存量房貸利率普降，閑錢提前還貸還是炒股？有購房者稱“有信心在A股賺錢”

來源：智能家居時(shí)間：2024-10-17 10:00

新一輪存量房貸利率調(diào)降即將落地。

近日，包括國有大行、股份行和城農(nóng)商行在內(nèi)20多家銀行發(fā)布了關(guān)于批量調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率的公告，將于10月25日對符合相應(yīng)條件的存量住房貸款利率將統(tǒng)一批量調(diào)整。

除貸款在北京、上海、深圳等地區(qū)且為二套房貸款的情形外，其他符合條件的首套、二套房貸利率都將調(diào)整為貸款市場報(bào)價(jià)利率LPR-30BP，以最新一期5年期以上LPR（3.85％）計(jì)算，調(diào)整后為3.55％，較調(diào)整前的4.06％下降約0.5個(gè)百分點(diǎn)。

此前提前還貸的購房者，已有人表示后悔。一名網(wǎng)友在社交平臺上表示，因?yàn)樘崆斑€房貸高達(dá)百萬元，勒緊褲腰帶過了2年日子不說，現(xiàn)在股票行情來了，看見別人賺得盆滿缽滿，手里沒有一點(diǎn)現(xiàn)錢參與，未免心有不甘。

自9月24日官方推出一攬子重磅金融政策以來，市場信心極大提振，A股市場也迎來一波上漲行情。截至10月16日，上證指數(shù)漲超16％，深成指漲超20％，創(chuàng)業(yè)板指漲幅超30％。在此背景下，將手里的閑錢用于提前還貸還是炒股，引發(fā)了不少討論。若不提前還貸，現(xiàn)在入股市是否是好時(shí)機(jī)？

昨日不可追，來日猶可為。近日，時(shí)代周報(bào)記者進(jìn)行了相關(guān)調(diào)研，并采訪了幾位購房者，了解他們的思量和顧慮。

“有信心在A股能賺到錢”

“現(xiàn)在市場行情變好了，我有信心在A股能賺到錢，理財(cái)收益率也能跑贏調(diào)整后的房貸利率（3.55％）。”90后王可（化名）表示，自己后續(xù)不會再提前還房貸。

王可是一名在外資企業(yè)上班的程序員，2021年，他在杭州購買了自己的首套房，彼時(shí)杭州樓市房價(jià)處于高位，他的房貸總額接近150萬。雖然工資水平不低，但是他壓力同樣不輕。

據(jù)王可介紹，他的月薪資接近4萬元，但在提前還貸及房貸利率下調(diào)之前，按照5.3％的房貸利率，每月還款金額接近1.3萬元。

“這兩年我時(shí)常擔(dān)憂失業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，背負(fù)著30年的房貸就像是服刑一樣，壓力很大。”王可對時(shí)代周報(bào)記者表示，想趁著收入高，趕緊把房貸提前還一點(diǎn)，減輕未來的壓力。

他于2023年年初提前還款了40萬元，再加上存量房貸利率接連下調(diào)，目前壓力已減輕不少。“若房貸利率下調(diào)到3.55％，我每月還的房貸金額為8000多元。”王可稱。

談及對未來的資金規(guī)劃，王可表示，比起提前還貸，他更愿意將資金投入到股市、理財(cái)市場。

近幾年來，王可在探索職業(yè)之外的更多可能性，開始學(xué)習(xí)投資理財(cái)。“不想在35歲之后，被淘汰后就只能啃存款。”他表示，除了提前還一部分房貸外，還將自己的另一部分積蓄投入到了股票、黃金、債券中。

對于“投資理財(cái)收益率能否跑贏房貸利率”這個(gè)問題，王可表示，之前他的房貸利率高達(dá)5.3％，近兩年股票市場行情不好，銀行存款利率也不高，找不到什么可靠的理財(cái)方式。但是隨著市場行情回暖，他有信心未來的投資收益率能跑贏房貸利率。

此前有過提前還貸的李莉莉（化名），未來也更偏向?qū)①Y金投入到股票和理財(cái)市場。“我提前還了一部分房貸，目前沒有太多的后顧之憂，風(fēng)險(xiǎn)偏好自然提升了。”李莉莉說。

