伴隨著土拍限價(jià)的取消，佛山土地市場(chǎng)今年以來明顯升溫。

從成交金額來看，佛山4月的土地成交量達(dá)到峰值，5月雖然環(huán)比有所下滑，但仍處于高位。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，佛山4月、5月的商住用地土地成交金額分別為288.19億元、129億元，同比分別增長(zhǎng)508%、43%。

1-5月，佛山累計(jì)商住用地成交金額為493.5億元，同比上漲46%，成交面積為218.4萬平方米，同比上漲17%。

佛山市公共資源中心的土地掛牌信息顯示，自3月重啟土地拍賣后，佛山市內(nèi)限購區(qū)已普遍取消以往在土地出讓中會(huì)設(shè)置的最高限制地價(jià)，基本按照價(jià)高者得的原則確定競(jìng)得人。

2016年10月，佛山加入新一輪樓市調(diào)控的隊(duì)伍，在對(duì)需求端實(shí)施限購、限貸等政策時(shí)，也向供應(yīng)端推出了商品房限價(jià)、限購區(qū)土拍限價(jià)等舉措。

彼時(shí)，佛山市政府明確提出，對(duì)限購區(qū)域出讓土地溢價(jià)率超過一定比例的（在招拍掛公告中明確），要采取熔斷機(jī)制或由競(jìng)價(jià)轉(zhuǎn)為競(jìng)配人才住房或保障性住房面積等方式，以防范局部土地市場(chǎng)過熱。

佛山的限購區(qū)域包括禪城區(qū)全區(qū)，南海區(qū)桂城街道、大瀝鎮(zhèn)、里水鎮(zhèn)以及順德區(qū)大良街道、陳村鎮(zhèn)、北滘鎮(zhèn)、樂從鎮(zhèn)等區(qū)域。

時(shí)隔3年多，繼限購、限價(jià)陸續(xù)有所松動(dòng)后，佛山土拍限價(jià)也迎來了大松綁。

界面新聞發(fā)現(xiàn)，禪城區(qū)今年推出的所有地塊均未限制最高價(jià)，上一宗限價(jià)地塊是2019年12月27日出讓的桂瀾路西側(cè)、東平路北側(cè)商住地，由龍光以最高限價(jià)12.5億拿下，折合樓面價(jià)達(dá)1.53萬元/平方米。

禪城區(qū)土地交易中心相關(guān)工作人員表示，今年以來，禪城區(qū)公開出讓的土地確實(shí)都取消了最高限制地價(jià)，但之后是否會(huì)延續(xù)這一政策還無法確定。

自2月29日后，南海區(qū)新掛牌地塊也均未設(shè)置最高限制地價(jià)。不過與禪城和南海不同，順德目前還是有少數(shù)地塊會(huì)設(shè)置最高限制地價(jià)，如4月29日掛牌的陳村鎮(zhèn)潭洲村委會(huì)星英半島南側(cè)地塊、6月3日掛牌的陳村鎮(zhèn)花卉大道西側(cè)地塊。

土地限價(jià)松綁的同時(shí)，佛山在土地供應(yīng)端也持續(xù)放量。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，今年3、4、5月佛山供應(yīng)商住用地面積分別達(dá)116.9萬平方米、79.1萬平方米、53.4萬平方米，同比分別上漲563%、95%、121%，前五月累計(jì)供地面積達(dá)282.8萬平米，同比上漲56%。

克而瑞廣州區(qū)域首席分析師肖文曉指出，受疫情的連鎖影響，各個(gè)地方政府穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、保財(cái)政的壓力較大，房地產(chǎn)市場(chǎng)被地方政府寄予厚望，佛山也如此。從過去兩年來看，佛山房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)的比例達(dá)45%，比之前幾年提高了將近10個(gè)百分點(diǎn)。

肖文曉認(rèn)為，佛山取消最高限制地價(jià)其實(shí)是擺出了一個(gè)鼓勵(lì)大家積極拿地的姿態(tài)，也是為了從供給側(cè)給房企更多的信心。

在此背景下，佛山土地市場(chǎng)是否會(huì)重現(xiàn)2016年、2017年時(shí)的火爆場(chǎng)面？

佛山中原戰(zhàn)略研究中心指出，優(yōu)質(zhì)地塊批量釋放吸引了一眾房企搶奪，成交端尤熱，受到高溢價(jià)優(yōu)質(zhì)地塊成交的帶動(dòng)，加上不設(shè)限價(jià)，促使樓板價(jià)階段性趨高，前五月佛山平均樓面地價(jià)攀升明顯，同比上漲29%。

5月19日，一家來自深圳的小房企香繽集團(tuán)以2.22億元、溢價(jià)率85%拿下高明區(qū)一宗地塊，這是其首次進(jìn)入高明，也是繼2019年的容桂香繽廣場(chǎng)后，二進(jìn)佛山。

