住房租賃市場(chǎng)迎來(lái)歷史性機(jī)遇

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2024-08-27 08:31

大力發(fā)展住房租賃是構(gòu)建新型住房體系和房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要一環(huán)。近日央行在第二季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告中，以專欄形式對(duì)住房租賃產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)行了闡述。文章從租售比、市場(chǎng)供需和盤活存量去庫(kù)存等維度分析了住房租賃市場(chǎng)面臨的機(jī)遇，認(rèn)為未來(lái)隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)定價(jià)趨于理性，租賃需求進(jìn)一步釋放，租售比持續(xù)改善回升，住房租賃企業(yè)運(yùn)營(yíng)能力不斷提升，住房租賃市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)商業(yè)化可持續(xù)發(fā)展是有基礎(chǔ)的。同時(shí)央行明確提出要繼續(xù)發(fā)揮好支持政策對(duì)住房租賃產(chǎn)業(yè)的推動(dòng)作用，完善住房租賃金融支持體系。

央行的重磅發(fā)聲為住房租賃行業(yè)發(fā)展注入了強(qiáng)大的信心和動(dòng)力，隨著一系列支持政策的落地和配套制度的完善，住房租賃市場(chǎng)需求將得到有效釋放，市場(chǎng)發(fā)展有望迎來(lái)歷史性機(jī)遇。

一、住房租賃市場(chǎng)面臨三大機(jī)遇

目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正處于發(fā)展模式轉(zhuǎn)型和周期性調(diào)整的關(guān)鍵期，“加快建立租購(gòu)并舉的住房制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”成為房地產(chǎn)業(yè)重要發(fā)展方向。在此背景下，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)正在迎來(lái)蓬勃發(fā)展的歷史性機(jī)遇。

第一，旺盛的住房需求和新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程對(duì)住房租賃市場(chǎng)構(gòu)成強(qiáng)大支撐。目前住房租賃市場(chǎng)需求主要來(lái)自流動(dòng)人口。根據(jù)第七次人口普查數(shù)據(jù)，我國(guó)流動(dòng)人口總數(shù)超過(guò)3.7億，占全國(guó)總?cè)丝诘?6.62％。國(guó)家人口計(jì)生委流動(dòng)人口服務(wù)管理司發(fā)布的流動(dòng)人口發(fā)展報(bào)告顯示，約有2／3的流動(dòng)人口會(huì)選擇租房，折算下來(lái)有近2.5億人。未來(lái)5年我國(guó)城鎮(zhèn)化率將從目前的66.2％提升至70％，意味著還有近5000萬(wàn)農(nóng)村人口涌入城市。此外，城市低收入群體和青年人在房?jī)r(jià)高企形勢(shì)下，也選擇通過(guò)租賃住房來(lái)滿足住房需求。如此龐大的住房租賃需求，成為住房租賃市場(chǎng)的重要支撐。

7月末，國(guó)務(wù)院印發(fā)《深入實(shí)施以人為本的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略五年行動(dòng)計(jì)劃》，其中特別提到，完善農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口多元化住房保障體系。鼓勵(lì)有條件的城市逐步將穩(wěn)定就業(yè)生活的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口納入城市住房保障政策范圍。加大農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口經(jīng)濟(jì)可承受的小戶型保障性租賃住房供給。積極培育發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，支持采取多種措施通過(guò)市場(chǎng)化方式滿足農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口住房需求。新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略將為住房租賃市場(chǎng)帶來(lái)廣闊的發(fā)展空間。

從供給端看，目前我國(guó)住房租賃市場(chǎng)除政府主導(dǎo)的保障性租賃住房和公租房外，絕大大部分還是個(gè)人住房通過(guò)中介機(jī)構(gòu)散租。雖然長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)有了長(zhǎng)足發(fā)展，但在一線城市和熱點(diǎn)二三線城市供需矛盾依然突出，這種供需矛盾也為未來(lái)住房租賃市場(chǎng)提供了發(fā)展空間。

