高層定調(diào)“穩(wěn)住樓市” 2025年政策該如何發(fā)力？

來源：智能家居時間：2024-12-19 08:01

12月9日，中央政治局會議對2025年經(jīng)濟工作做了定調(diào)，提出“堅持穩(wěn)中求進工作總基調(diào)”“實施更加積極有為的宏觀政策”。財政政策基調(diào)由此前的“積極”升級為“更加積極”，貨幣政策由“穩(wěn)健”升級為“適度寬松”，“加大逆周期調(diào)節(jié)力度”升級為“加強超常規(guī)逆周期調(diào)節(jié)”。在房地產(chǎn)政策上，延續(xù)了“9·26”政治局會議“促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”的基調(diào)，強調(diào)“穩(wěn)住樓市股市”。

在中央政治局會議基調(diào)下，12月12日的經(jīng)濟工作會議對2025年經(jīng)濟工作作了全面部署。在房地產(chǎn)方面，提出“有效防范化解重點領(lǐng)域風(fēng)險，牢牢守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險底線，持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，加力實施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。合理控制新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)，盤活存量用地和商辦用房，推進處置存量商品房工作。推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，有序搭建相關(guān)基礎(chǔ)性制度”。

高層會議對宏觀經(jīng)濟、財政貨幣政策以及房地產(chǎn)的定調(diào)，為2025年房地產(chǎn)發(fā)展指明了方向，從中也可以看出高層對房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的決心和信心。隨著存量政策逐步落地顯效，增量政策持續(xù)跟進發(fā)力，相信2025年房地產(chǎn)市場有望迎來觸底。

貨幣財政政策全面“升級”

本次政治局會議提出，“實施更加積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，充實完善政策工具箱，加強超常規(guī)逆周期調(diào)節(jié)”。經(jīng)濟工作會議進一步強調(diào)，要實施更加積極的財政政策，提高財政赤字率，增加發(fā)行超長期特別國債，增加地方政府專項債券發(fā)行使用，優(yōu)化財政支出結(jié)構(gòu)，兜底基層“三保”底線。要實施適度寬松的貨幣政策，適時降準降息，保持流動性充裕，使社會融資規(guī)避、貨幣供應(yīng)量增長同經(jīng)濟增長、價格總水平預(yù)期目標相匹配。

貨幣政策方面，我國首次實施適度寬松的貨幣政策是在2008年全球金融危機后，由之前的“從緊”轉(zhuǎn)向“適度寬松”，目的在于通過增加貨幣供應(yīng)和降低融資成本，刺激經(jīng)濟增長，應(yīng)對金融危機影響。2011年貨幣政策回歸“穩(wěn)健”。本次政治局會議再提“適度寬松”，穩(wěn)經(jīng)濟穩(wěn)地產(chǎn)的政策意圖明顯。廣開首席產(chǎn)業(yè)研究院首席經(jīng)濟學(xué)家連平預(yù)計，適度寬松的貨幣政策將進一步加大市場流動性供給，推進市場利率持續(xù)下行，加快信貸增長，刺激需求擴張。全年有望降準1個百分點左右，釋放3萬億元以上流動性；預(yù)計全年降息40bp～50bp。另外，有望進一步提升現(xiàn)有結(jié)構(gòu)性工具的額度與使用率，例如增加科技創(chuàng)新和技術(shù)改造再貸款、保障性住房再貸款等工具額度，持續(xù)發(fā)揮結(jié)構(gòu)優(yōu)化的作用。

貨幣政策通過信貸政策、利率政策、流動性管理和結(jié)構(gòu)性工具等多方面的調(diào)整，對房地產(chǎn)市場將產(chǎn)生深遠影響。信貸政策放寬使得開發(fā)商和購房者更容易獲得貸款，利率下調(diào)將有效降低房企和購房者資金成本。另外，央行通過創(chuàng)設(shè)結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具，如支持房地產(chǎn)市場的專項貸款和再貸款，直接支持房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。這些工具不僅有助于緩解房企資金壓力，還可以有效促進房地產(chǎn)市場的供需平衡。

