上坤地產(chǎn)擬沖擊港股 3年利息高達(dá)17.7億超出利潤(rùn)總和|IPO研究院

來源：智能家居時(shí)間：2020-04-14 14:30

上坤地產(chǎn)極度依賴融資以實(shí)現(xiàn)高速擴(kuò)張，3年的利息支出遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于利潤(rùn)

出品 | 每日財(cái)報(bào)

作者 | 何洛

日前,創(chuàng)立10年的上坤地產(chǎn)集團(tuán)有限公司向聯(lián)交所遞表上市,上坤地產(chǎn)正式開啟了赴港上市之路。

據(jù)招股書顯示，上坤地產(chǎn)2019年?duì)I收為75.35億元，2017年?duì)I收為12.01億元，三年復(fù)合增長(zhǎng)率150%，近一期營(yíng)收增長(zhǎng)率10.04%，2019年毛利潤(rùn)30.71億元，毛利率40.8%。

上坤地產(chǎn)經(jīng)歷十年的規(guī)模發(fā)展后已經(jīng)在上海占有了一席之地，在全國(guó)房企百?gòu)?qiáng)站穩(wěn)腳跟，但是，在其迅速發(fā)展的同時(shí)也產(chǎn)生了一些問題。

快速擴(kuò)張負(fù)債高企

根據(jù)《每日財(cái)報(bào)》的統(tǒng)計(jì)，2017年至2019年，上坤地產(chǎn)凈資產(chǎn)負(fù)債率分別為684.9%、325.9%和118.8%，凈資產(chǎn)負(fù)債率在2017年、2018年連續(xù)兩年高企。

另外，2017、2018年上坤地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金凈額均為負(fù)，其中2017年為-0.36億元、2018年為-38.06億元，2019年回正為20億元。

與此同時(shí)，從公司披露的信息來看，上坤地產(chǎn)的融資渠道主要來自銀行借款等。數(shù)據(jù)顯示，2017年至2019年，公司計(jì)息銀行及其他借款分別為23.26億元、30.35億元和42.43億元。同期，其計(jì)息銀行及其他借款利息分別為3.63億元、6.48億元和7.64億元，比公司這3年所賺利潤(rùn)還多。

顯然，上坤地產(chǎn)在擴(kuò)張過程中借用了不少外部資金，凈負(fù)債率仍然處于高位。也就是說上坤地產(chǎn)極度依賴融資以實(shí)現(xiàn)高速擴(kuò)張，因此報(bào)告期內(nèi)上坤地產(chǎn)的凈資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)684.9%、332.59%、118.8%；融資成本分別為2.2億、2.8億、2.62億。

具體來看，報(bào)告期內(nèi)上坤地產(chǎn)計(jì)息銀行及其他借款總額分別為51.97億、74.59億、67.66億、62.7億。截至今年2月底，公司計(jì)息銀行及其他借款總額增至62.74億元，其中30.75億元將在1年內(nèi)到期。同期，公司擁有的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為11.54億元，就此來看，上坤地產(chǎn)的短期還款壓力較大。

《每日財(cái)報(bào)》梳理發(fā)現(xiàn)，上坤地產(chǎn)現(xiàn)有開發(fā)的地產(chǎn)項(xiàng)目，仍需要持續(xù)且龐大的資金支撐。截至2月底，公司可出售的建筑面積和可租賃建筑面積合計(jì)為23.97萬平方米，正處于開發(fā)中的建筑面積210.88萬平方米，是公司應(yīng)占土地儲(chǔ)備量的8成。

增速放緩項(xiàng)目虧損

根據(jù)資料顯示，2017年至2019年，上坤地產(chǎn)銷售收入分別為51.5億元、229億元和323.5億元；收入分別為12.01億元、68.47億元和75.35億元；對(duì)應(yīng)年內(nèi)溢利分別為0.35億元、6.73億元和6.77億元。

