忙著處置資產(chǎn)的萬科在法拍市場掀起波瀾。

近日，由頤和地產(chǎn)持有的廣州啟佑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“廣州啟佑”）45％股權(quán)被司法拍賣。這場拍賣吸引兩名買家報名參與，享有優(yōu)先購買權(quán)的廣州萬科全資子公司深圳萬海啟佑投資有限公司（以下簡稱“深圳萬海”）是競價人之一。

這場拍賣橫跨兩天，經(jīng)過407輪激烈競價，深圳萬海作價3001.5萬元成功競得廣州啟佑45％股權(quán)，溢價率高達567％。

廣州啟佑名下資產(chǎn)是位于廣州番禺的“迎賓路廠房舊改”。這一項目于2013年啟動，由廣州老牌房企頤和地產(chǎn)操盤，并于2016年引入廣州萬科，二者分別持有廣州啟佑45％、55％股權(quán)。

由于頤和地產(chǎn)身陷債務(wù)危機，其持有的廣州啟佑45％股權(quán)被擺上貨架，廣州萬科最終拿下迎賓路廠房舊改全部權(quán)益。

有業(yè)內(nèi)人士認為，考慮到萬科今年以來積極轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)壓降債務(wù)，廣州萬科的這一筆買入，或是為了將來更加順利地賣出。

迎賓路舊廠房舊改雖然地段優(yōu)越，但由于地塊是辦公性質(zhì)，萬科已明確清理和轉(zhuǎn)讓非主業(yè)的財務(wù)投資，將綜合住區(qū)開發(fā)、物業(yè)服務(wù)和租賃住宅作為主業(yè)，加上廣州商辦市場持續(xù)萎靡，萬科或許會在合適的時機將其出售。

八年拉扯

廣州萬科介入迎賓路廠房舊改已有八年。彼時，萬科扮演的還是“白衣騎士”的角色。

2013年5月，頤和地產(chǎn)為運作迎賓路廠房舊改，成立廣州啟佑，注冊資本1000萬元。當時，頤和地產(chǎn)正在進行全國化布局，并涉足澳大利亞、美國等海外市場。由于擴張激進，2016年頤和地產(chǎn)陷入資金困境，不得不出售旗下項目求生，迎賓路舊廠房舊改便是其中之一。

2016年10月24日，深圳萬海注冊成立。三天后，頤和地產(chǎn)與萬科、深圳前?；A(chǔ)投資基金、廣州啟佑簽訂《番禺區(qū)群賢路項目轉(zhuǎn)讓合同》，約定將其持有的廣州啟佑100％股權(quán)以對價2.5億元轉(zhuǎn)讓給萬科和深圳前?；A(chǔ)投資基金。

頤和地產(chǎn)在《番禺區(qū)群賢路項目轉(zhuǎn)讓合同》中承諾，“目標地塊已納入廣州市三舊改造范圍內(nèi)。目標規(guī)劃土地用途為商業(yè)金融用地，用地面積17039平方米，凈用地面積12530平方米，容積率為4.0，總計容建筑面積50120平方米。”

2017年1月，廣州萬科正式進駐迎賓路廠房舊改，通過深圳萬海持有廣州啟佑55％股權(quán)。萬科20年“老將”喻敏鋒任深圳萬海法定代表人，操刀迎賓路廠房舊改。

廣州萬科如此看重迎賓路廠房舊改，在于其地段優(yōu)越——位于番禺大石街道迎賓路，臨近廣州“南北大動脈”地鐵3號線。3號線是廣州運營里程最長、最繁忙的線路之一，連接天河和番禺，途經(jīng)CBD珠江新城、商業(yè)中心體育西路、旅游目的地漢溪長隆等。

然而，即便有萬科加盟，迎賓路廠房舊改進展并不順利。由于地塊位于城際軌道廣佛環(huán)線大石站綜合開發(fā)范圍內(nèi)，廣州市國土資源和規(guī)劃委員會認為，迎賓路廠房舊改不宜自行改造，應(yīng)由廣州市土地開發(fā)中心統(tǒng)一收儲。

雙方就自主改造抑或是統(tǒng)一收儲曾有過多輪拉扯，深圳前?；A(chǔ)投資基金因為擔(dān)心風(fēng)險選擇退出。

由于遲遲未能取得規(guī)劃批復(fù)，2020年12月底，深圳萬海向頤和地產(chǎn)發(fā)出《關(guān)于大石群賢路項目解除合作的函》，通知解除合同并要求頤和地產(chǎn)按約定履行義務(wù)，返還轉(zhuǎn)讓價款及利息。

2022年10月13日，廣東自由貿(mào)易區(qū)南沙片區(qū)人民法院作出如下判決：深圳萬海就頤和地產(chǎn)持有的廣州啟佑45％股權(quán)拍賣、變賣所得價款在債權(quán)范圍內(nèi)享有優(yōu)先受償權(quán)，優(yōu)先受償金額以11250萬元為限。

今年9月6日，廣州啟佑45％股權(quán)由深圳萬海競得，起拍價450萬元，成交價3001.5萬元。

一名接近萬科的知情人士告訴時代周報記者，廣州萬科參與廣州啟佑45％股權(quán)的競拍是出于資產(chǎn)保全的考慮，實際并不需要支付拍賣價款。

清理非主業(yè)

強勢舉牌競得廣州啟佑45％股權(quán)后，有聲音認為這是萬科重啟投資的信號。但事實上，曾經(jīng)的“白衣騎士”也在等待“白衣騎士”。

自卷入償債危機以來，萬科投資縮表，甚少在公開市場露面拿地，今年僅獲取新項目4個，權(quán)益地價18.64億元，而處置資產(chǎn)回籠資金已逾200億元。

今年3月，萬科制定并落地“一攬子方案”，加大資產(chǎn)處置力度。萬科董事會主席郁亮介紹，2024年萬科將通過大宗資產(chǎn)和股權(quán)交易等方式，實現(xiàn)不低于300億元的回款。

萬科首席運營官劉肖在8月底召開的業(yè)績推介會上透露，截至7月底，萬科資產(chǎn)交易已完成204億元，涉及商業(yè)、辦公、酒店、公寓等31個項目。

“未來我們會繼續(xù)按照既定的路線往前走，目前也有19個項目在談，除了商辦資產(chǎn)，還有1個是教育類資產(chǎn)。”劉肖表示，萬科今年確定能夠完成“一攬子方案”中關(guān)于大宗交易的目標。

最新一筆交易發(fā)生在上海松江印象城。

9月4日，上海松江印象城運營主體上海力獅企業(yè)管理有限公司發(fā)生股權(quán)變更，深圳印力管理有限公司持股比例從50％降到2％，RECOGUANGFULINPRIVATELIMITED則從50％增至98％。RECOGUANGFULINPRIVATELIMITED隸屬于新加坡政府投資公司（GovernmentofSingaporeInvestmentCorp，GIC）。

此外，今年7月，印力曾將上海南翔印象城MEGA48％股份出售予GIC。

此次廣州萬科在法拍市場舉牌百輪，亦非擴儲需要。

前述知情人士稱，從商業(yè)角度看，萬科以3000萬元的價格拿下兩塊地的45％股權(quán)是很劃算的，有利于該公司后續(xù)進行相關(guān)資產(chǎn)處置。

萬科董事會秘書朱旭稱，隨著“一攬子方案”的推進，萬科渡過近兩年的階段性困難后，集團業(yè)務(wù)將更加聚焦，投資將更加聚焦，能力將更加聚焦。

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