財政政策方面，由“積極”升級為“更加積極”，意味著2025年財政政策將進一步發(fā)力。10月份以來，財政政推出一攬子財政增量政策，包括增加地方專項債6萬億元、調(diào)整住房交易契稅、優(yōu)化土地增值稅、調(diào)降普通住宅和非普通住宅相銜接的增值稅和土地增值稅等，這些政策正在逐步落地顯效。高層關(guān)于財政政策“更加積極”的表述，意味著在現(xiàn)有政策基礎(chǔ)上仍有加碼空間。

粵開證券首席經(jīng)濟學(xué)家羅志恒認為，財政政策進一步發(fā)力可能體現(xiàn)在赤字和專項債規(guī)模的提高，以及繼續(xù)發(fā)行超長期國債。一方面規(guī)模可能會超預(yù)期，另一方面節(jié)奏可能會更快，比如超長期國債、專項債的發(fā)行和使用節(jié)奏會更快落地生效，推動經(jīng)濟企穩(wěn)回升。羅志恒在財政政策方面提出六點建議：一是建議赤字率提高到3.5％以上乃至4.0％。二是繼續(xù)發(fā)行1萬億元超長期特別國債；發(fā)行3萬億元特別國債，其中1萬億元特別國債用于補充銀行資本金、2萬億元特別國債用于成立“房地產(chǎn)穩(wěn)定基金”。三是改革專項債制度，包括短期放寬專項債的使用范圍、從“額度找項目”改為“項目定額度”、額度分配向債務(wù)負擔輕和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)好的人口流入地區(qū)傾斜。四是財政政策從盯住赤字率到緊盯支出增速。五是加大對特定群體的補助和支持。六是要高度關(guān)注化債之后的地方財政形勢，尤其是關(guān)注未納入隱性債務(wù)但地方政府仍可能承擔兜底責任的支出負擔；充分利用化債騰出的時間窗口，構(gòu)建債務(wù)管理的長效機制與深化財稅體制改革。

在更加積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策作用下，我們預(yù)計2025年房企融資環(huán)境有望進一步改善，在存量商品房和存量閑置土地收儲等方面有望獲得更大力度的資金支持。

穩(wěn)住樓市，政策該如何發(fā)力？

2024年“5·17”和“9·26”先后兩輪政策“組合拳”對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生積極影響。從近期的房地產(chǎn)銷售、土地市場等數(shù)據(jù)看，一二線城市出現(xiàn)明顯的企穩(wěn)跡象，部分三四線城市也在逐步回暖。這種趨勢能否持續(xù)，并形成房地產(chǎn)市場的真正拐點，還需要后續(xù)政策接續(xù)發(fā)力。中央經(jīng)濟工作會議對2025年房地產(chǎn)工作做了定調(diào)和安排，接下來的關(guān)鍵問題是找準政策的發(fā)力點，推動政策盡快落地。

首先，加大力度化解房企債務(wù)風(fēng)險。中央經(jīng)濟工作會議提出，“有效防范化解重點領(lǐng)域風(fēng)險，牢牢守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險底線”，其中化解房地產(chǎn)風(fēng)險是重中之重。2021年以來，已經(jīng)有60多家上市房企出現(xiàn)不同程度的債務(wù)違約，目前房企化債正進入深水區(qū)，債務(wù)重組面臨諸多困難，這些問題久拖不決，終將是金融系統(tǒng)的重大風(fēng)險隱患。因此，2025年對重點企業(yè)的救助應(yīng)擺在重要位置，對房企債務(wù)重組給予更多的政策支持，比發(fā)行特別國債，成立專項基金，提供專項貸款，國企下場收購，實施逆向混改等。

