房企中報(bào)季| 進(jìn)階的龍湖

來源：智能家居時(shí)間：2020-08-26 22:00

8月26日下午，龍湖集團(tuán)對(duì)外披露2020年上半年業(yè)績(jī)報(bào)告，并以線上直播的形式同步召開中期業(yè)績(jī)說明會(huì)。從中報(bào)數(shù)據(jù)來看，行業(yè)下行以及疫情沖擊之下，龍湖交出的半年度業(yè)績(jī)成績(jī)單仍然較為亮眼：期內(nèi)實(shí)現(xiàn)合同銷售額1111億元，同比增長(zhǎng)5.2%；交付物業(yè)總建筑面積為338.3萬平方米；利潤(rùn)相關(guān)指標(biāo)也較為出眾，期內(nèi)毛利同比增長(zhǎng)25.2%至157.5億元，毛利率為30.8%，核心稅后利潤(rùn)率為14.6%，核心權(quán)益后利潤(rùn)率為10.3%。

伴隨著外界的關(guān)注目光集聚，一些關(guān)于龍湖的期待也被擺在臺(tái)前。今年初宣布上調(diào)公司年度銷售目標(biāo)至2600億元，對(duì)未來達(dá)成是否足夠有信心？作為房地產(chǎn)行業(yè)融資場(chǎng)上的“優(yōu)等生”，上、下半年在融資方面是否有進(jìn)一步突破？2020年長(zhǎng)租公寓新開2.5萬間的目標(biāo)，完成進(jìn)展如何？在龍頭房企相繼拆分物業(yè)板塊上市的風(fēng)潮中，龍湖物業(yè)是否新增了上市預(yù)期？在本場(chǎng)中期業(yè)績(jī)說明會(huì)上，龍湖集團(tuán)公司管理層一一解答。

融資成本4.5% “三條紅線”影響有限

對(duì)于諸多中小房企來說，“融資求生存”是近年來的關(guān)鍵詞。而對(duì)于龍湖這個(gè)融資場(chǎng)上的“優(yōu)等生”而言，在行業(yè)下行以及疫情沖擊之下，上半年的融資表現(xiàn)也保持了一貫的“優(yōu)秀”水準(zhǔn)，算上今年中期的融資成本，龍湖在融資成本上已經(jīng)連續(xù)四年維持4.5%左右的水平。

據(jù)中報(bào)數(shù)據(jù)，截至2020年6月末，龍湖集團(tuán)綜合借貸總額為1685.6億元，平均借貸成本為年利率4.5%；平均貸款年限為6.45年。在手現(xiàn)金為784億元，現(xiàn)金短債比為4.55，凈負(fù)債率（負(fù)債凈額除以權(quán)益總額）為51.4%。

“公司的融資成本已經(jīng)連續(xù)四年在4.5%左右，這在行業(yè)里面是非常低的。”談及融資，龍湖集團(tuán)首席執(zhí)行官邵明曉于中期業(yè)績(jī)說明會(huì)上笑言，龍湖在融資的技巧上沒有什么，國(guó)內(nèi)兩條線是穩(wěn)定健康的，國(guó)外就是“美元債+銀團(tuán)貸款”，這四個(gè)渠道能為龍湖提供非常充裕的融資彈藥。

就負(fù)債與融資的平衡，邵明曉還在發(fā)布會(huì)上提出了“保有余量”這一概念。在他看來，企業(yè)不應(yīng)把自己逼到“為了還錢去融資”這樣的水平。“要永遠(yuǎn)擁有主動(dòng)權(quán)和自主選擇權(quán)利。這個(gè)是非常重要的?！?/p>

“龍湖始終保有一定余量，我們連續(xù)四年把一年到期的負(fù)債控制在4%的水平，第二年沒有還款壓力及設(shè)定外幣債務(wù)上限，避免匯率影響。同時(shí)，公司十分珍惜自己的信用?！?邵明曉直言，綜合上述因素，相信龍湖的融資策略能夠支撐該公司未來的發(fā)展。

值得一提的是，8月17日，市場(chǎng)傳言稱監(jiān)管部門擬出臺(tái)新規(guī)，為控制房地產(chǎn)企業(yè)有息債務(wù)規(guī)模，將再次收緊房企融資。具體內(nèi)容是:以有息負(fù)債規(guī)模作為融資管理的操作目標(biāo)，設(shè)置了“三道紅線”，一是剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%;二是凈負(fù)債率大于100%;三是現(xiàn)金短債比小于1倍。根據(jù)房企的財(cái)務(wù)狀況，按照踩線的條數(shù)不同，從多到少分成“紅-橙-黃-綠”四檔進(jìn)行管理，每降一檔，企業(yè)有息負(fù)債規(guī)模增速閾值的上限增加5%。