第二，政策的引導(dǎo)和制度完善為住房租賃市場(chǎng)發(fā)展?fàn)I造了良好的氛圍。目前我國(guó)住房租賃市場(chǎng)主要包括政府主導(dǎo)的保障性租賃住房和市場(chǎng)化的長(zhǎng)租房市場(chǎng)。保障性租賃住房方面，2021年國(guó)務(wù)院辦公廳出臺(tái)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，保障性租賃住房成為我國(guó)住房保障體系的重要一環(huán)。根據(jù)規(guī)劃，“十四五”期間全國(guó)計(jì)劃籌集建設(shè)保障性租賃住房870萬(wàn)套。在住房城鄉(xiāng)建設(shè)部的督促指導(dǎo)下，截至今年上半年，全國(guó)已累計(jì)籌集建設(shè)保障性租賃住房660萬(wàn)套（僅今年上半年就建設(shè)籌集112.8萬(wàn)套），大約可解決近2000萬(wàn)新市民、青年人的住房困難。

長(zhǎng)租房市場(chǎng)方面，經(jīng)歷過(guò)2015年到2018年的非理性發(fā)展，長(zhǎng)租房市場(chǎng)已逐步走向規(guī)范發(fā)展的軌道。2019年住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等6部門對(duì)住房租賃市場(chǎng)秩序開展聯(lián)合整頓。北京、上海、武漢等各大城市也相繼加強(qiáng)立法和制度建設(shè)，為行業(yè)健康發(fā)展奠定了制度基礎(chǔ)。

在制度建設(shè)的同時(shí)，住房租賃金融支持體系也在不斷完善。1月5日，央行、國(guó)家金融監(jiān)管總局發(fā)布《關(guān)于金融支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的意見》，從加強(qiáng)住房租賃信貸產(chǎn)品和服務(wù)模式創(chuàng)新、拓寬住房租賃市場(chǎng)多元化投融資渠道、加強(qiáng)和完善住房租賃金融管理等方面推出17條舉措。5月17日，聯(lián)合各部門推出房地產(chǎn)支持政策組合，并在前期試點(diǎn)基礎(chǔ)上設(shè)立保障性住房再貸款，用市場(chǎng)化方式支持統(tǒng)籌消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房，并將租賃住房貸款支持計(jì)劃并入保障性住房再貸款政策中管理，在全國(guó)范圍全面推廣。7月末，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于全面推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目常態(tài)化發(fā)行的通知》，在涉房相關(guān)領(lǐng)域，將底層資產(chǎn)由保障性租賃住房擴(kuò)容至租賃住房，意味著市場(chǎng)化租賃住房也將納入REITs常態(tài)化發(fā)行范圍。

央行在第二季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告中表示，下階段要繼續(xù)發(fā)揮好支持政策對(duì)住房租賃產(chǎn)業(yè)的推動(dòng)作用，完善住房租賃金融支持體系，同時(shí)充分調(diào)動(dòng)市場(chǎng)化機(jī)構(gòu)的積極性，通過(guò)更多社會(huì)資金的投入，建立可持續(xù)發(fā)展的商業(yè)模式，支持存量商品房去庫(kù)存，助力推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展。這一表態(tài)為住房租賃行業(yè)發(fā)展注入了強(qiáng)大信心和動(dòng)力。

第三，商品房收儲(chǔ)為住房租賃市場(chǎng)提供穩(wěn)定的房源。收儲(chǔ)商品房用作保障性住房是近期房地產(chǎn)去庫(kù)存政策實(shí)施重點(diǎn)。對(duì)此央行也明確提出了3000億元再貸款的金融支持計(jì)劃。截至目前已經(jīng)有超過(guò)60個(gè)城市出臺(tái)相關(guān)支持政策，超過(guò)20個(gè)城市出臺(tái)了實(shí)施方案。商品房收儲(chǔ)政策的實(shí)施不僅可以有效降低商品房庫(kù)存，緩解房企資金壓力，而且調(diào)節(jié)了市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)，對(duì)住房租賃市場(chǎng)將帶來(lái)新的機(jī)遇。

一方面，收儲(chǔ)的商品房將直接用于保障房和租賃住房，為住房租賃市場(chǎng)提供穩(wěn)定的房源。在商品房收儲(chǔ)過(guò)程中，收儲(chǔ)企業(yè)在項(xiàng)目定價(jià)和收儲(chǔ)條件上掌握較強(qiáng)的主動(dòng)權(quán)，有機(jī)會(huì)獲得大量低成本、優(yōu)質(zhì)房源。從各地商品房收儲(chǔ)實(shí)施細(xì)則看，政府收購(gòu)的商品房往往位于城市中心區(qū)域或交通便利地段，具有較好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和配套設(shè)施。這些房源轉(zhuǎn)化為保障性住房后，將提升整體租賃市場(chǎng)的房源品質(zhì)，滿足更多租戶的居住需求。政府收購(gòu)整棟或整單元的樓棟項(xiàng)目，可以實(shí)現(xiàn)封閉管理，為后期運(yùn)營(yíng)創(chuàng)造條件。

