經(jīng)?？匆姷臉敲鎯r(jià)怎么計(jì)算,樓面價(jià)和房價(jià)之間有什么關(guān)系呢?

來源：智能家居時(shí)間：2020-06-22 14:04

我們經(jīng)?？匆姺慨a(chǎn)文章“某地產(chǎn)拍下某地塊，樓面價(jià)XXXX元/平米”如下圖

那么問題來了，這個(gè)樓面價(jià)是什么？同時(shí)這個(gè)樓面價(jià)怎么計(jì)算出來的？和最終售賣的房價(jià)又有什么聯(lián)系呢？

首先說一下這個(gè)樓面價(jià)怎么計(jì)算的吧。

在政府拍賣地塊的網(wǎng)站上會(huì)有這么一些數(shù)據(jù)，出讓面積、以及容積率、用途、出讓年限等，舉例如下圖

其中在這圖中，有兩個(gè)數(shù)據(jù)對計(jì)算樓面價(jià)有很大的關(guān)系，一個(gè)是出讓面積，另一個(gè)是容積率。

問題又來了，什么是容積率呢？容積率就是樓盤總建筑面積和本土地出讓面積的比率。

如成交一塊土地，政府一般會(huì)規(guī)劃好容積率一般為多少，同時(shí)你通過政府規(guī)定的容積率容積率，可以算出這塊土地最大的建筑面積。（就像上圖的表示）

例如上圖最新的新聞中，我們知道最大容積率為2.0，使用面積88139.75㎡，我們可以算出這塊地的最大建筑面積=容積率X土地使用面積=2.0x88139.75㎡=176279.5㎡。

而樓面價(jià)=成交土地總價(jià)÷最大建筑面積以此我們可以算出此地塊的樓面價(jià)=927000000元÷176.279.5㎡=5260元/㎡。

樓面價(jià)和房價(jià)什么關(guān)系呢？

房價(jià)的價(jià)格定位由多種因素構(gòu)成的。也就是由土地費(fèi)用、建安工程費(fèi)、稅費(fèi)及財(cái)務(wù)費(fèi)用、凈利潤、管理費(fèi)及開發(fā)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、所得稅、銷售費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等10種因素構(gòu)成的。

樓面價(jià)格說白了只是開發(fā)商的一個(gè)成本核算的一個(gè)數(shù)據(jù)，算不上銷售價(jià)格的任何參考，如果小城市拿地成本較低，房價(jià)定在樓面價(jià)的3-5倍都屬于正常范圍，大城市拿地成本較高，但是其他成本較低的話定在1.5-2.5倍的樓面價(jià)也屬于正常范圍。所以說樓面價(jià)只是房價(jià)定位的一個(gè)參考數(shù)據(jù)。