??2023年國家擴內需戰(zhàn)略啟動，大力支持養(yǎng)老服務消費——12月16日，中央經濟工作會議明確要把恢復和擴大消費擺在優(yōu)先位置，把支持養(yǎng)老服務消費與住房改善、新能源汽車提到了同等高度。

??與此同時，2022年康養(yǎng)投資創(chuàng)歷史新高，呈倍增長。

??據克而瑞漾美測算：2022年養(yǎng)老產業(yè)規(guī)模達9萬億元，2025年養(yǎng)老產業(yè)規(guī)模將突破12萬億元，2024年前后有望提前邁入養(yǎng)老產業(yè)轉折期，產業(yè)銷售額進一步加速。

??近年來，政策端，政策保障體系與框架不斷完善。國家著重構建養(yǎng)老政策制度框架、搭建養(yǎng)老服務體系、提升服務質量專項行動等。

??需求端，老年人口與康養(yǎng)需求正在加速革新，一方面老年人口量級與財富結構變革進入新周期，另一方面多層次客戶與康養(yǎng)需求多元化正加速到來。

??市場端，康養(yǎng)市場供給端呈多元化特征， “多主體保障、多渠道供給”的市場格局正加速成型。

??克而瑞漾美數據顯示，截至2022年，康養(yǎng)投資創(chuàng)歷史新高，投資動態(tài)數量達573個，同比增長100.35%，項目動態(tài)數量434個，同比增長64.34%。

??從目前來看，養(yǎng)老市場特征顯著，主要表現(xiàn)為三個方面：

??1、十四五開局至今，養(yǎng)老機構數量增長7.1萬個，而床位數量卻減少2.6萬張；

??2、2022年城市養(yǎng)老機構飛速發(fā)展，在高質量行業(yè)背景下，“量大質優(yōu)“特征凸顯；

??3、2022年社區(qū)居家養(yǎng)老已成為康養(yǎng)投資熱門賽道，從“增量“轉向“提質”，低檔次機構加快“出清”或轉型。

??雖然從目前來看，銀發(fā)經濟空間巨大，養(yǎng)老服務消費迎來歷史性發(fā)展機遇。但養(yǎng)老市場依然還是面臨著不同的問題與阻礙。

??首先是重資產模式，重資產型的康養(yǎng)項目一般用大額會員卡或大額押金模式。然而自2021年起養(yǎng)老領域會員制、預付費等限制性政策頻出，同時，重資產模式真金白銀高額成本投入的發(fā)展瓶頸也亟待破解。

??我們認為，目前康養(yǎng)不動產ABN框架研發(fā)成熟，項目符合條件即可推動實施，其有發(fā)行規(guī)模額度高、發(fā)行周期時間短、資產可出表信托、發(fā)行票面利率低、周期長退出靈活等優(yōu)點。

??與此同時，雖然目前康養(yǎng)產業(yè)REITs還未真正落地，但也在加速推進中。

??此外，還可以構建康養(yǎng)個人信托產品，創(chuàng)新“保險+養(yǎng)老+信托”新模式。如2022年11月10日，泰康人壽、泰康健投聯(lián)合五礦信托，在壽險市場成功推出首單信托直付養(yǎng)老社區(qū)的“養(yǎng)老類保險金信托”。

??養(yǎng)老金信托模式從根本上解決了企業(yè)端與老年客戶端的雙向關心的核心問題。

??企業(yè)端：保險與養(yǎng)老社區(qū)關聯(lián)，引入信托，打通支付；實現(xiàn)康養(yǎng)資產的個人金融屬性合規(guī)化；為開發(fā)企業(yè)提供快速回款、收入確認和信用加持；一定程度規(guī)避會員制等預付費政策限制。

??客戶端：資產隔離，增強安全性，避免外流或減損；財富定向傳承，靈活分配；鏈接更多康養(yǎng)資源，提供多樣化權益；簡化繁瑣支付手續(xù)，更多精力用于享老。

