京滬深陸續(xù)取消普通與非普通住宅標(biāo)準(zhǔn) 降低購(gòu)房成本加力支持改善性需求

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2024-11-23 12:02

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11月18日—19日，上海、北京、深圳陸續(xù)發(fā)布通知取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)，并對(duì)相關(guān)交易環(huán)節(jié)中的個(gè)人所得稅、增值稅、契稅政策進(jìn)行統(tǒng)一調(diào)整。一線城市相關(guān)政策的落地將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生怎樣的影響？購(gòu)房者能得到多少實(shí)惠？記者就此采訪了業(yè)內(nèi)專家。 適應(yīng)房子從“有沒(méi)有”到“好不好”的需求轉(zhuǎn)變 早在10月17日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹就曾表示，多部門將迅速行動(dòng)，抓存量政策落實(shí)，抓增量政策出臺(tái)，打出一套“組合拳”，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，就是其中一項(xiàng)舉措。在財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部11月13日推出加大住房交易環(huán)節(jié)契稅優(yōu)惠力度，明確了與取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)相銜接的增值稅、土地增值稅優(yōu)惠政策等促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的稅收政策公布后，11月18日上海、北京跟進(jìn)出臺(tái)政策，19日深圳也出臺(tái)政策，明確取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)。上述政策均明確，在房屋交易環(huán)節(jié)個(gè)人所得稅方面，對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，根據(jù)規(guī)定實(shí)行個(gè)人所得稅核定征稅，以轉(zhuǎn)讓收入的1%核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額。在增值稅方面，取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)后，個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅；不足2年的，按照5%的征收率全額繳納增值稅。在契稅方面，對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭第二套住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。相關(guān)政策在一線城市的落地有助于市場(chǎng)活躍度的進(jìn)一步延續(xù)。中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，以上海為例，11月1日—15日，上海商品住宅成交套數(shù)4909套，同比增長(zhǎng)58.5％，市場(chǎng)活躍度維持較高水平。首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)趙秀池認(rèn)為，一線城市落實(shí)取消普通住房標(biāo)準(zhǔn)政策，大大降低了購(gòu)房人的購(gòu)房成本，有助于提高其購(gòu)房能力，促進(jìn)住房需求釋放，一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)有望率先止跌企穩(wěn)，進(jìn)而帶動(dòng)全國(guó)樓市回暖。 趙秀池介紹，根據(jù)此前政策規(guī)定，普通住宅和非普通住宅按照房?jī)r(jià)、住房面積和容積率限制標(biāo)準(zhǔn)來(lái)區(qū)分。以北京為例，被定義為普通住宅的商品房須全部滿足三個(gè)條件，有任何一項(xiàng)不滿足的，即為非普通住宅。三個(gè)條件是：小區(qū)容積率（項(xiàng)目總建筑面積與總用地面積之比）在1（含）以上；房屋建筑面積在144平方米（含）以下；價(jià)格方面，單價(jià)不高于規(guī)定的上限，或者總價(jià)不高于規(guī)定的上限，二者滿足其一即可。因此，在容積率、住房面積達(dá)標(biāo)的情況下，購(gòu)房者即使購(gòu)入的是一套“老破小”剛需住房，也會(huì)因?yàn)榉績(jī)r(jià)高于同區(qū)域上限規(guī)定被豪宅化，使其不能享受稅收、房貸等優(yōu)惠政策。同樣，上海對(duì)普通住宅與非普通住宅的認(rèn)定也直接影響居民的買房、換房意愿。上海國(guó)家會(huì)計(jì)學(xué)院副教授葛玉御表示，之前上海對(duì)普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)包括總價(jià)條件，即內(nèi)環(huán)以內(nèi)低于每套450萬(wàn)元，內(nèi)外環(huán)之間低于每套310萬(wàn)元，外環(huán)以外低于每套230萬(wàn)元。