其次，做好存量商品房和存量閑置土地的收儲。目前，人民銀行、財政部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、自然資源部等部門，針對存量商品房和存量閑置土地收儲出臺了一系列政策，包括地方專項債、保障性住房貸款、專項借款等，但政策落地并不十分順利。這次中央經(jīng)濟工作會議提出，“合理控制新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)，盤活存量用地和商辦用房，推進處置存量商品房工作”，將控制新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)擺在了重要位置，一方面要消化存量，另一方面也要控制增量，以此緩解去庫存壓力，調(diào)節(jié)市場供需。此外，“盤活存量用地和商辦用房”的表述，意味著存量商品房的收儲范圍擴大至商業(yè)和辦公用房，對商辦用房開發(fā)商來說無疑是重大利好，特別是一些商改住項目有望盤活。2025年應(yīng)當用好用足這些存量政策，打通政策的堵點，使政策盡快落地顯效。同時根據(jù)實際情況出臺更多的增量政策，加大收儲力度。

第三，加力實施城市更新、城中村和危舊房改造。這也是本次中央經(jīng)濟工作會強調(diào)的工作重點。城中村安全隱患多，居住環(huán)境差，群眾改造意愿迫切。據(jù)有關(guān)調(diào)查統(tǒng)計，僅在全國35個大中城市，需要改造的城中村就有170萬套，全國城市需要改造的危舊房有50萬套。10月17日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部提出通過貨幣化安置等方式，新增實施100萬套城中村改造和危舊房改造，項目的實施一方面將改善居民居住環(huán)境，另一方面促進了商品房的去庫存。該項工作的落實需要財政金融政策的大力支持，同時需要引導(dǎo)社會資本積極參與。

第四，繼續(xù)打好保交房攻堅戰(zhàn)。今年以來，在城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制推動下，全國保交房工作取得重大進展，截至11月13日，全國已交付285萬套，其中上海、福建、甘肅、黑龍江、河北承德、江蘇徐州等74個省市保交房交付率超八成。明年保交房工作預(yù)計將全面收尾，越是到最后階段，攻堅的難度越大。今年，中央五部門聯(lián)手推出4萬億元信貸資金助力保交房，預(yù)計明年還將進一步提供信貸支持。此外，羅志恒建議通過增發(fā)國債等方式，成立中央層面的“房地產(chǎn)穩(wěn)定基金”，專項用于保交房、收儲等工作。

機構(gòu)觀點

中金公司：

政治局會議對樓市表述延續(xù)“止跌回穩(wěn)”取態(tài)，宏觀政策表述更為積極。本次會議提出“穩(wěn)住樓市股市”，整體延續(xù)9月政治局會議“促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”的取態(tài)；但宏觀政策方面提出了“更加積極的財政政策”、“適度寬松的貨幣政策”、“加強超常規(guī)逆周期調(diào)節(jié)”、“大力提振消費”的積極表述?？紤]到當前樓市面臨的根本問題是居民收入預(yù)期和房價預(yù)期走弱背景下的購房需求萎縮問題，積極的宏觀政策與樓市穩(wěn)定政策配套有望在一定程度上緩解這一問題，建議持續(xù)觀察后續(xù)具體政策措施的跟進。

整體來看，本輪政策帶來的基本面修復(fù)仍具備脈沖特征，但修復(fù)幅度和持續(xù)時長一定程度上高于以往周期。我們認為明年基本面修復(fù)趨勢能否持續(xù)，仍顯著依賴于宏觀政策在穩(wěn)定居民收入預(yù)期方面的節(jié)奏和效果，以及地產(chǎn)政策在調(diào)節(jié)供需關(guān)系、穩(wěn)定房價預(yù)期方面的進展。

粵開證券：

政治局會議強調(diào)要“要穩(wěn)住樓市股市”。樓市與股市，前者關(guān)系到居民的存量財富，后者則是提高居民財產(chǎn)性收入的關(guān)鍵，穩(wěn)定了樓市與股市，就穩(wěn)住了居民資產(chǎn)負債表，也有望穩(wěn)住消費和內(nèi)需。

對于樓市而言，要促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)：一是或?qū)⑦M一步解除非必要的限制性措施，讓商品房回歸市場化配置。當前全國僅剩北京、上海、深圳等少數(shù)城市仍在執(zhí)行限購政策，有必要進一步放松。例如，放開郊區(qū)限購、大戶型限購、商住限購，降低非本地戶籍購房社保年限，增加多孩家庭購房指標等。

