“拼產(chǎn)品”時代，好設計與性價比成榮盛獨門法寶

來源：智能家居時間：2020-06-24 15:10

　　疫情加速了房地產(chǎn)行業(yè)的洗牌。人民法院公告網(wǎng)顯示，截至2020年6月5日，今年房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)數(shù)量已經(jīng)達208家，超過2018年上半年的177家破產(chǎn)數(shù)量。部分行業(yè)排名較為靠前的房企，也因為資金鏈的問題，不得不以出售項目或股權(quán)的方式求生存。

　　但也有不少房企，憑借睿智的管理、獨到的產(chǎn)品和有效的成本管控，在復雜的宏觀經(jīng)濟形勢及較為嚴峻的房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境下實現(xiàn)了逆勢增長。比如榮盛發(fā)展(002146,股吧)，2020年5月實現(xiàn)簽約金額113.94億元，同比增長約40.55%；簽約面積92.94萬平方米，同比增長約23.43%。與此同時，2020年1-5月，榮盛發(fā)展累計實現(xiàn)簽約金額330.63億元，同比增長約3.18%；簽約面積297.95萬平方米，同比增長約1.36%。

　　榮盛逆勢“起飛”的秘籍是什么？我們研究發(fā)現(xiàn)，支撐榮盛銷售數(shù)據(jù)的核心，是其獨樹一幟的產(chǎn)品力。在競品環(huán)伺的市場格局中，榮盛通過智慧管理、精準定位、優(yōu)化設計、提高性價比等手段不斷提升產(chǎn)品力，靈活平衡調(diào)控、疫情帶來的風險，銷售不斷增長的同時，榮盛正為持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展積攢實力。

　　重實用：以功能為導向，不斷打磨升級產(chǎn)品設計

　　榮盛的產(chǎn)品力首先體現(xiàn)在其設計上。

　　榮盛發(fā)展董事長耿建明曾說過“設計要模仿生活的情境”，在他看來，房子的功能很重要，功能要能疊加、延展，餐廳不僅是用來吃飯的，臥室不僅是用來睡覺的，可以弄一些情趣的功能。

　　“老百姓(603883,股吧)買房買的主要就是功能，因此注重產(chǎn)品功能也是榮盛產(chǎn)品的設計理念之一”。榮盛發(fā)展產(chǎn)品中心總經(jīng)理兼首席產(chǎn)品官張東表示，榮盛在設計產(chǎn)品時，會從使用功能來反推戶型的設計，要求設計人員站在業(yè)主角度，以功能為導向，注重功能的延展和疊加，從生活起居、景觀設計、細節(jié)優(yōu)化著手，令戶內(nèi)空間做到“多一分嫌寬，少一分嫌窄”，力求在“寸厘之間”實現(xiàn)面積、朝向、風水和采光的最佳組合，滿足客戶對居住功能的需求。

“拼產(chǎn)品”時代，好設計與性價比成榮盛獨門法寶

　　比如近期的人氣項目——榮盛首府，戶型設計就很實用。以建筑面積121平米（套內(nèi)面積117.7平米）的改善型三居為例，戶型方正，動靜分區(qū)，客廳面寬約6.4米，既能滿足改善型客戶追求的舒適與開闊，又能靈活地升級為四居，滿足二胎家庭的需求。

　　在對面寬和進深尺寸的把控設計上，榮盛也有自己的堅持。用其董事長耿建明的話來說就是“尺寸上的分配要合理，不能簡單地用大和小來衡量，分配是一個比例，是科學?！睒s盛雖然重視功能，但不會單一地追求房間的使用功能，而舍棄居住舒適度，而是進行科學地分配。

　　比如設計緊湊型戶型時，榮盛的原則是“抓大放小”，“抓大”就是著重抓餐客廳、主臥這些大空間，“放小”就是讓兒童房、書房、衛(wèi)生間小而精，一點一點的推敲細節(jié)，即使是小也要保證它的收納功能和生活尺度。

　　“抓大放小”做精細化設計，是榮盛“多一寸嫌寬，少一寸嫌窄”的“造寸”理念在實際工作中的體現(xiàn)。早期的榮盛以小戶型著名，并提煉出了“造寸”的理念，要求以“舒服”作為戶型設計的尺度，空間的長寬比、寬高比要能讓人體感舒適，比如說3米的面寬要配3.6、3.9的進深，3米*3米的比例對人來說是不舒服的尺寸。

