越秀房產(chǎn)基金2024上半年?duì)I收10.34億元總資產(chǎn)規(guī)模438.78億元

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2024-08-16 10:00

　　8月15日，越秀房地產(chǎn)投資信托基金(00405.HK，以下簡(jiǎn)稱“越秀房產(chǎn)基金”)交出了半年度業(yè)績(jī)答卷：2024年上半年，整體經(jīng)營(yíng)收入10.34億元，物業(yè)收入凈額7.43億元；整體期末出租率為84%，整體期末月租金單價(jià)上漲2.7%至193.9元/㎡（不包括酒店和公寓），表現(xiàn)出較強(qiáng)的資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)韌性。

　　期內(nèi)，多個(gè)項(xiàng)目維持較高出租率和租金水平，寫(xiě)字樓、零售商場(chǎng)及專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)多個(gè)項(xiàng)目出租率超95%；廣州白馬服裝市場(chǎng)行業(yè)龍頭實(shí)力獲客戶認(rèn)可，出租率及租金單價(jià)雙雙上漲，租金單價(jià)452.5元/㎡/月，同比提升34.4%。廣州IFC雅詩(shī)閣服務(wù)公寓上半年?duì)I業(yè)收入、EBITDA、RevPAR指數(shù)均創(chuàng)開(kāi)業(yè)12年來(lái)新高，平均入住率和房?jī)r(jià)水平較去年同期有所提升。

　　對(duì)抗加息周期有道，人民幣融資占比從2023年末39%上升至中期末41%，有效控制融資成本及管理外匯敞口；2024年上半年平均付息率4.56%，較2023年平均付息率4.6%下降4個(gè)基點(diǎn)。

　　在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)回升向好、基礎(chǔ)仍需鞏固的背景下，越秀房產(chǎn)基金作為中資REITs赴港上市“第一股”，憑借多元資產(chǎn)優(yōu)勢(shì)，以國(guó)際標(biāo)桿資管水準(zhǔn)，通過(guò)產(chǎn)業(yè)生態(tài)賦能和嚴(yán)格成本管控等主動(dòng)管理措施，夯實(shí)經(jīng)營(yíng)基本盤(pán)，資產(chǎn)價(jià)值獲市場(chǎng)認(rèn)可。2024年上半年總資產(chǎn)438.78億元，微漲0.1%；物業(yè)估值維持425億元水平，在波動(dòng)周期中保持穩(wěn)健底色，為基金持有人、客戶及投資者創(chuàng)造長(zhǎng)期投資價(jià)值。

　　經(jīng)營(yíng)基本面穩(wěn)健扎實(shí) 多元資產(chǎn)抵御風(fēng)險(xiǎn)成效漸顯

　　上半年，越秀房產(chǎn)基金頂住外部環(huán)境不確定性壓力，實(shí)現(xiàn)收入10.34億元；各業(yè)態(tài)收入占比結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。寫(xiě)字樓業(yè)態(tài)仍是收入貢獻(xiàn)主力軍，整體經(jīng)營(yíng)收入5.82億元，占比56%；酒店公寓收入2.54億元，占比25%；專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)收入1.11億元，占比提升至11%；零售商場(chǎng)收入0.87億元，占比8%，多元資產(chǎn)布局抵御周期波動(dòng)成效漸顯。

　　作為公募市場(chǎng)重要的投資產(chǎn)品，REITs憑借風(fēng)險(xiǎn)較低、收益穩(wěn)定等優(yōu)勢(shì)，其中長(zhǎng)期持有的配置價(jià)值日益凸顯。2024年中期，擬向基金單位持有人分派100%可分派收入總額，分派總額為1.85 億元，按年計(jì)算的分派收益率為8.52%。

　　越秀房產(chǎn)基金多元的資產(chǎn)組合，在REITs市場(chǎng)上更是具備較強(qiáng)的稀缺性，讓基金不僅可以抓住不同行業(yè)回暖周期機(jī)遇，拓寬收入增長(zhǎng)動(dòng)力來(lái)源，也有望在行業(yè)回暖時(shí)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的厚積薄發(fā)。

　　在此基礎(chǔ)上，如何圍繞不同業(yè)態(tài)項(xiàng)目，在B端構(gòu)建產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈，創(chuàng)造鏈接價(jià)值、提升租戶粘性；在C端創(chuàng)新體驗(yàn)場(chǎng)景，以新模式強(qiáng)化消費(fèi)“吸引力”，打好資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、財(cái)務(wù)管理、風(fēng)險(xiǎn)管控“三張牌”，考驗(yàn)著基金管理人應(yīng)變和謀劃等多維能力。

　　搭建產(chǎn)業(yè)“生態(tài)圈” 向新質(zhì)生產(chǎn)力要效益

　　經(jīng)過(guò)多年運(yùn)營(yíng)和摸索，越秀房產(chǎn)基金管理人不斷迭代租務(wù)管理和搭建產(chǎn)業(yè)“生態(tài)圈”的能力，向內(nèi)求效益、向外尋機(jī)會(huì)，同時(shí)還向“新”發(fā)力、向“質(zhì)”而行。

