因兩次赴港上市申請“失效”，廣州房企海倫堡的上市之路格外艱難。

在繼續(xù)沖擊上市的過程中，這家房企近期還對內部組織構架進行了大幅調整。

據(jù)鳳凰網(wǎng)報道，近日海倫堡調整內部構架后，新設立昆明、廣佛、中珠江3個區(qū)域公司。

海倫堡內部下發(fā)的文件顯示，昆明區(qū)域包括云南省、貴州省等地區(qū)，廣佛區(qū)域包括廣州、佛山、東莞、肇慶、清遠等地區(qū)，中珠江區(qū)域包括中山、珠海、江門、湛江等地區(qū)。

據(jù)海倫堡此前第二次遞交的上市招股書顯示，截至2019年1月31日，海倫堡擁有122個處于不同開發(fā)階段的物業(yè)項目或項目階段，主要位于珠江三角洲地區(qū)、長江三角洲地區(qū)、京津冀地區(qū)、華西地區(qū)及華中地區(qū)的12 個省及直轄市的33個城市。

海倫堡的土儲主要位于三四線城市。珠三角地區(qū)土儲占總儲備的40%，其中惠州所占比例最高，占總土儲的13.4%，其次為中山，占比為8.9%。

海倫堡曾發(fā)布在前程無憂招聘網(wǎng)上顯示信息顯示，海倫堡于2017年10月成立了深圳區(qū)域公司，包括惠州、東莞、深圳等城市公司。

據(jù)界面新聞了解，除深圳區(qū)域公司外，海倫堡原本還有華東區(qū)域公司。對于新設立昆明、廣佛、中珠江3個區(qū)域公司后，海倫堡的城市公司會如何劃分的問題，海倫堡方面并未對此進行回復。

海倫堡對界面新聞表示，近期公司確實進行了管控調整，是基于業(yè)務發(fā)展的常規(guī)化動態(tài)調整。

中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜認為，新設區(qū)域公司往往是為了實現(xiàn)管理下沉，更加接近市場，以便加強市場感知、提升管理效率以及加強區(qū)域管控，與此同時，也有要強化區(qū)域市場深耕的意思在。

自2018年10月首次遞交上市招股書后，海倫堡持續(xù)在擴大土地儲備。截至2018年8月31日，海倫堡共擁有112個處于不同開發(fā)階段的項目，到2019年底項目達到了154個。

海倫堡官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至2019年12月31日，海倫堡總土地儲備面積達2792萬平方米，主要位于珠江三角洲地區(qū)、長江三角洲地區(qū)、京津冀地區(qū)、華西地區(qū)及華中地區(qū)的13個省、直轄市的40個城市。

不過今年以來，海倫堡放緩了拿地節(jié)奏。據(jù)界面新聞不完全統(tǒng)計，今年海倫堡在公開土地市場只拿下了4宗土地，包括3.48億元的一宗重慶主城區(qū)居住用地，5.6億元的佛山高明區(qū)一宗商住用地，3.44億的一宗昆明商住地，以及以4.1億、溢價率70.62%拿下的南昌一宗居住用地。

這家早在1998年就成立的房企，在2015年之前規(guī)模并不突出。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2016年海倫堡銷售額才達到185.7億元，排名第88位，2019年，海倫堡銷售金額達到512.3億元，排名第51位。

盡管最近幾年規(guī)模提升迅速，但港交所似乎并不買單，海倫堡第二次遞交的上市申請已在去年11月失效了。至今，海倫堡還未第三次遞交上市申請書。

6月24日，海倫堡方面對界面新聞表示，公司的上市工作正按計劃推進中。

海倫堡的上市進程為何會擱淺至今？一位上市房企高層透露，上市公司向港交所遞交上市申請之后，需要對港交所提出的問題進行反饋，在6個月的有效審核時段內，若反饋答案未讓港交所滿意，即會造成失效，若要繼續(xù)上市流程，就必須重新遞交材料。

該上市房企高層指出，在聆訊過程中，港交所會重點關注房企重組、合規(guī)以及持續(xù)經(jīng)營能力等方面的問題。

首次申請上市之前，海倫堡創(chuàng)始人黃熾恒持有廣東海倫堡97.4%股權，兒子黃博文持有剩余的2.6%。黃博文今年25歲，現(xiàn)任廣東海倫堡總裁助理，并于2018年9月21日獲任為非執(zhí)行董事。

為了赴港上市，海倫堡曾進行過一番重組。黃熾恒通過Blue Antrix持有上市主體海倫堡中國控股有限公司95.99%股權，并通過“受限制股份單位代名人”持有海倫堡中國3%股權，剩余1.01%股權由核心關聯(lián)人士王濤女士持有，而海倫堡中國100%控股廣東海倫堡。

連續(xù)兩次申請上市未果，分析人士認為海倫堡可能因為“不合規(guī)”事項，被聯(lián)交所問詢時間太長。

上市申請書資料顯示，海倫堡有10家項目公司在取得所需的許可證前，就已開始違規(guī)開發(fā)；有10家項目公司偏離建筑工程施工許可證制度；另有11家項目公司偏離建筑工程規(guī)劃許可證范圍。

除此之外，海倫堡不太理想的負債狀況或許也是其上市進程“受阻”的一大原因。

2016-2018年，海倫堡凈負債率持續(xù)走高，分別為69.4%、83.4%和133.7%。截至2018年底，海倫堡未償還的借款總額為283.08億元，擁有現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物47.78億元。

從整體來看，海倫堡的融資成本并不高，2016年至2018年的加權平均實際利率分別為8.6%、7.9%和8.8%。但從融資渠道來看，海倫堡更多依賴利率較高的信托融資。

2016-2018年，海倫堡的銀行貸款余額分別為63.96億元、67.01億元以及21.86億元；而信托及資管融資安排余額分別為64.78億元、136.45億元、169.11億元。

截至2019年2月28日，海倫堡信托資管融資未償還總額已經(jīng)達到177.96億元，占當期借款總額的58.6%，并且到期日多數(shù)集中在2019年和2020年。其中，2019年生效的4筆信托融資，成本分別為12.5%、9.5%、12%以及13%。

上市“擱淺”直接影響了海倫堡募資計劃。上市申請書顯示，海倫堡擬將上市集資用于土地收購以增加土地儲備，用于開發(fā)現(xiàn)有物業(yè)項目(即昆明海倫堡中央廣場、中山板芙項目以及中山金色港灣花園)的建設成本以及用作一般營運資金。

除此之外，柏文喜指出，多次遞交上市文件失效會使企業(yè)信用和運營管理水平遭受市場懷疑，可能還會影響融資、資產(chǎn)流動性，乃至企業(yè)正常運營。

2019年1月，海倫堡全資子公司發(fā)行非公開定向債務融資工具，本金總額2500萬元，年利率高達13.2%：2019年10月15日，海倫堡有一筆規(guī)模為3億美元債券在新加坡證券交易所上市，利率高達12.875%；今年初，海倫堡增發(fā)的2.5億美元債券，利率也高達12.25%。

受疫情影響，和大多數(shù)房企一樣，海倫堡今年前五月銷售也受到較大影響。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年1-5月海倫堡操盤銷售金額為159.8億元，同比下降5.1%。

來源：界面新聞

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