另一方面，越來(lái)越多的住房租賃企業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)，形成規(guī)模化、集約化經(jīng)營(yíng)，將有助于提供更優(yōu)質(zhì)、穩(wěn)定的租賃住房服務(wù)，形成優(yōu)勝略汰的競(jìng)爭(zhēng)格局，同時(shí)改變市場(chǎng)化住房租賃以個(gè)人出租房源為主的局面。各地方政府借收儲(chǔ)商品房用作保障房之機(jī)，努力打造住房租賃市場(chǎng)的“國(guó)家隊(duì)”，對(duì)規(guī)范住房租賃市場(chǎng)、促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展起到重要作用。

二、住房租賃市場(chǎng)面臨三大挑戰(zhàn)

旺盛的市場(chǎng)需求和政策的引導(dǎo)為住房租賃市場(chǎng)發(fā)展帶來(lái)難得的歷史機(jī)遇，同時(shí)也面臨諸多挑戰(zhàn)。

首先是“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”難題有待破解。“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”是促進(jìn)租賃市場(chǎng)發(fā)展、構(gòu)建租購(gòu)并舉住房制度的重要支撐條件。2017年，廣州作為全國(guó)首批12個(gè)住房租賃試點(diǎn)城市之一，率先提出賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，保障“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”。上海、合肥、北京、青島等城市也相繼提出促進(jìn)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”的政策要求。但是總體上看各地“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”政策落實(shí)情況并不理想。各地政策普遍較為籠統(tǒng)，對(duì)同權(quán)內(nèi)容缺乏明確規(guī)定，多數(shù)城市僅提出要研究出臺(tái)承租人享受與本地居民同樣的基本公共服務(wù)政策措施、適時(shí)建立承租人權(quán)利清單，但對(duì)具體同權(quán)的內(nèi)容暫無(wú)明確規(guī)定與實(shí)施細(xì)則。

制約“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”發(fā)展的核心問(wèn)題是城市公共服務(wù)資源供給難以充分滿足居民日益增長(zhǎng)的需求，尤其是與“學(xué)區(qū)”緊密聯(lián)系的優(yōu)質(zhì)教育資源供給存在明顯短缺。在基本公共教育方面，租購(gòu)住房之間的差異已經(jīng)超越戶籍，成為優(yōu)先級(jí)更高的排序影響因素。

國(guó)務(wù)院印發(fā)的《深入實(shí)施以人為本的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略五年行動(dòng)計(jì)劃》，除了提到“完善農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口多元化住房保障體系。鼓勵(lì)有條件的城市逐步將穩(wěn)定就業(yè)生活的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口納入城市住房保障政策范圍”外，還特別提出“逐步使租購(gòu)住房群體享有同等公共服務(wù)權(quán)利”。但破解“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”難題并非易事。一是需要從改善城市公共服務(wù)資源供給入手，努力提升城市公共服務(wù)供給能力。二是在制度上需要進(jìn)一步構(gòu)建戶籍、教育、醫(yī)療等一系列綜合政策體系，保證所涉及公共資源分配的公平性。

