??低買(mǎi)高賣(mài)的生財(cái)之道，遠(yuǎn)洋資本嘗到甜頭后開(kāi)始復(fù)制。

??前腳剛賣(mài)出上海大寧商業(yè)廣場(chǎng)，后腳便買(mǎi)進(jìn)上海另一處物業(yè)。7月7日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)官微宣布，6月，遠(yuǎn)洋資本已完成對(duì)上海H88越虹廣場(chǎng)項(xiàng)目的成功收購(gòu)。

??從消息傳出到完成收購(gòu)，不足一個(gè)月，遠(yuǎn)洋資本的出手快速利索。在對(duì)越虹廣場(chǎng)描述的字里行間，遠(yuǎn)洋資本流露出淘到“物美價(jià)廉”好貨的喜悅感。

??“H88越虹廣場(chǎng)是漕河涇板塊為數(shù)不多具備價(jià)值提升的項(xiàng)目之一?！边h(yuǎn)洋資本毫不掩飾對(duì)該項(xiàng)目潛在價(jià)值的看好。資料介紹，H88越虹廣場(chǎng)位于漕河涇新興技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，緊鄰徐家匯CBD，同時(shí)也臨近虹橋機(jī)場(chǎng)、上海南站等交通樞紐，總建筑面積超6萬(wàn)平方米，該項(xiàng)目的租戶多為中大型租戶，云集諸多高科技租戶。

??逆市拿下該項(xiàng)目，遠(yuǎn)洋資本的這次入手虧不虧？

??5月17日，遠(yuǎn)洋資本著手買(mǎi)入該項(xiàng)目時(shí)，交易對(duì)價(jià)19.67億元，收購(gòu)單價(jià)為3.52萬(wàn)元/平方米，根據(jù)漕河涇商圈當(dāng)月附近時(shí)間段大宗交易的價(jià)格來(lái)看，單價(jià)均在4萬(wàn)-5萬(wàn)之間。低于市場(chǎng)價(jià)買(mǎi)入，已經(jīng)為未來(lái)收益留下了空間。遠(yuǎn)洋資本團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，其在相對(duì)“價(jià)格洼地”入手，有一定的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。

??遠(yuǎn)洋資本的盈利模式似乎很簡(jiǎn)單：低買(mǎi)高賣(mài)。

??“低買(mǎi)高賣(mài)”的項(xiàng)目操作策略，從遠(yuǎn)洋資本2017年收購(gòu)中銀資產(chǎn)包后變得愈加明顯，節(jié)奏也在加快。

??中銀資產(chǎn)包中含有6處物業(yè)，入手14個(gè)月后，首先分拆北京硅谷亮城變賣(mài)，緊接著將成都華敏翰尊大廈“散售”，2019年12月，又成功退出了上海大寧商業(yè)廣場(chǎng)。

??不足3年的時(shí)間里，遠(yuǎn)洋資本用相同的方式處置了3處收購(gòu)資產(chǎn)，并且在進(jìn)退之間嘗到了甜頭。遠(yuǎn)洋資本認(rèn)為，這種資本運(yùn)作模式得到了市場(chǎng)驗(yàn)證。

??資料顯示，遠(yuǎn)洋資本退出上海大寧商業(yè)廣場(chǎng)時(shí)，該項(xiàng)目的IRR（內(nèi)部收益率）達(dá)30%；退出北京硅谷亮城時(shí)，其IRR超50%。

??在退出上海大寧商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目，曾公開(kāi)表示：“在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)周期下行的大環(huán)境中，通過(guò)前端介入以相對(duì)較低的市場(chǎng)價(jià)格獲得具有改造更新和增值潛力的優(yōu)質(zhì)標(biāo)的，在市場(chǎng)翻轉(zhuǎn)時(shí)，再通過(guò)運(yùn)營(yíng)方式處置資產(chǎn)、回籠資金的操盤(pán)模式已得到市場(chǎng)驗(yàn)證。”

??遠(yuǎn)洋也看好該物業(yè)在漕河涇板塊內(nèi)的升值潛力。待其價(jià)值提升之時(shí)，也便是遠(yuǎn)洋資本脫手之日，這已是遠(yuǎn)洋資本的項(xiàng)目運(yùn)作“公式”。上海大寧商業(yè)廣場(chǎng)如此，此前的北京硅谷亮城、成都華敏翰尊大廈也是如此。H88越虹廣場(chǎng)或也難逃此套路。