　　上半年，越秀房產(chǎn)基金專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)業(yè)態(tài)維持行業(yè)標(biāo)桿地位，廣州白馬服裝市場(chǎng)出租率達(dá)95.6%，同比提升5.1個(gè)百分點(diǎn)；月租金單價(jià)452.5元/㎡，同比大幅提升34.4%；上半年日均客流約2.16萬(wàn)人次，同比提升17.8%。

　　三項(xiàng)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)全線上漲，是白馬詮釋“商戶用租約表認(rèn)可、采購(gòu)商用購(gòu)買(mǎi)力投票”的最好體現(xiàn)，凸顯專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)在吸引客戶和提升收入上仍保持龍頭地位。

　　在具體舉措上，廣州白馬服裝市場(chǎng)“主修內(nèi)功”，對(duì)內(nèi)優(yōu)化品牌矩陣，內(nèi)部原創(chuàng)專(zhuān)區(qū)實(shí)現(xiàn)首次品牌汰換、深化運(yùn)營(yíng)輔導(dǎo)、定向引流，助力租戶結(jié)構(gòu)調(diào)優(yōu)、經(jīng)營(yíng)回暖；對(duì)外聚合產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢(shì)“練外力”，攜手市場(chǎng)內(nèi)原創(chuàng)優(yōu)質(zhì)服裝品牌，組團(tuán)參與2024中國(guó)國(guó)際服裝服飾博覽會(huì)春季展等國(guó)際展會(huì)，并通過(guò)打造“廣州名品·全國(guó)行”白馬館等，為商戶搭建供需對(duì)接平臺(tái)。

　　寫(xiě)字樓是基金鏈接資源構(gòu)建“生態(tài)圈”的另一重點(diǎn)著力業(yè)態(tài)。期內(nèi)，基金管理人以產(chǎn)品差異化策略、資源整合、增值服務(wù)為“組合拳”，持續(xù)優(yōu)化租戶結(jié)構(gòu)，加大優(yōu)質(zhì)租戶的新簽和續(xù)約，取得了令人鼓舞的成果：寫(xiě)字樓整體續(xù)租率達(dá)67.3%，優(yōu)質(zhì)租戶占上半年成交總量40%。

　　廣州國(guó)際金融中心上半年續(xù)約率達(dá)88.2%，出租率同比提升1.4個(gè)百分點(diǎn)；越秀金融大廈上半年完成7,454㎡續(xù)約合同，成功續(xù)簽「光大證券(601788)」、「國(guó)元證券(000728)」、「五礦地產(chǎn)」等優(yōu)質(zhì)租戶，并成功引入大型律所品牌「數(shù)科律所」及兩家知名優(yōu)質(zhì)金融機(jī)構(gòu)。

　　武漢越秀財(cái)富中心面對(duì)經(jīng)營(yíng)挑戰(zhàn)，把握市場(chǎng)無(wú)新增甲級(jí)寫(xiě)字樓機(jī)遇，通過(guò)武漢市中小企業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型供需對(duì)接會(huì)和硚口區(qū)大健康服務(wù)業(yè)協(xié)會(huì)2024工作會(huì)議等系列產(chǎn)業(yè)活動(dòng)，推動(dòng)樓宇生態(tài)“內(nèi)循環(huán)”，積極導(dǎo)入有辦公空間升級(jí)及搬遷需求的市場(chǎng)存量客戶。

　　積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)供需變化持續(xù)升級(jí)品牌競(jìng)爭(zhēng)力

　　上半年，國(guó)內(nèi)休閑商旅和消費(fèi)市場(chǎng)延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，越秀房產(chǎn)基金緊抓消費(fèi)者酒店需求轉(zhuǎn)變，憑借酒店公寓項(xiàng)目多年優(yōu)質(zhì)口碑與榮譽(yù)，積極搶抓港人北上粵港澳大灣區(qū)購(gòu)物、餐飲及旅游潮流，多措并舉促經(jīng)營(yíng)。

　　廣州四季酒店上半年經(jīng)營(yíng)收入1.94億元，平均入住率約為79%，平均房?jī)r(jià)2,214元/間/晚，平均房?jī)r(jià)和RevPAR指數(shù)均較競(jìng)爭(zhēng)群酒店高出近15%。廣州IFC雅詩(shī)閣服務(wù)公寓收入同比上漲3.6%，平均入住率達(dá)到90.5%，平均房?jī)r(jià)1,134元/間/晚，RevPAR指數(shù)同比提升3.1%，在競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中繼續(xù)領(lǐng)跑第一梯隊(duì)。