其次是租金下行壓力的挑戰(zhàn)和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇。近年來(lái)我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)仍然面臨較大壓力，居民就業(yè)和收入預(yù)期偏弱，住房租金整體呈現(xiàn)下跌趨勢(shì)。中指研究院針對(duì)50個(gè)城市租賃市場(chǎng)的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，全國(guó)重點(diǎn)50城住宅平均租金累計(jì)下跌0.9％；7月，50城住宅平均租金同比下跌1.77％，跌幅較6月擴(kuò)大0.17個(gè)百分點(diǎn)。對(duì)此中指研究院表示，在租金預(yù)期下行的情況下，租客選擇增多，長(zhǎng)租公寓或?qū)⒚媾R“漲租難”“留客難”等挑戰(zhàn)，運(yùn)營(yíng)壓力將有所加大。另外，保障性租賃住房的大規(guī)?；I集與供應(yīng)，加劇了租賃市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，市場(chǎng)化長(zhǎng)租公寓將面臨租客分流的壓力，項(xiàng)目出租率存在下降風(fēng)險(xiǎn)。集中式長(zhǎng)租公寓企業(yè)需要進(jìn)一步聚焦戶型配比、區(qū)位選擇、社區(qū)服務(wù)、產(chǎn)品打造等方面，以提升產(chǎn)品的吸引力。同時(shí)，隨著住房租賃企業(yè)積極進(jìn)行規(guī)模擴(kuò)張，城市和板塊選擇的重要性更加凸顯。

最后是商業(yè)可持續(xù)性仍然面臨考驗(yàn)。長(zhǎng)期以來(lái)，住房租賃行業(yè)面臨的最大痛點(diǎn)是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的租售比普遍偏低，投資端“算不過(guò)賬”，難以形成穩(wěn)定持續(xù)的盈利，導(dǎo)致商業(yè)可持續(xù)性受到影響。

按照目前一線城市的租金回報(bào)率計(jì)算，租賃住房的運(yùn)營(yíng)收入很難覆蓋運(yùn)營(yíng)成本。央行提供的3000億元保障性住房再貸款利率為1.75％，央行按照貸款本金的60％發(fā)放再貸款，因此收購(gòu)主體的貸款利率要更高，至少在2.5％以上。目前上海、深圳、廣州、北京的二手房租金收益率分別為1.89％、1.61％、1.74％和2.3％，僅北京租金收益率超過(guò)2％。收購(gòu)主體需要對(duì)住房進(jìn)行裝修、配置家具家電等配套設(shè)施，綜合考慮運(yùn)營(yíng)成本、空置率及租金回報(bào)率，保障性住房的運(yùn)營(yíng)收入很難覆蓋貸款利息成本，其中的缺口要么由中央財(cái)政貼息，要么需要地方財(cái)政來(lái)承擔(dān)。

隨著房?jī)r(jià)進(jìn)一步下滑，我國(guó)租售比明顯呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。中金公司判斷，中國(guó)城鎮(zhèn)住房的平均租售比正向歷史區(qū)間頂部運(yùn)行，上行至2.8％～2.9％附近（目前約2.7％）或許會(huì)得到一定的支撐。考慮按配租方式進(jìn)行市場(chǎng)化退出所需要的租售比或許更高（中金認(rèn)為3.5％～4％是必要的），隱含中間仍存在一定的價(jià)差。

當(dāng)然，收儲(chǔ)商品房用作租賃住房，通常情況下收儲(chǔ)價(jià)格會(huì)有較大幅度的折扣（一般在7折左右），這樣算下來(lái)，租售比也會(huì)有明顯上升，投資端“算不過(guò)賬”的情況有望緩解。

央行在第二季度貨幣執(zhí)行情況報(bào)告中也認(rèn)為，對(duì)于長(zhǎng)期持有的住房資產(chǎn)，租金的增長(zhǎng)率會(huì)增厚租賃住房的收益回報(bào)。疫情以來(lái)我國(guó)房租增長(zhǎng)有所放緩，但隨著經(jīng)濟(jì)的逐步恢復(fù)，長(zhǎng)期看租金仍有望穩(wěn)步上漲，過(guò)去十年我國(guó)CPI中房租分項(xiàng)年均上漲超1.2％。若假定未來(lái)仍能長(zhǎng)期保持這樣的租金增長(zhǎng)率，相較于既定的購(gòu)房成本，租賃住房總的收益率在靜態(tài)租售比基礎(chǔ)上有望提升至3％以上，將高于多數(shù)資產(chǎn)回報(bào)率。

標(biāo)簽：住房租賃租金商品房

免責(zé)聲明：凡注明“來(lái)源：房天下”的所有文字圖片等資料，版權(quán)均屬房天下所有，轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明出處；文章內(nèi)容僅供參考，不構(gòu)成投資建議；文中所涉面積，如無(wú)特殊說(shuō)明，均為建筑面積；文中出現(xiàn)的圖片僅供參考，以售樓處實(shí)際情況為準(zhǔn)。