作者：吾心生

　　來源：樓市微觀察（loushi666）

　　深圳樓市的鏈條，現在已經明顯運轉加速。

　　大量的剛需開始進場買二手房，一大批低價二手房已經快速被交易，你去中介門店逛逛，就會發(fā)現，低價房成交非?？?，剩下的都是難啃的高價二手房。

　　而這些賣房的房東呢，拿到房款后，加杠桿繼續(xù)買房，“打新”居多，也有相當部分選擇購買更大的二手房。

　　深圳的二手房市場成功回到了賣方市場，現在掌握主動權的是開發(fā)商，是房產中介，是大量的二手房房東。

　　深圳當地的購房者驚人的發(fā)現，疫情剛過，貌似所有人都跑出來買房了。一套房幾波人輪流看房，現在深圳的購房者，競爭對手不是房主，而是買房人。

　　深圳這一波行情，來得太過猛烈，個中緣由比較多，我在之前的文章中也分析過，不再贅述。現在所有參與其中的人，看房的，買房的，賣房的都客觀上進一步助推了樓市過熱。

　　現在深圳的問題在于，這一波過后，又將有一大批人從此與買房無緣。

　　諸葛找房的數據也顯示，深圳二手房掛牌價一路走高，房東頻繁上調掛牌價，而且惜售情緒嚴重。

　　最近五周，深圳二手房市場均價分別是65111元/平米，65305元/平米，65408元/平米，65747元/平米，66217元/平米，周環(huán)比漲幅分別是0.14%、0.3%、0.16%、0.52%、0.71%，有明顯上漲勢頭。

　　在這種情況下，觀望的人很難挺得住。

　　寶安和南山兩區(qū)二手房掛牌價現在領漲深圳，前些天，深圳寶安區(qū)和南山區(qū)住建局相繼發(fā)文，要嚴打炒房中介機構和從業(yè)人員。但現在這種情況，即便中介人員不攛掇，房東也傾向于自己漲價。

　　深圳的購房政策沒有調整，進一步收緊也不太可能，所以接下來這一波房價漲幅，除非從銀行貸款入手，嚴查資金流向，遏制資金非法進入樓市。

　　相比較深圳，北京的購房者可能要相對幸福多了。

　　即便是成交量在復蘇，但北京的二手房價格也很穩(wěn)定。

　　過去五周，北京二手房市場均價分別為57659元/平米、58193元/平米、58119元/平米、58354元/平米、58419元/平米。漲幅分別為-0.84%、0.93%、-0.13%、0.4%、0.11%，基本處于橫盤整理中。

　　過去的三年時間，北京的二手房大約下跌20%左右，僅這一點，就明顯給剛需撕開了一個口子，而深圳在2016年就開始調控，但實際房價只是在橫盤整理。

　　而北京，對房價影響最大的無疑是二套房首付比例，從2017年開始，普通住宅二套房首付比例最低6成，非普通住宅二套房首付比例最低8成。而且二套房認定標準非常嚴格，如果你在北京有住房，或者在全國范圍內有過住房貸款記錄，都認定為二套房，即“認房又認貸”。

　　大家突然都用不了杠桿了，有需求也只能干看著，房價自然很難漲起來。房東和開發(fā)商想漲價，也沒人能買得起。

　　不過，從2017年到現在，3年多過去了，市場也有個消化的過程，購買力也在孕育。

　　即便如此，北京也不太可能出現類似深圳的行情，超過10%都非常敏感。北京的市情與深圳不同，政策反應非?？欤本鞘幸牖氐?017年的高點，今年依然不太可能。

　　從貝殼成交的二手房來看，目前大部分依然是以降價銷售為主，北京樓市依然是由買方主導。

　　從新房市場來看，北京在土地供應條件要比深圳好得多，住房供應完全跟得上。目前新增土地供應中，雖然限競房地塊有所減少，但有前兩年的打底，實際上限競房的供應依然是有保障的。

　　5環(huán)邊上，新房還能買到400萬的小三居。

　　無論是從新房還是二手房，雖然市場在回暖，但市場依然很穩(wěn)。

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