??隨著60+財富人群的退休，產權式康養(yǎng)物業(yè)也將成為未來的重要模式。

??2022年長三角區(qū)域市場出現(xiàn)首個CLRC康養(yǎng)社區(qū)樣板——路勁金東方玖園，客戶定位以50歲以上的活力康養(yǎng)人群，項目屬于住宅招拍掛拿地，主動建設產權式康養(yǎng)社區(qū)，項目去化較好，首開即售罄，已開啟區(qū)域市場逆勢熱銷“新奇跡”。

??全國類似住宅康養(yǎng)項目比較多，同樣取得了不錯的市場口碑和業(yè)績。如宜興雅達陽羨溪山、江西廬山幸福里、中鐵佰和佰樂、天津中福生態(tài)城、成都萬科錦瑭·悅享園、南京銀城君頤東方國際康養(yǎng)社區(qū)、常州茅山頤園頤養(yǎng)小鎮(zhèn)等。

??除了重資產模式之外，養(yǎng)老客戶開始呈多元化，供需結構匹配需更精準。

??一方面人口老齡化加速，未來15年年均2000萬以上人口退休，多層次康養(yǎng)需求將爆發(fā)。其中，擁有高凈值資產的富裕家庭數量達700萬戶，擁有億元人民幣家庭資產的超高凈值家庭數量13萬戶；

??另一方面養(yǎng)老供需錯位，出現(xiàn)無效或低效供給，老人“無從消費、不敢消費、不愿消費、消費不起”等問題突出。

??對此，我們認為共有以下5條出路：

??出路1：城市超高端康養(yǎng)公寓

??聚焦“核心城市核心區(qū)域”，為超高凈值客戶提供“頂  級”康養(yǎng)服務。

??出路2：城市高端護理公寓

??聚焦老年康復護理需求，為高端客戶提供專業(yè)化養(yǎng)老服務。其中，月費“4萬+”的高端護理公寓備受追捧，入住率達93%-97%；而“6萬+”起步的高端康復醫(yī)院市場少，但客戶接收度較高，如北京和睦家康復醫(yī)院等。

??出路3：高端CCRC養(yǎng)老社區(qū)

??選址城市近郊資源區(qū)，為高端客戶提供一站式品質養(yǎng)老服務。高端CCRC養(yǎng)老社區(qū)特征顯著：選址城郊進行多點布局，加快城市擴張步伐，以高端CCRC產品為核心，以及聚焦“中高檔“收費門檻。

??出路4：中高端養(yǎng)老公寓

??選址城市核心區(qū)，為失能失智老人提供專業(yè)照護服務。聚焦“失能失智”需求的中高端專業(yè)養(yǎng)老公寓受市場青睞，兩年基本完成滿住，凈利潤率可達10%-15%。

??出路5：普惠養(yǎng)老+托底保障

??聚焦中低收入老人需求，提供“高性價比”普惠養(yǎng)老服務。養(yǎng)老機構在提供普惠養(yǎng)老服務的同時，承接“政府購買服務”，完成低收入或困難老人照護的最后一公里。

??我們認為，2023年將成為養(yǎng)老大年，養(yǎng)老服務迎來紅利時代。

??未來，隨著養(yǎng)老產業(yè)底層邏輯貫通，養(yǎng)老旅游、養(yǎng)老教育、養(yǎng)老康養(yǎng)、養(yǎng)老護理等“養(yǎng)老+”模式品牌也將出現(xiàn)蓬勃發(fā)展。根據不同年齡階段老年人的養(yǎng)老需求，或將可以提供多樣化、個性化、定制化的養(yǎng)老產品服務。與此同時，居家養(yǎng)老市場的盈利模式也將出現(xiàn)創(chuàng)新與突破。

??養(yǎng)老服務消費正在迎來歷史性發(fā)展機遇。

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