??近期的深圳樓市已經(jīng)引起了相關(guān)部門的注意。

??4月9日晚間，深圳市南山區(qū)住建局發(fā)布緊急通知稱，嚴(yán)禁惡意炒作哄抬房?jī)r(jià)，凡房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員參與惡意炒作、哄抬房?jī)r(jià)的，主管部門將聯(lián)合相關(guān)執(zhí)法部門依法嚴(yán)格查處，嚴(yán)肅追究其法律責(zé)任。

??這是繼上周寶安區(qū)住建局發(fā)布通知“將堅(jiān)決打擊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)收取‘喝茶費(fèi)’‘更名費(fèi)’等違法行為”后，監(jiān)管層的再次出擊。

??頻頻警告背后是深圳樓市火熱之際出現(xiàn)的亂象，在新房方面，深圳熱點(diǎn)區(qū)域多個(gè)樓盤被曝出百萬元“喝茶費(fèi)”“更名費(fèi)”，購(gòu)房者想要買到房子，需提前支付高達(dá)百萬元的“喝茶費(fèi)”。而在二手房市場(chǎng)，熱點(diǎn)區(qū)域部分房源掛牌價(jià)調(diào)高達(dá)百萬元。

??這源于疫情緩解后的市場(chǎng)反彈。4月12日，深圳中原總經(jīng)理鄭叔倫向時(shí)代周報(bào)記者表示，隨著疫情緩解，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量急速反彈，累積的購(gòu)買力一下子釋放，導(dǎo)致近期火爆局面。但他也認(rèn)為，茶水費(fèi)是違法行為，必須要禁止，讓市場(chǎng)規(guī)范經(jīng)營(yíng)。

??事實(shí)上，時(shí)代周報(bào)記者調(diào)查了解發(fā)現(xiàn)，深圳部分樓盤仍有“喝茶費(fèi)”的現(xiàn)象。

??深圳市住建局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，3月全市新房網(wǎng)簽4224套（含商業(yè)），環(huán)比增長(zhǎng)153.8%；住宅3152套，環(huán)比增長(zhǎng)279.8%。

??進(jìn)入4月，新房成交量繼續(xù)提升，根據(jù)深圳貝殼研究院數(shù)據(jù)，3月30日―4月12日，深圳新房共成交1974套。

??針對(duì)當(dāng)前深圳樓市的現(xiàn)象，4月12日，中國(guó)(深圳)綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁表示，樓市目前的火爆是局部的，是避險(xiǎn)資金的炒作。

??他認(rèn)為，火爆并不是深圳樓市的真實(shí)情景，多數(shù)樓盤目前銷售情況并不好，部分二手盤價(jià)格也有一定的下跌，深圳樓市分化現(xiàn)象嚴(yán)重。

??“喝茶費(fèi)”現(xiàn)象仍然存在

??“喝茶費(fèi)”重出江湖，備受關(guān)注。

??所謂喝茶費(fèi)即更名費(fèi)，有些人用自己名額訂房，還有一些“關(guān)系戶”通過關(guān)系拿到房源，若其他購(gòu)房者想買到心儀房源，需提前額外支付一筆價(jià)格不菲的費(fèi)用。 

??近日，有爆料稱，位于深圳寶安中心區(qū)的新錦安海納公館、潤(rùn)恒都市名薈、榕江云璽錦庭等新盤對(duì)外宣稱售罄，實(shí)際上轉(zhuǎn)為內(nèi)部消化，需要繳納“喝茶費(fèi)”后才能買房。

??針對(duì)新房市場(chǎng)亂象，寶安區(qū)住建局于4月3日發(fā)布通知，表示將嚴(yán)厲打擊收取“喝茶費(fèi)”“更名費(fèi)”等違法行為，提及新錦安海納公館、云璽錦庭、潤(rùn)恒都市名薈等多個(gè)樓盤。

??4月8日，兩個(gè)3月熱銷樓盤“云璽錦庭”“萬科星城”發(fā)布聲明，辟謠“喝茶費(fèi)”行為。

??4月9日晚，深圳南山住建局再次發(fā)文表示，個(gè)別中介人員涉嫌惡意炒作、哄抬房?jī)r(jià)，主管部門將聯(lián)合執(zhí)法部門嚴(yán)格查處。

??盡管監(jiān)管部門已經(jīng)作出系列警示，但“喝茶費(fèi)”現(xiàn)象仍屢禁不止。

??4月11日，時(shí)代周報(bào)記者從一位賣房渠道人士處得知，當(dāng)前深圳寶安區(qū)還有幾個(gè)樓盤購(gòu)房仍可以通過繳納“喝茶費(fèi)”來購(gòu)房。