三道紅線、四檔管理、5%的增速閾值，被業(yè)內(nèi)總結(jié)為“345”規(guī)則。網(wǎng)傳融資新規(guī)對(duì)龍湖有無影響？對(duì)此，龍湖方面在發(fā)布會(huì)上給出了較為從容的回答。

“龍湖目前處于綠檔，負(fù)債率增幅是14%，三條線都沒有踩，（‘345’規(guī)則）對(duì)龍湖影響不大。”但龍湖集團(tuán)董事會(huì)主席吳亞軍吳亞軍也表示，并不會(huì)因此而沾沾自喜，下一步還要做好發(fā)展準(zhǔn)備。

“結(jié)合龍湖2020年中期財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，按照網(wǎng)傳行業(yè)融資新規(guī)方式統(tǒng)計(jì)，第一項(xiàng)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率，龍湖2020年中期數(shù)據(jù)約為67%，低于假定標(biāo)準(zhǔn)70%的閾值標(biāo)準(zhǔn)；第二項(xiàng)凈負(fù)債率約為51%，低于100%的閾值標(biāo)準(zhǔn)；第三項(xiàng)新城當(dāng)期短債比約為4.55倍，優(yōu)于1倍的標(biāo)準(zhǔn)。如果網(wǎng)傳規(guī)則為真，則龍湖無指標(biāo)項(xiàng)超出閾值，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過15%。融資新規(guī)對(duì)高資金流動(dòng)性水平的龍湖暫無影響?！?貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩也作出了如是判斷。

四季度是拿地時(shí)機(jī)

伴隨著疫情態(tài)勢(shì)向好，二季度以來房企的拿地?zé)崆橹鸩交謴?fù)。就公司糧草儲(chǔ)備，龍湖集團(tuán)方面認(rèn)為，現(xiàn)有土儲(chǔ)能夠維持該公司三到四年的發(fā)展

中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年，龍湖集團(tuán)新增53幅新地，首入唐山、肇慶、清遠(yuǎn)等3城。新增收購(gòu)?fù)恋貎?chǔ)備總建筑面積為1101萬平方米，權(quán)益面積743萬平方米，平均權(quán)益收購(gòu)成本每平方米6425元。截至2020年6月底，該集團(tuán)土儲(chǔ)合計(jì)7354萬平方米，權(quán)益面積5128萬平方米。

從布局區(qū)域來看，2020年1-7月，龍湖集團(tuán)業(yè)務(wù)已遍布京津冀、長(zhǎng)三角、粵港澳大灣區(qū)、成渝等7個(gè)城市群的61個(gè)城市，約90%的貨量集中在高能級(jí)城市和價(jià)值區(qū)域。

據(jù)龍湖集團(tuán)公司管理層透露，今年上半年龍湖獲取的53宗土地，樓面地價(jià)6400元，貨值達(dá)6000多億，其中40塊來自招拍掛，13塊來自收并購(gòu)。分城市等級(jí)來看，一二線城市占比81%，衛(wèi)星城占比9%，強(qiáng)三線城市占比不到10%。

這樣的土地儲(chǔ)備及布局，也收獲了行業(yè)專家的看好。知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)向北京商報(bào)記者表示，成本合理的土儲(chǔ)，將為龍湖集團(tuán)后續(xù)的盈利增長(zhǎng)奠定基礎(chǔ)。

“龍湖目前有7354萬平方米的土地儲(chǔ)備，其中權(quán)益土儲(chǔ)5126萬平方米，可以滿足3-4年的開發(fā)，所以我們并不特別著急拿地。” 在邵明曉看來，得益于龍湖相對(duì)穩(wěn)定的財(cái)務(wù)盤面和現(xiàn)金流，上半年公司保持了較為平穩(wěn)的投資結(jié)構(gòu)。就未來的拿地布局，他表示，后續(xù)拿地依然堅(jiān)持一二線城市為主，拿地規(guī)則還是要控制整體全年負(fù)債率，要在50%到60%之間。

此外，邵明曉還表示，四季度政府推地多、優(yōu)質(zhì)地塊多，是拿地的時(shí)機(jī)?！啊?45’規(guī)對(duì)龍湖而言，也是拿地機(jī)會(huì)?！?/p>

在今年對(duì)外披露2020年銷售目標(biāo)的房企中，大多不對(duì)業(yè)績(jī)數(shù)字設(shè)限或者保守地維持上年目標(biāo)，龍湖集團(tuán)在年初舉辦的2019年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，卻上調(diào)該公司2020年度銷售目標(biāo)至2600億元。