二是保交房、收儲存量房、收購房企存量土地等工作?；蛲ㄟ^增發(fā)國債的方式，成立中央層面的“房地產(chǎn)穩(wěn)定基金”，預(yù)計2萬億～3萬億元，專項用于保交房、收儲等工作，以堅定不移的決心并釋放強烈的信號推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。

三是引導(dǎo)鼓勵高品質(zhì)住宅產(chǎn)品開發(fā)，以優(yōu)質(zhì)供給滿足居民合理需求。建議根據(jù)不同城市的去化周期以及不同地段住宅受歡迎程度，將核心地段的部分商業(yè)用地修改為住宅用地，滿足居民對好地段、高品質(zhì)商品房的需求；放開郊區(qū)供地1.0容積率限制，優(yōu)化架空層、陽臺等空間以及社區(qū)公共配套設(shè)施的指標計算規(guī)則；鼓勵優(yōu)質(zhì)優(yōu)價，不再實施新建商品住房銷售價格指導(dǎo)等。

海通證券：

12月政治局會議再次重申穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的政策基調(diào)。我們認為，連續(xù)兩次對穩(wěn)地產(chǎn)的積極表態(tài)，體現(xiàn)中央層面對房地產(chǎn)的態(tài)度轉(zhuǎn)變與高度重視，房地產(chǎn)板塊或有更多穩(wěn)需求、去庫存、優(yōu)供給政策出臺，促進行業(yè)穩(wěn)定。

結(jié)合會議表述，我們認為后續(xù)地產(chǎn)政策方面，需求端將繼續(xù)放開限制，降低購房準入門檻與成本負擔，刺激需求的有效釋放；供給端將加快落實專項債券收購存量閑置土地、回購開發(fā)商新建商品房、回購居民二手商品房、“白名單”機制信貸投放等政策，完善土地、財稅、金融政策，化解行業(yè)庫存問題，引導(dǎo)供需回歸均衡狀態(tài)。

國聯(lián)證券：

適度寬松的貨幣政策背景下，利率或呈持續(xù)下降趨勢，一方面能降低居民購房成本，促進需求釋放；另一方面或使租金回報率與無風(fēng)險利率的差距持續(xù)收縮，增加資金配置房產(chǎn)意愿。

城中村改造貨幣化安置或成為穩(wěn)樓市的主要抓手。2024年10月17日住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹表示，“計劃通過貨幣化安置房方式新增實施100萬套城中村改造、危舊房改造”。貨幣政策從“穩(wěn)健”轉(zhuǎn)向“適度寬松”，預(yù)計能為城中村改造貨幣化安置（房票安置）的落地提供有力支撐。

招商證券：

政治局會議在過去“止跌回穩(wěn)”表述基礎(chǔ)上進一步提出“穩(wěn)住樓市股市”，判斷后續(xù)政策將持續(xù)發(fā)力，著力于改善市場供需關(guān)系以及房企和地方政府的流動性；“更加積極的財政政策”表述下，財政政策發(fā)力或有助于收購存量土地等政策落地并改善地方政府和房企主體的流動性，幫助構(gòu)建企業(yè)端信用底；此外，結(jié)合“加強超常規(guī)逆周期調(diào)節(jié)”等表述判斷后續(xù)在改善地方政府和房企主體的流動性方面或有更大政策空間；“適度寬松的貨幣政策”表述超預(yù)期，判斷未來貨幣政策寬松基調(diào)下，房貸利率或有進一步下降空間，房貸利率若進一步下降則可推動貸款利率與凈租金回報率之差繼續(xù)收窄，從而帶動購房總需求（新房＋二手房）的企穩(wěn)。

市場或逐步建立企業(yè)端信用底出現(xiàn)以及供需關(guān)系改善的預(yù)期，這種預(yù)期或帶動房地產(chǎn)板塊的估值修復(fù)，并且整個A股市場中與房地產(chǎn)相關(guān)度較高的產(chǎn)業(yè)鏈及消費板塊也或得到明顯的估值修復(fù)。

舉報標簽：政策房地產(chǎn)樓市存量

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