落，第三周環(huán)比僅微增，呈沖高回落態(tài)勢。而且，新政對三四線城市影響較小。

降幅收窄可期

在本輪“517新政”中，北京是一線城市中最晚跟進(jìn)的城市。以北京放松為時間節(jié)點(diǎn)。下一步市場將觀察7月召開的三中全會，這將又是一個重要的政策博弈窗口。

隨著6月結(jié)束，樓市將進(jìn)入下半年行情。與上半年不一樣的是，高基數(shù)影響不再，低基數(shù)或?qū)⒕徑鈽鞘薪捣?/p>

2023年，疫情恢復(fù)常態(tài)化管理，前期抑制的需求在2023年初得到釋放。在2022年商品房銷售面積下降24.3%的基礎(chǔ)上，2023年上半年的降幅只有5.3%，截至2023年5月份，商品房銷售降幅只有0.9%。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2023年商品房銷售面積111735萬平方米，上半年為59515萬平方米。即下半年商品房銷售面積為52220萬平方米，月均銷售面積為8703萬平方米。

2024年1-5月，商品房銷售面積為36642萬平方米，即月均7328萬平方米。

這就是說，即使下半年沒有任何改善情況下，樓市維持當(dāng)前的銷售成績，下半年的降幅也將縮減至16%以內(nèi)，而不是1-5月的20.3%。

華泰證券指出，新政前包括4個一線城市和11個二線城市在內(nèi)的15個城市還沒有廢除房貸利率下限，這15個城市成交額占全國比例為34%。實(shí)行高于央行政策下限首付比例的8個城市，其商品房成交金額占全國的24%，其中北京、上海分別占3.8%、6.3%。

因此，在短期內(nèi)，核心城市限購放松、首付比例和放貸利率下調(diào)等措施，有助于提升市場活躍度。后續(xù)隨著中國經(jīng)濟(jì)預(yù)期的不斷向好，購房信貸政策持續(xù)發(fā)力，以及低基數(shù)效應(yīng)顯現(xiàn)，2024下半年全國樓市銷售降幅持續(xù)收窄是可以預(yù)見的。

（責(zé)任編輯：郭健東）