??“目前都市茗薈、云璽、海納公館，金亨利二期、海岸城等新盤仍有少量房源在售，主要集中在寶中地區(qū)，不過指標(biāo)只有幾個(gè)，‘喝茶費(fèi)’的價(jià)格根據(jù)戶型大小而定，總價(jià)越高喝茶費(fèi)也越貴，價(jià)格都在100萬元以內(nèi)?！痹撌鄯壳廊耸扛嬖V時(shí)代周報(bào)記者。

??該人士透露，以海納公館為例，目前只有少數(shù)幾套房源在售， 面積在89平方米的房源總價(jià)在800萬元左右，“喝茶費(fèi)”為75萬元，面積為116平方米的房源，總價(jià)在1150萬元左右，“喝茶費(fèi)”為80萬元，而金亨利二期相對(duì)較便宜，費(fèi)用在50萬元上下。

??他表示，最近詢問的人比較多，海納和寶中的幾個(gè)盤近期基本能消化完。

??同時(shí)，他明確提到，目前只能根據(jù)戶型圖選房，因?yàn)榇蠖鄶?shù)營(yíng)銷中心已經(jīng)關(guān)閉。

??對(duì)于“喝茶費(fèi)”的具體操作，上述渠道人士再三強(qiáng)調(diào)絕對(duì)安全。

??“購(gòu)房者和我們?cè)阢y行開聯(lián)名賬戶，將錢款打到賬戶上做資金監(jiān)管，直到房產(chǎn)交易完成后才會(huì)提走款項(xiàng)，如果沒有選購(gòu)到心儀的房源，會(huì)退還資金?！彼f。

??“喝茶費(fèi)”最終流向何方？該人士表示，自己只會(huì)提取部分中介費(fèi)，至于具體的數(shù)額，他并未透露更多。而據(jù)媒體報(bào)道，開發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)都有可能是資金的流向。

??4月12日，北京金訴律師事務(wù)所律師王玉臣向時(shí)代周報(bào)記者表示，“喝茶費(fèi)”是一種典型的違法違規(guī)行為，嚴(yán)重違反了《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》的相關(guān)規(guī)定，這種行為還會(huì)逃避房款的資金監(jiān)管，按照法律規(guī)定，開發(fā)商預(yù)售而來的所有的購(gòu)房款，必須先進(jìn)入專門的資金監(jiān)管賬戶，只有在徹底完工后才能動(dòng)用剩余資金。

??他表示，高額的“喝茶費(fèi)”會(huì)將一部分房款轉(zhuǎn)移到個(gè)人賬戶或者其他非監(jiān)管賬戶，提前把房款轉(zhuǎn)移，既違法又會(huì)損害購(gòu)房者的利益。 

??投資客青睞限價(jià)新盤

??2011年，深圳推出了嚴(yán)格的“限價(jià)令”，采取預(yù)售備案系統(tǒng)對(duì)每個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行價(jià)格上限的限制措施，超過價(jià)格上限的將不能獲準(zhǔn)預(yù)售。

??嚴(yán)格的新房限價(jià)舉措與不斷上漲的二手房?jī)r(jià)，出現(xiàn)了新房?jī)r(jià)格不及二手房的倒掛現(xiàn)象，也催生了大眾對(duì)于新房的購(gòu)買熱情。

??上述渠道人士坦言，即便是加上幾十萬元的“喝茶費(fèi)”，總價(jià)也低于周圍二手房的價(jià)格。“目前寶中這邊二手房均價(jià)在12萬元/平方米左右，而這幾個(gè)新盤的單價(jià)在10萬元/平方米，可謂買到就賺到?！?/p>

??限價(jià)的新盤也受到了投資客的青睞。

??4月12日，一位深圳投資客告訴時(shí)代周報(bào)記者，他們將這種專門購(gòu)買新房的行為叫做打新，通常投資者會(huì)合伙湊錢購(gòu)買限價(jià)一手房，在抽簽未中的情況下，只要總體價(jià)格低于周圍的二手房，會(huì)通過“喝茶費(fèi)”來購(gòu)置新房。

??他透露，今年下半年，華潤(rùn)城四期、光明金融街、沙井海岸城、華強(qiáng)城都將開盤，這都是他們的打新目標(biāo)。

??樓市升溫也讓二手房業(yè)主的賣房計(jì)劃改變。

??“甚至有客戶發(fā)現(xiàn)，春節(jié)前看好的房子在春節(jié)后發(fā)現(xiàn)不是原來的房子。”4月12日，中原南山區(qū)域一位中介人士告訴時(shí)代周報(bào)記者，目前寶中、南山等熱門等議價(jià)空間非常低，部分業(yè)主在2月時(shí)已經(jīng)撤盤，部分業(yè)主調(diào)高了價(jià)格。