值得注意的是，位于佛山南海區(qū)桂城板塊的 “三山新城熔斷地”在5月28日也成功出讓。該地塊在2017年首次出讓時(shí)，因拍賣價(jià)超過最高限價(jià)和競(jìng)配保密面積而熔斷，成為佛山首宗熔斷地。2019年10月，該地塊縮減面積出讓，因未達(dá)保密底價(jià)而流拍。

此次三度出讓，該熔斷地縮減了中小學(xué)學(xué)校等配建要求，吸引了保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)、新希望等7家房企參與競(jìng)拍，最終由中海地產(chǎn)以46.3億元、溢價(jià)25%奪得，扣除主要配建建面，樓面地價(jià)達(dá)16269元/㎡，位居三山新城片區(qū)第二貴樓面價(jià)，僅次于今年2月龍光以約17000元/㎡樓面價(jià)拿下的澳門城二期項(xiàng)目。

同日出讓的還有順德區(qū)陳村鎮(zhèn)潭洲村委會(huì)星英半島南側(cè)地塊，是近期少有的設(shè)有最高限制地價(jià)的地塊。該地塊約10家房企參與競(jìng)拍，最終由世茂以最高限價(jià)13.76億元+300㎡配建商業(yè)物業(yè)拿下，折合樓面價(jià)12118元/㎡，溢價(jià)率約40%。

3天后，與上述地塊只有一路之隔的陳村華陽路東側(cè)C2-1地塊出讓，但未設(shè)置最高限制地價(jià)。該地塊由陽光城以37.5億元拿下，折合樓面價(jià)約13720元/㎡，溢價(jià)率100%，僅次于陳村板塊地王項(xiàng)目萬科翡翠江望（樓面價(jià)約1.38萬/㎡）。

5月，佛山共出讓16宗商住、商服用地，其中13宗地塊成功出讓，一宗地塊未達(dá)保密底價(jià)不成交，一宗流拍，一宗停牌。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，土地成交量最大的為南海區(qū)，占5月成交總量的32%，禪城、南海兩區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊均受到房企追捧，樓盤底價(jià)走高。

肖文曉表示，目前佛山限購區(qū)和非限購區(qū)的土地市場(chǎng)還是有所分化的，限購區(qū)受去年底以來購房門檻松綁的利好，近期一直是各個(gè)房企拿地的重點(diǎn)，溢價(jià)率也比較高，而非限購區(qū)則以底價(jià)成交為主，個(gè)別地塊還有流拍現(xiàn)象。

據(jù)界面新聞了解，今年前5月，佛山出讓經(jīng)營性用地的平均溢價(jià)率達(dá)20.4%，其中涉宅用地的平均溢價(jià)率為25.67%，比去年同期增加了7.86個(gè)百分點(diǎn)，比去年全年增加了8.67個(gè)百分點(diǎn)

溢價(jià)率往往是衡量土地火熱程度的重要指標(biāo)。今年前五月，佛山土地的溢價(jià)率雖已遠(yuǎn)高于去年同期甚至全年的水平，但與以往的歷史數(shù)據(jù)相比，還是相對(duì)理性的。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2016-2018年，佛山的土拍溢價(jià)率分別為93%、67%、32%。事實(shí)上，在當(dāng)前整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)處于下行周期的背景下，房企在拿地上明顯更加謹(jǐn)慎，出現(xiàn)地王的可能性比過去也會(huì)更小。

土地市場(chǎng)升溫的同時(shí)，佛山樓市也在回暖。據(jù)佛山房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)，繼4月破萬套之后，佛山新房成交量在5月繼續(xù)微升，網(wǎng)簽數(shù)量達(dá)到10925套，環(huán)比漲了9%，同比增長(zhǎng)約1%。

二手房的回溫相對(duì)更緩慢一些，數(shù)據(jù)顯示，5月佛山二手房網(wǎng)簽量達(dá)5008套，環(huán)比上漲37%，同比下降7.6%。

佛山曾因房?jī)r(jià)漲幅較大，在去年5月被住建部列為十大預(yù)警城市之一。去年下半年以來，因整體市場(chǎng)環(huán)境變差，佛山商品房交易疲弱，佛山新房和二手房成交均價(jià)基本保持在一個(gè)平穩(wěn)的狀態(tài)。

中指院數(shù)據(jù)顯示，今年5月，佛山新房均價(jià)為13099元/㎡，環(huán)比微漲0.1%，同比微漲0.3%。另據(jù)安居客顯示，佛山5月二手房均價(jià)為12926 元/m2，環(huán)比下跌 0.21%，同比上漲 9.46% 。

不過，佛山中原戰(zhàn)略研究中心卻指出，今年前五月佛山商品住宅成交均價(jià)為15510元/m2，同比上漲18%，仍處于上行通道。6月是房企年中沖刺的關(guān)鍵時(shí)期，市場(chǎng)供應(yīng)將維持穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)，成交有望持續(xù)恢復(fù)，同比大概率轉(zhuǎn)正，樓價(jià)平穩(wěn)。

來源：界面新聞

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