　　零售商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入下半場(chǎng)，從比拼規(guī)模和增速轉(zhuǎn)為比拼招商、運(yùn)營(yíng)、服務(wù)等多維能力。新形勢(shì)下，越秀房產(chǎn)基金把握“新商品、新服務(wù)、新體驗(yàn)、新場(chǎng)景”四大破局關(guān)鍵點(diǎn)，夯實(shí)品牌資源庫(kù)，持續(xù)為消費(fèi)者創(chuàng)造新鮮感和消費(fèi)動(dòng)力。

　　期內(nèi)，廣州IFC國(guó)金天地出租率達(dá)到98.4%，同比提升0.3個(gè)百分點(diǎn)，通過(guò)廣拓招商渠道，引進(jìn)優(yōu)質(zhì)輕餐品牌「酵社面包」、「SUBWAY」、「M Stand」等，提供讓人耳目一新的商務(wù)、餐飲多元消費(fèi)場(chǎng)景，客流量同比上升5%。

　　VT101維多利廣場(chǎng)出租率達(dá)到97.8%，同比提升4.3個(gè)百分點(diǎn)；上半年客流持續(xù)增加，同比提升14%。武漢星匯維港購(gòu)物中心圍繞營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)，通過(guò)“熱辣滾燙女神節(jié)”等多元主題活動(dòng)持續(xù)引流，經(jīng)營(yíng)收入較去年同期上漲14.3%。

　　有效減低融資成本提升綠色融資比率

　　上半年，全球經(jīng)濟(jì)面臨多重挑戰(zhàn)，基金管理人采取審慎的財(cái)務(wù)策略，有效控制融資成本，上半年平均付息率4.56%，較2023年平均水平下降了4個(gè)基點(diǎn)。

　　2023年以來(lái)，基金管理人把握人民幣融資成本利差窗口，陸續(xù)進(jìn)行多筆以人民幣貸款置換存量境外外幣融資，同時(shí)降低匯率波動(dòng)帶來(lái)的不確定性。截至2024年6月末，已累計(jì)引入73.8億人民幣融資并用于置換港元融資；中期末，人民幣融資約84.04億元，占比上升至41%，平均融資成本4.55%，較2023年6月末下降35個(gè)基點(diǎn)，較2023年末下降19個(gè)基點(diǎn)。

　　隨著“雙碳”目標(biāo)的推進(jìn)，越秀房產(chǎn)基金多年來(lái)堅(jiān)定地推進(jìn)ESG理念與現(xiàn)有業(yè)務(wù)模式、管控模式的有機(jī)融合，將其貫穿于公司治理、環(huán)境保護(hù)、社會(huì)責(zé)任等各環(huán)節(jié)，將可持續(xù)理念作為穿越行業(yè)市場(chǎng)周期的有效利器。

　　2024年6-7月，越秀房產(chǎn)基金攜手領(lǐng)事館、環(huán)保機(jī)構(gòu)和全球知名動(dòng)漫IP藍(lán)精靈等多個(gè)國(guó)際級(jí)資源，開(kāi)展“可持續(xù)未來(lái)+計(jì)劃”，通過(guò)跨國(guó)資源展覽、沙龍、氣候倡導(dǎo)等多元形式，構(gòu)建跨國(guó)界的交流與合作，在國(guó)內(nèi)外引起廣泛共鳴，引領(lǐng)行業(yè)邁向更綠色及智能的未來(lái)。

　　越秀房產(chǎn)基金綠色發(fā)展的成效獲融資市場(chǎng)認(rèn)可，截至2024年6月末，綠色及可持續(xù)貸款占比達(dá)50%，有效降低資金成本。

　　結(jié)語(yǔ)：

　　展望未來(lái)，越秀房產(chǎn)基金表示：2024年上半年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增量主要靠供給側(cè)拉動(dòng)，整體有效需求不足。管理人重點(diǎn)聚焦寫(xiě)字樓、零售商業(yè)及酒店公寓三個(gè)核心業(yè)態(tài)，從市場(chǎng)趨勢(shì)中挖需求找機(jī)會(huì)，從自身問(wèn)題剖析中找方向求突破，在激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中推行有效的租賃策略及經(jīng)營(yíng)措施，務(wù)求為基金持有人交出合格答卷。

　　上半年公募REITs產(chǎn)品市場(chǎng)的“上新”節(jié)奏也顯著加快，可見(jiàn)未來(lái)REITs市場(chǎng)將迎來(lái)更廣闊的發(fā)展前景，市場(chǎng)的積極信號(hào)正接踵而來(lái)。就在2024年4月，中國(guó)證監(jiān)會(huì)宣布將REITs納入滬深港通標(biāo)的，有助于REITs進(jìn)一步引入資金活水，提升交易流動(dòng)性。作為中資REITs赴港上市“第一股”、以及目前香港及新加坡上市房產(chǎn)基金中持有中國(guó)資產(chǎn)組合規(guī)模最大的REIT，越秀房產(chǎn)基金有望擴(kuò)大投資者基礎(chǔ)，持續(xù)提升資產(chǎn)價(jià)值，并為基金持有人創(chuàng)造長(zhǎng)期價(jià)值。

（責(zé)任編輯：徐帥）