房企中報(bào)季｜綠城的尷尬：收入越高、利潤(rùn)越低

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2024-08-26 12:21

收入增加超過130億元，創(chuàng)歷史新高，利潤(rùn)卻下滑約20%，綠城交出了一份喜憂參半的成績(jī)單。8月23日深夜，綠城中國(guó)發(fā)布2024年中期業(yè)績(jī)報(bào)告。財(cái)報(bào)顯示，2024年上半年綠城中國(guó)取得收入約695.62億元，較去年同期增長(zhǎng)22.1%，收入再次創(chuàng)新高。但收入創(chuàng)新高的同時(shí)，綠城中國(guó)股東應(yīng)占利潤(rùn)卻不升反降，同比減少19.65%。對(duì)于上述業(yè)績(jī)表現(xiàn)，綠城中國(guó)給出的解釋是“受整體市場(chǎng)下行及限價(jià)影響毛利率有所下滑，以及計(jì)提若干資產(chǎn)的減值及公允價(jià)值變動(dòng)損失”。

大額計(jì)提減值已經(jīng)成了綠城中國(guó)的既定動(dòng)作，也因此被市場(chǎng)視為侵蝕綠城中國(guó)利潤(rùn)的主要原因之一。2024年上半年，綠城中國(guó)再次大規(guī)模計(jì)提17.5億元，這一數(shù)值要遠(yuǎn)高于上年同期，甚至比2023年全年還要高出1.29億元。

再次大規(guī)模計(jì)提17.5億元

2024年上半年，綠城中國(guó)收入再度創(chuàng)新高。財(cái)報(bào)顯示，上半年綠城中國(guó)收入約695.62億元，相比2023年同期569.76億元，增長(zhǎng)22.1%。北京商報(bào)記者查閱歷年中報(bào)發(fā)現(xiàn)，695.62億元的收入也創(chuàng)下綠城中國(guó)自上市以來(lái)的最高值。

收入創(chuàng)新高的同時(shí)，綠城中國(guó)上半年股東應(yīng)占利潤(rùn)卻不升反降。財(cái)報(bào)顯示，2024年上半年綠城中國(guó)股東應(yīng)占利潤(rùn)約為20.45億元，相較2023年同期的25.45億元，減少了19.65%。同樣的情況也發(fā)生在2022年，這一年里，綠城中國(guó)營(yíng)業(yè)收入達(dá)647.31億元，同比增長(zhǎng)79.14%，但股東應(yīng)占利潤(rùn)卻僅為18.01億元，同比減少25.53%。

對(duì)于股東應(yīng)占利潤(rùn)不升反降，綠城中國(guó)給出的解釋是：“一方面受整體市場(chǎng)下行及限價(jià)影響毛利率有所下滑，另一方面根據(jù)市場(chǎng)環(huán)境變化，計(jì)提若干資產(chǎn)的減值及公允價(jià)值變動(dòng)損失凈額17.5億元（2023年同期：4.62億元）?！?/p>

大額計(jì)提減值已經(jīng)成了綠城中國(guó)的既定動(dòng)作，也因此被市場(chǎng)視為侵蝕綠城中國(guó)利潤(rùn)的主要原因之一。2023年、2022年、2021年以及2020年，綠城中國(guó)分別計(jì)提減值16.21億元、15.75億元、4.55億元以及13.35億元。

易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)表示，計(jì)提減值是指企業(yè)或個(gè)人針對(duì)某些資產(chǎn)，因其未來(lái)可回收金額或價(jià)值低于預(yù)期，而進(jìn)行的一種會(huì)計(jì)處理方式，把差額當(dāng)作損失處理。計(jì)提減值本身并非都是壞事，但如此持續(xù)且大規(guī)模地計(jì)提減值準(zhǔn)備，肯定會(huì)引起市場(chǎng)對(duì)企業(yè)本身經(jīng)營(yíng)狀況的廣泛關(guān)注和質(zhì)疑。

另有業(yè)內(nèi)分析師向北京商報(bào)記者表示，這種連續(xù)的減值行為可能會(huì)被視為企業(yè)內(nèi)部管理存在問題，或者其業(yè)務(wù)前景并不明朗，從而導(dǎo)致投資者對(duì)企業(yè)的未來(lái)發(fā)展前景失去信心，造成資本市場(chǎng)的大幅波動(dòng)。