基于對(duì)下半年推盤節(jié)奏以及可售資源的綜合考量，該公司管理層表態(tài)稱，對(duì)完成全年2600億元的目標(biāo)“有信心”，并表示目標(biāo)不變。另?yè)?jù)透露，下半年龍湖可售資源4100億元， 96%可售資源聚焦在一二線和環(huán)城市群的衛(wèi)星城市。從區(qū)域看長(zhǎng)三角，環(huán)渤海，西部依然占較大比例，30%全新項(xiàng)目，35%是老項(xiàng)目。

冠寓已微利、商業(yè)收入目標(biāo)60億

地產(chǎn)存量時(shí)代，龍湖集團(tuán)已經(jīng)形成了地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、長(zhǎng)租公寓、物業(yè)服務(wù)協(xié)同發(fā)展的四大航道。發(fā)布會(huì)上，龍湖集團(tuán)公司管理層對(duì)外披露了更高的發(fā)展目標(biāo)：未來四大主航道業(yè)務(wù)增長(zhǎng)達(dá)雙位數(shù)或以上。

“下半年公司將有8個(gè)新商場(chǎng)入市；2021年將有10個(gè)新商場(chǎng)入市，屆時(shí)累計(jì)商場(chǎng)開業(yè)數(shù)量將接近60個(gè)?！?龍湖集團(tuán)首席財(cái)務(wù)官趙軼介紹稱，截止目前，龍湖的商業(yè)項(xiàng)目超過90個(gè)，總建面900萬平方米。

談及現(xiàn)階段公司商業(yè)板塊的發(fā)展，趙軼透露，目前龍湖商業(yè)從拿地到開業(yè)的時(shí)間已由36個(gè)月縮短至27-28個(gè)月，開業(yè)面積達(dá)八成。2020年上半年，龍湖商業(yè)實(shí)現(xiàn)租金收入26.7億元，全年有望達(dá)到60億元。

在2020年房企相繼拆分物業(yè)板塊上市的行業(yè)風(fēng)潮中，今年初，龍湖方面曾明確表態(tài)“暫時(shí)無意上市”。半年時(shí)間過去，外界對(duì)于該集團(tuán)是否新增了物業(yè)上市的規(guī)劃較為關(guān)注。此次發(fā)布會(huì)上，龍湖還是給出了否定的回答。

邵明曉表示，因中國(guó)消費(fèi)人口基數(shù)大、社區(qū)2C業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)多，目前物業(yè)板塊整體PE估值比較高，所以地產(chǎn)同行都積極分拆物業(yè)上市。龍湖在物業(yè)服務(wù)上具備多重優(yōu)勢(shì)，但現(xiàn)在公司把它作為整個(gè)C1到C4整體的業(yè)務(wù)來考慮，現(xiàn)在還沒有分拆上市的計(jì)劃。

據(jù)邵明曉透露，龍湖智慧服務(wù)的實(shí)管面積達(dá)到1.32億平方米，收入增幅為每年30%，毛利率超過20%，凈利率在10%-12%，甚至是15%以上。

長(zhǎng)租公寓是近年來眾多房企發(fā)力的一大方向，該板塊也是龍湖繼地產(chǎn)、商業(yè)、物業(yè)之后的第四大戰(zhàn)略主航道業(yè)務(wù)。在今年初舉辦的2019年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，邵明曉曾對(duì)外披露了龍湖冠寓的新目標(biāo)：2020年新開2.5萬間，總數(shù)達(dá)10萬間。按照邵明曉的預(yù)期，今年龍湖冠寓的收入或?qū)⒔咏?0億元，且實(shí)現(xiàn)EBITDA（稅息折舊及攤銷前利潤(rùn))）轉(zhuǎn)正。

談及2020年中期公司長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)的發(fā)展，邵明曉表示，冠寓今年完成10萬間的開業(yè)及20億的收入應(yīng)該是沒有問題?！艾F(xiàn)在冠寓開業(yè)6個(gè)月的出租率已經(jīng)達(dá)到88.6%，整個(gè)進(jìn)展還是非常良性的，盡管有疫情影響，但現(xiàn)在恢復(fù)得也比較快?！?/p>

另?yè)?jù)其透露，龍湖冠寓業(yè)務(wù)今年開始盈利，目前為微利狀態(tài)。未來會(huì)把握機(jī)會(huì)，將重資產(chǎn)和輕資產(chǎn)的比例再做一些深度的優(yōu)化。

北京商報(bào) 記者盧揚(yáng) 榮蕾

（責(zé)任編輯：李顯杰）