房地產(chǎn)的本質(zhì)到底是什么？許多國人認(rèn)為房子是價(jià)格穩(wěn)定的黃金，又或者是價(jià)格持續(xù)上漲的股票，這兩個(gè)看法有一個(gè)共同點(diǎn)，那就是很大一部分國人都認(rèn)為房子是投資品，而且還是用于不會(huì)虧損的投資品。

然而這只是人們一廂情愿的看法，從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來看，房子不過是壽命幾十年的耐用消費(fèi)品而已，房子的價(jià)值也會(huì)隨著使用年限增長而逐漸下降，三四十年以后，大多數(shù)房子的價(jià)值已經(jīng)事實(shí)上歸零了，基本上沒有人愿意接盤。

不信的話，你去看看小城市那些40年以上的老小區(qū)，破舊的環(huán)境就已經(jīng)勸退了市場上絕大多數(shù)的購房者，少部分還賣得出去的老房子，已經(jīng)和房子自身的居住屬性無關(guān)了，核心原因還是綁定了一些稀缺資源，比如優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)，拋開這些綁定在房子身上的額外價(jià)值，這些房子本身是賣不出價(jià)格的。

也不要對這類綁定了稀缺資源的老房子的未來太樂觀，最近幾年出生人口大幅度下滑，加上教育政策也在發(fā)生改變，未來學(xué)區(qū)房越來越難轉(zhuǎn)手是必然的。

而房子一旦耗盡了使用壽命，一般就只有兩條路可以走了，要么是自修修繕，延長建筑壽命，要不然就是自費(fèi)原拆原建，最近兩年政府確實(shí)給舊改、重建發(fā)放了不少補(bǔ)貼，但這是因?yàn)橘u地收入還過得去，隨便賣出去一塊地就夠幾十個(gè)小區(qū)舊改的。

到了三十多年以后，大量老舊小區(qū)陸續(xù)老化出現(xiàn)問題，需要花費(fèi)高價(jià)修繕的時(shí)候，政府還真不一定有這個(gè)財(cái)力去補(bǔ)貼大量的老舊小區(qū)進(jìn)行修繕，到時(shí)候費(fèi)用還是得居民自己想辦法接解決。

另外一邊是房產(chǎn)稅問題，不要再懷疑房產(chǎn)稅會(huì)不會(huì)出臺(tái)，唯一的疑問是房產(chǎn)稅會(huì)什么時(shí)候落地，業(yè)界普遍估計(jì)房產(chǎn)稅會(huì)在5-10年內(nèi)在全國范圍落地。

房產(chǎn)稅落地以后，這將成為壓倒駱駝的最后一根稻草，到時(shí)候那些老房子賣不出去，持有還有成本，重建也重建不了，完全就是負(fù)資產(chǎn)。

中國的商品房發(fā)展時(shí)間還是太短了，98年房改到現(xiàn)在也只有20多年，所以許多人都沒有房子折舊的概念，再加上過去多年房價(jià)一路飛漲，大多數(shù)人完全沒有意識(shí)到房子不是一個(gè)投資品。

當(dāng)然，也有人可能還抱著房齡高了也不怕，政府會(huì)補(bǔ)貼拆遷，甚至還能一次性多拿好幾套房的天真想法，如果這個(gè)設(shè)想成真的話，那么中國的房子確實(shí)永遠(yuǎn)不會(huì)歸零，但這個(gè)設(shè)想真的有可能實(shí)現(xiàn)嗎？

大規(guī)模拆遷的成本是很高的，房地產(chǎn)行情好的時(shí)候，政府拆遷還是有利可圖的，但現(xiàn)在拆遷到底圖什么？

房子都已經(jīng)過剩了，你拆遷以后新建的房子要賣給誰去，再加上現(xiàn)在的高層住宅樓動(dòng)不動(dòng)二三十層，一棟樓就有上百戶人，你認(rèn)為誰有這個(gè)雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力去拆遷高層住宅樓？

別說高層住宅樓了，就連廣州、深圳都還有大量城中村沒拆，而且這些城中村的位置還大多數(shù)都位于城市黃金地段，住戶也比高層住宅少，但即使如此這些城中村想要拆遷也很難，因?yàn)槌杀咎吡?，不管是開發(fā)商還是政府都負(fù)擔(dān)不起。

當(dāng)所有人意識(shí)到房子不是投資品，是一種耐用消費(fèi)品，是有折舊的，那么老房子很可能會(huì)像熊市一樣，跌到不見底。

考慮到多數(shù)國人的資產(chǎn)都集中在房地產(chǎn)上，暫緩房產(chǎn)稅推出，這也是為了社會(huì)、金融體系穩(wěn)定。

等到地方債因素緩解以后，房產(chǎn)稅落地將成為現(xiàn)實(shí)，那些幾十年房齡的老房子價(jià)格斷崖式下跌是大概率的。

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