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　　榮盛的另一爆款項目——合肥書香府邸也將設計做到了極致。

　　其4室2廳2衛(wèi)生間的戶型，建筑面積為109平方米，套內(nèi)面積約88平方米。整體面寬約9.6米，進深大約為10.2米，三面朝南，客廳的面寬為3.6米，主臥的面寬為3.3米，整體的面寬和進深尺度比市場上的競品要多50-100CM，功能靈活多變，尺寸分配合理，空間把握得當。在實用舒適的基礎上增加了人情味、完整度、儀式感和未來感，客戶可以用剛需的價格買到了改善的生活水平。

　　這種比同類產(chǎn)品更實用、更人性化的空間設計，比同類產(chǎn)品多一個功能的設計就是榮盛在產(chǎn)品力上的競爭力。

　　高性價比：控成本、強管理，修煉內(nèi)功提升性價比

“拼產(chǎn)品”時代，好設計與性價比成榮盛獨門法寶

　　當然，無論是外部材質(zhì)上的講究，景觀設計上的用心，還是室內(nèi)空間的延展，都會給項目的成本控制帶來挑戰(zhàn)。而作為一家有著豐富經(jīng)驗的開發(fā)企業(yè)，榮盛懂得從源頭控制成本，向管理要增長，在不斷升級產(chǎn)品設計與品質(zhì)的基礎上，提升產(chǎn)品的性價比，做老百姓買的起的好房。

　　榮盛控制成本的能力首先體現(xiàn)在其拿地策略上。一直以來，榮盛發(fā)展都圍繞著“長江經(jīng)濟帶”和“粵港澳大灣區(qū)”等國家重大發(fā)展規(guī)劃，并不斷拓寬拿地渠道，創(chuàng)新購地模式，充分利用招拍掛、城中村改造、股權(quán)收購等方式多管齊下加強土地儲備。

　　在傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)穩(wěn)步前行的同時，榮盛發(fā)展順應形勢的變化，繼續(xù)擴大在生態(tài)旅游、養(yǎng)老養(yǎng)生、產(chǎn)業(yè)新城等領域的投資，通過“建體系、塑模式”，積極推進公司戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，培育競爭新優(yōu)勢，強化盈利能力。

　　完整的產(chǎn)業(yè)鏈體系，令榮盛發(fā)展實現(xiàn)了收入、利潤多元化，成為其業(yè)績穩(wěn)定發(fā)展的堅實基礎。讓榮盛發(fā)展在競品環(huán)伺的市場格局中，能通過多業(yè)態(tài)協(xié)同能力提升產(chǎn)品性價比。

　　在很長一段時期內(nèi)，中國房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)流程為：拿地——設計——報批報建——招采——開工——開盤——交付……其間還牽扯到人員和資金的到位情況，整個周期十分漫長。這種方式造成了開發(fā)過程中的不合理現(xiàn)象，或者斷檔，或者大量趕工，造成拖延或積壓，導致了嚴重的資源浪費。

　　在整個房地產(chǎn)開發(fā)的鏈條上，榮盛發(fā)展貫徹“剛好及時”的管理思想，通過工作前置和工序的并行穿插，把傳統(tǒng)流程的時間周期進行折疊，效率大為提升。

　　設計前置是拿地——開工階段的關鍵，因為這是很多房企的瓶頸。一旦設計決策反復，周期就可能無限拉長。榮盛的要求是基本上在拿地階段，設計方案就已經(jīng)做好了。

　　榮盛一方面要求工作盡量前置，另一方面在計劃和生產(chǎn)的安排上并不冒進，而是要求科學安排，滿足客戶需求的同時也要符合政府要求。項目設計及營銷計劃既要研究市場，準確定位；也要研究政府各種規(guī)章制度，加強溝通，確保手續(xù)齊備。

　　榮盛發(fā)展在買地之前，會提前鎖定目標地塊的詳細情況。榮盛有自己的“城市地圖”和“房價地圖”，哪塊地是景觀房，哪塊地是剛需房，已經(jīng)摸得清清楚楚。前期工作到位了，設計與報建報批就可以實現(xiàn)基本同步。