值得注意的是，在上坤地產(chǎn)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)快的同時(shí)，其毛利率并不穩(wěn)定。2017年，公司毛利率為30.9%，2018年突增至51.5%，在2019年又回落至40.8%。

在過去三年的時(shí)間里，上坤地產(chǎn)收入增長(zhǎng)超6倍，而毛利率時(shí)高時(shí)低，這對(duì)一個(gè)尚在擴(kuò)張期的公司來說，并非好現(xiàn)象。

另外，招股書披露， 2017年—2019年，上坤投資物業(yè)的公平值收益分別約2.54億元、1.6億元和1.76億元；分別錄得年內(nèi)溢利3460萬元、6.73 億元和6.77億元。上坤地產(chǎn)方面表示，如果撇除同期投資物業(yè)的公平值收益，公司或在2017年產(chǎn)生虧損。

實(shí)際上，上坤地產(chǎn)位于杭州、蘇州、合肥的三個(gè)項(xiàng)目，在過往記錄期間曾出現(xiàn)虧損。上坤地產(chǎn)披露，在2017年—2019年，公司對(duì)開發(fā)物業(yè)進(jìn)行減值撥備4430萬元、5850萬元及3790萬元。

2017-2019年，上坤的商業(yè)物業(yè)營(yíng)收從0.32億到0.52億再到0.64億，雖在遞增，但仍在起步階段，要實(shí)現(xiàn)均衡收入的目標(biāo)，仍有待進(jìn)一步發(fā)展。

另外，受疫情影響，2020年2月，公司銷售額同比下滑50%以上，當(dāng)月收入同比減少20%。

三五戰(zhàn)略蓄勢(shì)待發(fā)

盡管上坤地產(chǎn)目前存在種種問題，但不可否認(rèn)的是，經(jīng)過10年的時(shí)間，年輕的上坤地產(chǎn)確實(shí)成長(zhǎng)迅速。

上坤地產(chǎn)在第一個(gè)五年（2010-2014年），以夯實(shí)基礎(chǔ)為核心，深耕上海；上坤地產(chǎn)第二個(gè)五年（2015-2019年），上坤地產(chǎn)雙輪驅(qū)動(dòng)持續(xù)發(fā)力，走出上海布局全國(guó)。

2020年是上坤地產(chǎn)第三個(gè)五年的開局年，此次向港交所提交上市申請(qǐng)，是上坤與資本市場(chǎng)對(duì)接的第一步，也是上一個(gè)新起點(diǎn)。

值得一提的是，在“三五戰(zhàn)略”的開篇之年，上坤再次完成百?gòu)?qiáng)房企10位趕超，于今年3月獲得房企83強(qiáng)的全新占位。在由中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組發(fā)布的《2020中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)》的最新排名中，上坤地產(chǎn)位列第83位再創(chuàng)新高，較去年上升11位。

2019年7月，上坤地產(chǎn)在上海發(fā)布了全新的“三五發(fā)展戰(zhàn)略”，確定了下一個(gè)五年的發(fā)展戰(zhàn)略和規(guī)劃。

在第三個(gè)五年里，上坤地產(chǎn)開始向堅(jiān)持城市深耕戰(zhàn)略傾斜。聚焦并重點(diǎn)投資七大區(qū)域，深耕現(xiàn)有城市，積累和營(yíng)造上坤在部分城市與區(qū)域已取得的優(yōu)勢(shì)，在產(chǎn)品特色、客戶口碑、品牌營(yíng)造等多方面形成產(chǎn)品溢價(jià)能力、公司品牌力和區(qū)域規(guī)模優(yōu)勢(shì)將成為上坤發(fā)展的重中之重。

上坤地產(chǎn)作為房地產(chǎn)行業(yè)后起之秀，可以說是優(yōu)勢(shì)與潛力突出，缺陷與風(fēng)險(xiǎn)亦是明顯。上坤地產(chǎn)能否打開新的融資渠道，《每日財(cái)報(bào)》將持續(xù)關(guān)注。

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（責(zé)任編輯：董云龍）