實(shí)際上，滿足上述地區(qū)總價(jià)條件的房子較少。去年年底，上海對(duì)普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了調(diào)整，規(guī)定可以享受優(yōu)惠政策的普通住房應(yīng)同時(shí)滿足以下條件：一是五層以上（含五層）的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等；二是單套住房建筑面積在144平方米以下（含144平方米）。“這些房子或是‘老破’，或是難以滿足鼓勵(lì)生育背景下多子女家庭的換房需求?，F(xiàn)在好了，政策導(dǎo)向根據(jù)市場(chǎng)需求進(jìn)行了相應(yīng)調(diào)整?！备鹩裼f(shuō)。 “新政策把原來(lái)契稅1%的優(yōu)惠面積由90平方米調(diào)整為140平方米，把原來(lái)個(gè)人對(duì)外銷售2年以上（含2年）住房免征增值稅的政策惠及非普通住宅，更有利于購(gòu)房人購(gòu)買大戶型、好房子，提高住房品質(zhì)，適應(yīng)房子從‘有沒(méi)有’到‘好不好’的需求轉(zhuǎn)變?！?strong>趙秀池說(shuō)。 利好購(gòu)買首套改善性住房和二套住房的群體 取消普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，哪類購(gòu)房者獲益最大？中指研究院認(rèn)為，此輪稅收政策調(diào)整取消個(gè)人出售非普通住宅2%的所得稅，以1%的標(biāo)準(zhǔn)核定征稅，擴(kuò)大了交易稅優(yōu)惠覆蓋面，有助于釋放改善性置換需求。同時(shí)，對(duì)符合年限的住房免征增值稅，降低了個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房的交易成本，簡(jiǎn)化了稅收流程，有利于提高二手房與新房之間的流通速度。 “契稅新政重點(diǎn)減輕90—140平方米首套住房和140平方米以下二套住房的稅收負(fù)擔(dān)?！?strong>趙秀池分析，新政下，若購(gòu)買130平方米總價(jià)值500萬(wàn)元的首套房，購(gòu)房人僅需要繳納5萬(wàn)元契稅，較之前節(jié)省了2.5萬(wàn)元；若購(gòu)買面積不超過(guò)140平方米的二套住房，總價(jià)值500萬(wàn)元的住房，其契稅將從過(guò)去的15萬(wàn)元減少到5萬(wàn)元，減少了三分之二。此外，根據(jù)北京新政，個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅；個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅。此前，北京執(zhí)行的政策是2年以上（含2年）普通住宅對(duì)外銷售的免征增值稅，非普通住宅以銷售收入減去購(gòu)買住房?jī)r(jià)款后的差額按照5%的征收率全額繳納增值稅。 趙秀池舉例說(shuō)：“若賣方出售2年以上的150平方米價(jià)值800萬(wàn)元的住宅，住宅增值為80萬(wàn)元，按原來(lái)規(guī)定屬于非普通住宅，需要繳納增值稅約為4萬(wàn)元。新政下，這部分稅款可以免去?！?葛玉御以上海為例，進(jìn)一步分析了在房屋交易環(huán)節(jié)政策前后繳納稅款的差異。他分析，以上海售價(jià)1000萬(wàn)元的二手房交易為例，如果該房產(chǎn)原來(lái)被認(rèn)定為非普通住宅，持有滿2年但不滿5年，賣方需要就差額按5%繳納增值稅，假設(shè)賣方買入價(jià)500萬(wàn)，則需要繳納約23.8萬(wàn)元增值稅，同時(shí)還有約1.43萬(wàn)元的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加；個(gè)人所得稅方面，根據(jù)上海原來(lái)的規(guī)定，按賣價(jià)（剔除增值稅）的2%核定征收，約19.5萬(wàn)元，綜合稅負(fù)接近45萬(wàn)元。按照新政，持有滿2年的房產(chǎn)不再區(qū)分普通住宅和非普通住宅，不再需要繳納增值稅及附加，且個(gè)人所得稅可按1%核定征收，只需要繳納10萬(wàn)元個(gè)稅即可，稅負(fù)減少近35萬(wàn)元。從買方來(lái)看，如果所購(gòu)房屋面積為90—140平方米的二套住房，原來(lái)契稅按3%征收約為29.3萬(wàn)元，現(xiàn)在按1%征收為10萬(wàn)元，稅負(fù)減少約19.3萬(wàn)元。 “總體來(lái)看，買方和賣方的稅負(fù)都會(huì)有所降低，考慮到現(xiàn)實(shí)中很多房產(chǎn)交易都有‘包稅’條款，即賣方的增值稅和個(gè)人所得稅體現(xiàn)在房?jī)r(jià)中由買方實(shí)際上承擔(dān)，所以對(duì)購(gòu)房者而言稅負(fù)會(huì)有明顯降低?！备鹩裼f(shuō)。可以預(yù)測(cè)的是，隨著上海、北京、深圳取消普通住房標(biāo)準(zhǔn)政策的落地，廣州相關(guān)政策也將加快出臺(tái)。購(gòu)房成本降低，對(duì)于具有風(fēng)向標(biāo)意義的一線城市樓市將產(chǎn)生實(shí)質(zhì)利好，有利于進(jìn)一步穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期、提振購(gòu)房者置業(yè)信心，助力房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。（中國(guó)財(cái)經(jīng)報(bào)2024年11月21日第3版）