　　在工程建設方面，榮盛推行嚴格的計劃管理，各項工作要求做到無縫連接。榮盛發(fā)展會編制預售前轉(zhuǎn)向節(jié)點計劃，落實到樓棟，每日按時排布搶工計劃運營部、工程部進行復驗檢查，出現(xiàn)風險及時解決，確保實現(xiàn)按時、足量開盤。項目部排布示范區(qū)及貨量區(qū)的日計劃，每日執(zhí)行、糾偏……

　　由于榮盛發(fā)展重點布局三四線城市，其規(guī)劃容易獲批；而且三四線城市高層少，小高層多，建設速度快，榮盛發(fā)展的“剛好及時”管理法取得了顯著成效：一是節(jié)奏快，二是成本控制力強。

　　企業(yè)之間真正的差距在于運營的效率，提高效率的關鍵就在于管理。榮盛發(fā)展一直在探索如何實現(xiàn)各種資源的最佳配置，將各種要素轉(zhuǎn)化為更高價值的產(chǎn)出要素，這也是榮盛的產(chǎn)品能做到“同樣品質(zhì)的產(chǎn)品，價格比別人低；同樣價格的產(chǎn)品，品質(zhì)比別人好”的重要因素之一。

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　　高品質(zhì)：嚴控質(zhì)量，全面管理，提高產(chǎn)品品質(zhì)

　　榮盛的產(chǎn)品力不僅體現(xiàn)在其設計與性價比上，更體現(xiàn)在其好品質(zhì)上。去年年底，安徽蚌埠榮盛華府二期交房，一次合格率高達94%，園林、外立面、公區(qū)裝修等品質(zhì)均獲得了來自業(yè)主和同行的認可。

　　這與榮盛以建筑起家的背景有關。

　　一般情況下，房企開發(fā)一個項目，往往通過招投標選擇合適的設計單位和施工企業(yè)，由他們負責地產(chǎn)項目的設計和施工，以建筑起家的房企并不多見。而作為一家上市千億房企，榮盛擁有從事建筑行業(yè)的背景，因此其對每一個項目的質(zhì)量把控都非常嚴格，而且能夠做到從設計、施工，到營銷、物業(yè)服務的全面化管理。

　　多年的建筑經(jīng)驗，令榮盛擁有從施工、設計到裝修、園林、門窗、銷售、物業(yè)管理的一條產(chǎn)業(yè)鏈。產(chǎn)業(yè)鏈的一體化不僅有利于控制成本，也有利于控制建筑產(chǎn)品的質(zhì)量。

　　建筑起家的榮盛對各個系列的建筑產(chǎn)品都有嚴苛的標準，其施工營造堅持“適用性、實用性、舒適性、延展性、經(jīng)濟性”。為了更好地實踐這些“榮標”，對施工營造過程中的部分工藝做了明確要求。

　　比如在地下防滲漏方面，地下外墻、屋面施工縫、后澆帶部位必須設置止水鋼板，鋼板連接須雙面滿焊，水平轉(zhuǎn)角處須一次彎折成型；主體工程方面，鋼筋綁扎必須滿綁，嚴禁跳綁、漏綁，電梯門、入戶門等洞口需設置過梁部位，須在一次結(jié)構(gòu)施工時進行單獨下掛，下掛梁（板）按要求單獨設置構(gòu)造鋼筋；裝修工程方面，地面鋪裝以對稱、居中為原則，主要空間必須設置波打線。

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　　為實現(xiàn)高質(zhì)量的產(chǎn)品力，榮盛發(fā)展全面實行精細化管理，在項目推進的過程中，榮盛總公司、分公司和項目公司形成聯(lián)動，加強對每一個細節(jié)的管控。在項目開發(fā)建設過程中，定期召開工程策劃會，制定項目操盤思路，有計劃地推動后續(xù)工作進度。在現(xiàn)場工程項目上，總包、監(jiān)理、土方、景觀等單位每天匯報當日進度，建立小白板機制，每日工作重點上墻，警示每日工作主要跟進的重點。

　　2020年以后，隨著相關限制性政策的放寬，市場上對于產(chǎn)品力的關注度也會隨之提升，屆時對于原本就具備一定抗風險能力的榮盛發(fā)展來說，其產(chǎn)品價值將會被放大，溢價能力也會進一步顯現(xiàn)，相信屆時會呈現(xiàn)更加出色的市場表現(xiàn)。

（責任編輯：徐帥）

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