“工抵房”真假難辯購買時謹防踩“坑”

來源：智能家居時間：2024-10-24 10:21

“內(nèi)部工抵房撿漏”“限時工抵一口價”……近期，在中介的海報里，以“工抵房”名義賣房的信息頻頻出現(xiàn)。

“工抵房”是開發(fā)商抵扣工程款的房產(chǎn)，因價格相對較低而具有吸引力。目前工抵房亂象叢生，有的地方工抵房是以“特價房”形式出售，也有的被質(zhì)疑是變相降價的噱頭。為此，今年以來，多個地方加強了對工抵房的價格管控。

在業(yè)內(nèi)人士看來，目前市場處于調(diào)整階段，房企銷售回款相對乏力，同時工程款支付壓力較大，工抵房數(shù)量相對有所增加。而對于購房者來說，工抵房雖然價格便宜，但其中的問題也不少，尤其在購買時要避免踩坑。

在中介海報等宣傳資料中，以“工抵房”名義賣房的信息頻頻出現(xiàn)。

“工抵房價格比在售價低10%-30%”

一位河北秦皇島經(jīng)紀人小郭日前發(fā)布了一條綠城·悅園工抵房的廣告，包括具體的房號、面積，以及折后價格等。從價格來看，比該項目公開價格每平方米低千元。小郭稱，這是開發(fā)商在賣房，直接與開發(fā)商簽合同，相當于變相調(diào)價，比售樓處的價格便宜。

而另一位自稱手上有工抵房的河北張家口下花園經(jīng)紀人表示，這里的工抵房是工程材料商委托賣的，是固定戶型，數(shù)量不多，也是與開發(fā)商簽新房購買合同。價格的確便宜，比如碧桂園開發(fā)的一套原價100萬元的別墅，80萬元就能拿下。

工抵房也稱工程抵押房，是指開發(fā)商向銀行或房地產(chǎn)的相關(guān)行業(yè)（如建筑商、材料商等）進行融資、貸款所抵押的房產(chǎn)，通俗來說也就是開發(fā)商用來抵扣工程款的房產(chǎn)。工抵房因是一種抵債手段，最大特點是價格通常低于市場價。從目前市場來看，工抵房大多是不好銷售的戶型或者車位。有的工抵房是建筑材料商委托中介銷售，大部分是由開發(fā)商進行銷售。

據(jù)廣州經(jīng)紀人小張介紹，一般來說，工抵房的價格會比項目售樓處的在售價低10%-30%。在工程招投標過程中，工抵房的多少往往成為一個衡量標準，接受的工抵房越多，中標的可能性越大。但是，工程方并不參與工抵房的銷售，購房者也是與開發(fā)商簽合同。

一位與北京多家房企有過合作的材料商表示，目前其部分貨款是以房子的形式相抵，市場好的時候，不用擔心銷售問題；現(xiàn)在是買方市場，想要變現(xiàn)，價格就要便宜，大概比市場價低20%左右?！巴幸娒?，都會說說這些工抵房，看看是否有銷售渠道，或者進行置換。從我手上的工抵房來看，所處位置都不好，銷售速度也慢?！?/p>

在中指研究院研究副總監(jiān)徐躍進看來，“工抵房”是長期存在的一種特殊房源，其數(shù)量多少與房地產(chǎn)市場走勢高度相關(guān)。目前市場處于調(diào)整階段，房企銷售回款相對乏力，同時工程款支付壓力較大，工抵房數(shù)量相對有所增加。另據(jù)中信證券分析，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈是企業(yè)欠款問題的“重災區(qū)”，近年來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應付款不斷上升，工抵房占比持續(xù)走高。

北京一位房產(chǎn)經(jīng)紀人則告訴新京報貝殼財經(jīng)記者，北京中介鮮有接受建筑材料商委托銷售工抵房，大多是開發(fā)商以特價房的方式在售樓處出售，購房者直接與開發(fā)商簽約；而且，售樓處也很少宣傳出售工抵房，“畢竟出售抵押的房產(chǎn)，會對企業(yè)和項目產(chǎn)生負面影響”。

工抵房成了變相降價的噱頭？

值得關(guān)注的是，對于廣州市場上類似“內(nèi)部工抵房撿漏”“工抵房專場”這樣的宣傳廣告，小張表示，“有一些是真的工抵房，但也有的是假工抵房，實際上就是特價房，開發(fā)商會借工抵房之名進行促銷?！?/p>