??他說，以南山片區(qū)鴻威海怡灣一套88平方米的三房為例，在3月16日，其掛牌價(jià)為1380萬元，而就在4月11日晚，上調(diào)了320萬―1700萬元。

??“在寶中和前海不是錢挑房子，而是房子挑錢?！?月12日，一名深圳購(gòu)房者告訴時(shí)代周報(bào)記者，僅在4月11日一天，就有近20組購(gòu)房者去看前海鼎太風(fēng)華的同一套房子。

??市場(chǎng)熱度正向遠(yuǎn)郊的區(qū)域傳導(dǎo)。 

??4月12日，坂田一位中介人員表示，位于坂田地鐵口德潤(rùn)榮君府，一位業(yè)主曾在2016年以單價(jià)4.5萬元/平方米買了一套89平方米的三房，今年年初，業(yè)主掛牌545萬元，一周后又漲到了560萬元，剛剛以580萬元價(jià)格成交。

??市場(chǎng)區(qū)域分化明顯

??事實(shí)上，“喝茶費(fèi)”僅是當(dāng)下深圳樓市局部火爆的縮影，深圳樓市尚未達(dá)到全盤皆熱的程度，區(qū)域分化比較明顯。

??4月11日，一家深圳房企的營(yíng)銷人員告訴時(shí)代周報(bào)記者，目前僅有寶安、南山以及光明部分片區(qū)的市場(chǎng)較熱，像坪山區(qū)方直倉(cāng)谷府，去化情況并不理想。

??據(jù)深圳貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，不同區(qū)域之間的差異逐漸明顯。其中寶中、寶城、前海等4個(gè)片區(qū)環(huán)比漲幅大于2%；景田、龍坂、龍中、人民南、新洲5個(gè)片區(qū)漲幅在1%-2%，布吉片區(qū)微漲0.4%。

??時(shí)代周報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，掛牌價(jià)普漲之下，羅湖區(qū)和龍崗區(qū)域也有小部分房源下調(diào)房?jī)r(jià)，降價(jià)幅度在20萬―30萬元。

??對(duì)于深圳樓市后續(xù)發(fā)展，鄭叔倫表示，4月開局后市場(chǎng)熱度回升，按照趨勢(shì)，本月成交量可以恢復(fù)正常水平。

??跟體量較小的新房市場(chǎng)相比，二手房在一定程度上可以反映整個(gè)深圳樓市的真實(shí)水平。2019年11月豪宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的改變，使得深圳二手房市場(chǎng)被激活，疫情影響也較小。

??深圳中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，3月深圳二手住宅出現(xiàn)補(bǔ)償性上漲，成交套數(shù)為8008套，環(huán)比上升3.8倍；成交面積為68.0萬平方米，環(huán)比上升3.68倍。

??交易放大之后，部分區(qū)域的掛牌價(jià)格也隨之突破高點(diǎn)，集中體現(xiàn)在寶安區(qū)和南山區(qū)。

??根據(jù)鏈家數(shù)據(jù)，深圳灣單價(jià)已破20萬元/平方米、南山區(qū)的華潤(rùn)城單價(jià)掛到18萬元/平方米以上、寶中片區(qū)的均價(jià)漲至10.4萬元/平方米、碧海灣片區(qū)的最高單價(jià)攀爬至9.1萬元/平方米，西鄉(xiāng)片區(qū)的均價(jià)范圍提升到6.3萬―8.7萬/平方米，而光明區(qū)域的部分樓盤單價(jià)也沖到了7.4萬元/平方米。

??近期深圳中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，3月全市二手住宅均價(jià)為59048元/平方米，環(huán)比上升0.95%；深圳貝殼研究院統(tǒng)計(jì)的3月二手住宅均價(jià)為67048元/平方米，環(huán)比上漲2.0%。

??4月12日，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，目前調(diào)控的方向是平穩(wěn)樓市，“喝茶費(fèi)”是個(gè)別現(xiàn)象，不具備普遍性，樓市的回升也能夠帶動(dòng)上下游產(chǎn)業(yè)鏈，但如果深圳樓市持續(xù)升溫，政府調(diào)控會(huì)趨嚴(yán)。

??他也表示擔(dān)憂，疫情影響經(jīng)濟(jì)環(huán)境，購(gòu)房者的支付能力明顯減弱，如果沒有加大杠桿，房?jī)r(jià)上漲不可持續(xù)。

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