物業(yè)銷售毛利率僅為11.7%

2024年中報(bào)顯示，綠城中國(guó)這次計(jì)提減值主要包括非金融資產(chǎn)減值虧損、應(yīng)收合聯(lián)營(yíng)公司款項(xiàng)虧損等兩項(xiàng)。其中，僅非金融資產(chǎn)減值虧損一項(xiàng)便達(dá)到了14.22億元。而非金融資產(chǎn)減值虧損，也主要與項(xiàng)目銷售價(jià)格不及預(yù)期有關(guān)。

2024年上半年，綠城中國(guó)非金融資產(chǎn)減值虧損擴(kuò)大至14.22億元，而2023年同期則為4.15億元，虧損大幅提高242.65%。綠城中國(guó)方面表示，原因主要是如武漢桂語(yǔ)朝陽(yáng)、泰州桂語(yǔ)聽瀾軒、奉化鳳悅印湖等項(xiàng)目銷售價(jià)格不及預(yù)期。

房地產(chǎn)開發(fā)作為綠城中國(guó)的主要業(yè)務(wù)板塊，占總營(yíng)收的90%，隨著近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)的深度調(diào)整，曾經(jīng)高溢價(jià)拿到的地塊，也在銷售上遇到了阻力，這也導(dǎo)致了毛利的進(jìn)一步下滑。2024年上半年，綠城中國(guó)實(shí)現(xiàn)毛利91.04億元，較2023年同期的99.2億元減少8.2%，毛利率為13.1%，較2023年同期的17.4%下降4.3個(gè)百分點(diǎn)。值得一提的是，2024年上半年，綠城中國(guó)的物業(yè)銷售毛利率僅為11.7%，較2023年同期的16%下降4.3個(gè)百分點(diǎn)。

自2020年起，綠城中國(guó)的毛利率持續(xù)保持下降趨勢(shì)。2020年、2021年、2022年以及2023年，綠城中國(guó)的毛利率分別為25.88%、21.96%、17.35%以及17.41%。雖然2023年曾有小幅回升，但下滑趨勢(shì)并未得到改善。

可以看到，為了提高利潤(rùn)水平，綠城中國(guó)也做出了自己的努力。綠城中國(guó)管理層曾公開表示，要提升權(quán)益占比規(guī)模，減少財(cái)報(bào)中“關(guān)鍵少數(shù)”的影響。2024年上半年，綠城中國(guó)的少數(shù)股東權(quán)益仍高達(dá)720.7億元，占比為66.2%。不過少數(shù)股東分走的利潤(rùn)有所減少，約為12.74億元，較2023年同期20.94億元減少39.15%。

土地儲(chǔ)備縮量借貸額反增

利潤(rùn)下滑20%，除了受到毛利率下滑、計(jì)提減值的影響，成本支出也是繞不開的原因之一。

盡管綠城中國(guó)努力控制“三費(fèi)”，但持續(xù)高位的利息卻未能有所改變。2024年中報(bào)顯示，綠城的總利息開支達(dá)到36.98億元，較去年同期39.4億元減少2.42億元，但相對(duì)于期內(nèi)33.2億元的利潤(rùn)來(lái)看，仍高出約3.78億元。

為了緩解總利息的開支，“節(jié)流”是房企們的普遍應(yīng)對(duì)動(dòng)作。2024年上半年，綠城中國(guó)在全國(guó)范圍僅拿了15塊土地，是近三年里拿地最少的一年。上半年綠城中國(guó)新增土地總投資額為154.09億元，而2023年和2022年同期則分別為250.7億元、304.3億元，降幅分別達(dá)38.54%、49.36%。

在總土地儲(chǔ)備上，綠城中國(guó)也呈現(xiàn)整體壓縮狀態(tài)。截至2024年上半年，綠城中國(guó)共有土地儲(chǔ)備項(xiàng)目151個(gè)（包括在建及待建），總建筑面積約3193萬(wàn)平方米。而2023年同期，綠城中國(guó)土地儲(chǔ)備項(xiàng)目則為200個(gè)（包括在建及待建），總建筑面積約4455萬(wàn)平方米。

但令人意外的是，在新增土儲(chǔ)和總土儲(chǔ)都在收縮的情況下，綠城中國(guó)的總借貸卻小幅增加。截至2024年上半年，綠城中國(guó)總借貸為1483.14億元，較2023年同期1426.13億元增加了57.01億元，增幅3.9%，較2023年末1461.42億元增加21.72億元，增幅1.4%。凈資產(chǎn)負(fù)債率67.2%，較2023年末的63.8%增加3.4個(gè)百分點(diǎn)。

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