另據(jù)克而瑞信息顯示，迫于項目去化流速放緩的壓力，今年以來，房企以特價房、工抵房、買房返傭的形式變相降價。

與此同時，也有購房者質(zhì)疑“工抵房”成了開發(fā)商的噱頭，實際是為了以價換量。

9月23日，在山東省濟寧市網(wǎng)絡問政平臺，有業(yè)主反映辰雨如畫小區(qū)以工抵房名義低價售賣。其中提到辰雨如畫開發(fā)商“惡意降價，并且樓棟、樓層、樓號隨便選購，并贈送車位，其價格遠低于市場行情。”對此，上述平臺給予的回應是，市場上個別的宣傳為施工方工抵房源，與開發(fā)商無關(guān)，開發(fā)商不存在惡意降價，且目前此價格房源已經(jīng)叫停。

這一現(xiàn)象在成都也多有發(fā)生。今年，成都部分網(wǎng)友通過“問政四川”投訴，越秀曦悅府、保利怡心和頌、天投公園翠嶼等項目的開發(fā)商以“工抵房”的說辭惡意降價銷售。

從目前來看，各地不同程度存在銷售“工抵房”的現(xiàn)象。在徐躍進看來，“工抵房”售價通常會低于項目案場售價，如果“工抵房”大規(guī)模存在，會在一定程度上對市場價格造成影響。

為此，今年以來，很多地方出臺“工抵房”相關(guān)規(guī)定規(guī)范市場，比如，河南安陽縣提出，原則上允許不超過預售許可總套數(shù)10%的“工抵房”直接進行網(wǎng)簽備案。此外，江西資溪、豐城、瑞金、鄱陽、贛江新區(qū)等多地發(fā)文加強工抵房價格管控。比如，江西省撫州市資溪縣明確要穩(wěn)妥處置“工抵房”，加強對“工抵房”價格管控，網(wǎng)簽備案價格應與該小區(qū)平均價格相匹配；上饒市鄱陽縣要求“工抵房”網(wǎng)簽備案價格不得低于該項目在縣發(fā)改委備案的“一房一價”的90%。

律師：核實備案價，注意規(guī)避風險

從購房者到上市公司，在房地產(chǎn)市場上經(jīng)常能看到“工抵房”的影子。比如，今年9月，碧桂園用上海的3處不動產(chǎn)抵償?shù)蹥W家居4.23億元債務。此外，帝歐家居曾透露，與萬科、融創(chuàng)、雅居樂等13家房地產(chǎn)企業(yè)也在進行債務重組，原因是債務重組人無法以現(xiàn)金方式清償所欠公司的貨款，以其已建成和在建商品房抵償其所欠付貨款共計約2.20億元，具體抵債房產(chǎn)共計106套。

對此，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進認為，對于房企來說，通過以房抵債，可以加快工抵房或房源的去庫存，同時也減少和供應商的糾紛。

從目前來看，這些工抵房大概率都將流向終端市場。對于購房者來說，能買到便宜的房子固然是件好事，但也要避免“踩坑”。

北京金訴律師事務所主任王玉臣律師表示，購買工抵房務必要關(guān)注房款的具體支付，是直接支付給開發(fā)商，還是支付給第三方；是否還存在差價問題，差價支付給誰。“以往就遇到過工抵房延期交房，解除合同時開發(fā)商稱自己沒有收到房款，或者針對差價部分不認可等。因此，房款最好是支付給開發(fā)商。如果有差價，也最好讓開發(fā)商和施工單位自行處理，支付給開發(fā)商，開發(fā)商再給施工單位。而且，一定要注意房款是否支付到了開發(fā)商的預售資金監(jiān)管賬戶上，否則就存在被開發(fā)商轉(zhuǎn)移的問題。”

王玉臣還表示，購買前一定要核實清楚房屋的基本情況，比如手續(xù)是否齊全，是否有查封凍結(jié)或網(wǎng)簽等。期房風險更高一些，所以尤其要關(guān)注施工進度?！按送猓獙﹂_發(fā)商和項目進行一些基本的調(diào)查，如果發(fā)現(xiàn)開發(fā)商已經(jīng)被強制執(zhí)行，列入了失信名單，項目也停工許久了，這種房子最好不要購買?！?/p>

來源：新京報返回搜狐焦點首頁，查看更多