??如果說(shuō)，“低買(mǎi)”是靠的投資眼光。那么，遠(yuǎn)洋為什么總能做到“高賣(mài)”？

??中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜分析道，遠(yuǎn)洋資本在轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目時(shí)總能作到“高賣(mài)”，可能有兩個(gè)方面的原因：一是項(xiàng)目確實(shí)質(zhì)地非常好，IRR能高達(dá)30%-50%；另一個(gè)原因是交易時(shí)機(jī)把握的比較好，或者存在“內(nèi)部定價(jià)”。

??能做到“高賣(mài)”，退出的時(shí)機(jī)很重要，關(guān)鍵還是靠項(xiàng)目質(zhì)地。在項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升上，遠(yuǎn)洋資本有自己的一套方法，投資團(tuán)隊(duì)的“包裝”能力可見(jiàn)一斑。

??樂(lè)居財(cái)經(jīng)了解到，遠(yuǎn)洋資本的團(tuán)隊(duì)成員多具有知名基金公司、五大行或者知名房地產(chǎn)公司背景，在投資不動(dòng)產(chǎn)上，除長(zhǎng)期自持外，就是用地產(chǎn)基金的投資邏輯選項(xiàng)目，即用基金的邏輯收購(gòu)、運(yùn)作及退出。項(xiàng)目運(yùn)作的核心是：控成本、提收入。

??據(jù)介紹，對(duì)現(xiàn)狀經(jīng)營(yíng)良好、出租率較高的項(xiàng)目，通過(guò)調(diào)整租賃策略再提升租金；對(duì)有增值潛力的資產(chǎn)，會(huì)進(jìn)行大體量改造，如硬件提升、業(yè)態(tài)更新等煥新的方式，提高出租率和租金，縮短租賃期；對(duì)不良資產(chǎn)，挖掘投資機(jī)會(huì)，適時(shí)分割。

??大樓的租金收益很關(guān)鍵。據(jù)統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前，越虹廣場(chǎng)大約每日租金5元/平米，主力租戶是科技企業(yè)，一年可產(chǎn)生租金9000萬(wàn)元左右。而遠(yuǎn)洋資本在入手后，已經(jīng)為其增值規(guī)劃好了方向。

??樂(lè)居財(cái)經(jīng)了解到，針對(duì)H88越虹廣場(chǎng)項(xiàng)目的業(yè)績(jī)提升，遠(yuǎn)洋資本提出“聚焦型的客戶定位”、“靈活的租賃策略”等增值方向。

??H88越虹廣場(chǎng)不是起點(diǎn)，當(dāng)然也不是終章，商辦物業(yè)大宗交易未來(lái)仍會(huì)持續(xù)。遠(yuǎn)洋集團(tuán)表示，優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)類(lèi)資產(chǎn)具有穿越周期的投資屬性，未來(lái)遠(yuǎn)洋資本仍將把握特殊時(shí)期的投資窗口，實(shí)現(xiàn)價(jià)值。

??從遠(yuǎn)洋資本的業(yè)務(wù)布局來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)投資是其重點(diǎn)關(guān)注的五大領(lǐng)域中，業(yè)務(wù)規(guī)模最大的，所占比重高達(dá)40%，其中包括商業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、數(shù)據(jù)地產(chǎn)三大類(lèi)持有型物業(yè)和銷(xiāo)售型物業(yè)。

??脫胎于房地產(chǎn)金融事業(yè)部的遠(yuǎn)洋資本，是遠(yuǎn)洋集團(tuán)多元尋路的其中一條，也是遠(yuǎn)洋集團(tuán)董事局主席李明抱以高期待的板塊。

??2016年李明就曾表示，未來(lái)幾年時(shí)間，房地產(chǎn)銷(xiāo)售規(guī)模預(yù)計(jì)按年增長(zhǎng)百億元左右發(fā)展，其中將有相當(dāng)一部分來(lái)自“遠(yuǎn)洋資本”。而遠(yuǎn)洋資本的發(fā)展也確實(shí)按照李明的計(jì)劃在走。

??據(jù)樂(lè)居財(cái)經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)，遠(yuǎn)洋資本已經(jīng)布局北京、上海、廣州、成都等22個(gè)海內(nèi)外城市，參投項(xiàng)目超60個(gè)。截至2019年底，其資產(chǎn)管理規(guī)模突破970億元人民幣，接近千億。

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