五年前，李莉莉在廣州買下了自己的首套房，隨之扛下了200萬的房貸。讓她欣慰的是，彼時(shí)銀行給出了相對較低的房貸利率，為4％左右。買房后的前三年，李莉莉并沒有急于還款。

近兩年來，隨著存款利率走低、疊加股票市場行情回調(diào)，李莉莉投向股票市場的錢開始虧損，投向理財(cái)市場的收益，也大大低于她的預(yù)期，于是她開始將手中的錢進(jìn)行了提前還貸。

“我在2023年賣出股票、贖回理財(cái)產(chǎn)品時(shí)提前還了一筆房貸，今年10月初又提前還了一部分。”李莉莉介紹稱，兩筆提前還款金額合計(jì)100萬出頭，目前還留有一部分貸款主要是應(yīng)對公積金提款。

談及未來的資金安排，李莉莉表示，接下來可能更傾向投資股票市場，對獲取超額回報(bào)有信心，但是也不會大倉位參與。

專家：未來LPR利率可能處于3％以下

10月12日，時(shí)代周報(bào)記者進(jìn)行了“未來是否會提前還貸”的問卷調(diào)查，共有148位購房者參與問卷，其中83人選擇“未來不打算提前還貸”，占比56.08％；有65人選擇“會繼續(xù)提前還貸”，占比43.92％。

選擇繼續(xù)提前還貸是出于怎樣的考量？

朱明明（化名）近期正在著手準(zhǔn)備提前還貸。“按照我的情況，如果提前還房貸，選擇縮短還款期限（月還款金額不變），貸款利息金額可以減少近30萬元。”她表示，利息省這么多，找不到理由不提前還。

2019年，朱明明在廣州購買了首套房，當(dāng)時(shí)貸款金額為103萬元左右，房貸利率為4.8％。還了幾年的房貸后，朱明明發(fā)現(xiàn)自己支付的大部分都是利息。

據(jù)朱明明測算，若將房貸降至50萬元，選擇縮短還款期限的方式，將償還期限縮短至9年7個(gè)月，每月的房貸金額不變（5200元左右），她的房貸利息總額將降至9萬余元。如果不進(jìn)行提前還貸，即使按照現(xiàn)在LPR-30BP的貸款利率計(jì)算，她的貸款利息總額高達(dá)38萬。也即意味著，選擇提前還貸與否，期間的利息差約29萬。

“我不懂投資，現(xiàn)金在我手上也不會增值。”朱明明認(rèn)為，對她來說最好的理財(cái)就是提前還房貸。

“我建議不要提前還房貸。”正信期貨首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家蒲祖林指出，未來LPR利率還會持續(xù)往下走，有可能再也回不到4％以上，甚至可能處于3％以下。

蒲祖林表示，2021年之前，購房者的房貸利率普遍較高，大家會比較手里的閑錢是拿去做理財(cái)收益高，還是提前還房貸更劃算。待10月25日房貸利率普調(diào)后，3.55％的房貸利率，與10年期國債收益率（10月16日收報(bào)2.14％）相比，利差僅為1.41％，已處于2019年以來的低位。

“與之相對應(yīng)，全球所有央行都在印鈔，貨幣購買力會持續(xù)下降，黃金、股權(quán)、債券等資產(chǎn)會漲價(jià)。從財(cái)富配置的角度上說，買上述資產(chǎn)比提前還房貸要好。”

本次存量房貸利率調(diào)降，實(shí)實(shí)在在利好購房者，或減少居民提前還貸現(xiàn)象。

東興證券研報(bào)指出，存量房貸利率調(diào)整有助于降低借款人的房貸利息支出，平均每年減少家庭利息支出，有助于促進(jìn)消費(fèi)、投資，減少提前還貸行為，壓縮違規(guī)置換存量房貸的空間。對銀行而言，存量、新發(fā)貸款利率拉平后，有望緩釋按揭早償壓力，有助于銀行優(yōu)質(zhì)貸款規(guī)模穩(wěn)定，以價(jià)換量；從銀行資產(chǎn)質(zhì)量上看，居民還款壓力減輕，將減少按揭貸款的斷貸和不良風(fēng)險(xiǎn)。

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