2020年上半年已經結束了

　　你買到房了嗎？哦不，應該是：你搶到房了嗎？

　　一個朋友前幾天參與浦東尚海酈景的認籌，不足100套房源，一共900多個人去搶，搖號結果出來后，朋友排在300號開外，很明顯，又沒戲

　　當天意料之中，差不多100號出頭的時候，這個項目就結束了選房環(huán)節(jié)，全部售罄

　　買個房，800多人陪跑，嘖嘖嘖，買到的人簡直要開心到飛起了

　　沒買到的人，自然馬不停蹄的準備轉移目標，備戰(zhàn)下一場

　　朋友最近又開始找新的目標，這是今年上半年3月份到現在參與的第四次搖號選房，可惜運氣不佳，還得繼續(xù)折騰

　　從第一次的失落，到后面的無奈，這次顯然已經有點麻木了

　　其實從一開始這么高的認籌比，他就差不多知道是陪跑的命運

　　無奈的是，好項目，基本上，都TMD需要搶

　　白花花的銀子，實打實的流水，就是搶不到房?。。?/p>

　　疫情后，這是一個買房需要靠搶的時期嗎？好像并不是吧！

　　我們收集了年后恢復常態(tài)后，在售樓盤的認籌比和銷售情況。基本上是處于幾家歡喜幾家愁的現象，因為并不是所有的盤，都靠搶，也不是所有的盤，都是日光

　　與往年不太一樣的是，今年出現一個比較魔幻的現象就是，扎堆認籌

　　從上半年開盤的項目中可以看到，認籌比超過100%的，占據了大概40%左右的比例。其實有大部分的項目去化都沒有那么的好

　　而這些認籌比超級高的大部分樓盤都有一個共性：位置極好！

　　幾乎都在內中環(huán)這種非常優(yōu)質的區(qū)位，占據了非常核心的地段

　　其次，個別外環(huán)的熱銷盤也有一個共性：產品極好！

　　基本上都是區(qū)域的標桿來的，比如外環(huán)的綠寶園，區(qū)位來講并不算好，但重點在于產品做的非常好，戶型幾乎沒有槽點，得房率也夠高，裝修品質好，所以在這種情況下，即便沒有學區(qū)，身處外環(huán)，也依舊不缺少客戶

　　產品力實打實的放在那，加上周邊的產品沒有足以競爭的項目，客戶都不瞎，自然知道錢往哪里花

　　知道自己錢該往哪兒花，是今年買房人最大的一個共性

　　就像我這個朋友，從4月份開始，幾乎每個月保持認籌一個項目的頻率，但遺憾的是他看中的項目，都屬于狼多肉少，而朋友運氣有限

　　像他這種現象，并不是個案，在7月份開盤的尚海酈景有著900%多認籌比，有著很多像他一樣已經接連搖了好幾個項目的客戶

　　可以說整個上半年，都處于，不是在搖號，就是在去下一個樓盤搖號的路上……

　　想要的房子沒搖到怎么辦？沒關系，繼續(xù)找下一個目標

　　之前我們說，今年的剛需很大一部分出現了跨區(qū)域買房的現象，我發(fā)現一個很有意思的就是，不僅是剛需，改善也同樣出現跨區(qū)域買房

　　就在前段時間，我們的周年演講中提到，現在的剛需買房，最在乎兩個條件，一個是總價范圍，就是自己的錢包能夠買得起的房子，另外一個就是產品。就是說，只要產品足夠好，自己買得起，其他的條件都是可以靠后去衡量的

　　而在改善的客戶，與往年也特別不一樣

　　以前賣房，特別是針對改善客戶的時候，客戶可能來自于項目周邊地鐵沿線，周邊產業(yè)覆蓋，甚至板塊外溢出的改善需求

　　比如，15年前后，我曾經做過一個康橋的項目，當時剛需的客戶多為張江工作人群，而改善，多來自于北蔡、三林、上南等區(qū)域老破小的改善客群

　　但是今年，改善客戶，也都是滿上?？鐓^(qū)域買房

　　也就是說，任何樓盤的客戶，都可能來自于上海的各個區(qū)域，毫無規(guī)律可言

　　大家都在滿上海找最好的樓盤，最火的樓盤去認籌，而不再像過去一樣選擇就近買房

　　我覺得，甚至有可能，認籌比超過300%的項目，都是同一批人在認籌

　　就像我朋友，今年認籌的4個盤，每個認籌比都超過300%

　　我們在市調中也發(fā)現過這樣的狀況，三湘的很多小戶型客戶，來自于沒有買到東方惠禮的客戶，而后面沒有買到三湘的客戶，也同樣出現在7月份認籌比900%＋的尚海酈景

　　也就在前幾天，尚海酈景的搖號結果出來當天，就已經有排號靠后的客戶，直接轉戰(zhàn)森林星河灣

　　其他的人也沒閑著，直接就地討論下一步到底去哪里買房，或者說下一個值得買(300785,股吧)的樓盤是哪些，沒有絲毫猶豫和糾結

　　但一個很明顯的趨勢就是，就連他們提出的備胎樓盤，比如星河灣，長風瑞仕等……都是我們后臺關注到的，熱度很高的項目，而且未來認籌比一定不會低的項目

　　在這些聊天中，你能看到的信息是，這些購房人真厲害啊，他們覺得可以下手的樓盤，都是非常熱門的，認籌比很高的項目，這些人基本上也都做好了一直搖下去的準備，勢將運氣拼到底的打算

　　只買好的，不看區(qū)域，就成了現在，當下，購房者最明顯的特征

　　就在尚海酈景結束之后，有人提議，不如買浦東中環(huán)內的另一個余量充足的樓盤時，也被很多人拒絕了這種退而求其次的選擇

　　因為這些樓盤在他們眼里，備胎都算不上

　　他們寧可去選擇進入多進一的殘酷賽道，也不會就近容忍一些有硬傷，且性價比并不高的項目

　　為什么疫情后，市場購房客戶開始變得如此謹慎了呢？

　　我想，其中一部分原因就是因為，大家都知道，未來，不是所有的房子都會升值

　　特別是改善的客戶，經歷了20年商品房的居住經驗以及房產調控周期的變化之后，他們都太知道自己需要什么產品

　　其次，也是很大一部分的原因，就是在一個未來市場環(huán)境是否好壞的前提下，大家都希望盡可能的掌握優(yōu)質資產

　　換句話說，買房，是為了資金安全，以現金換取安全、優(yōu)質的資產

　　這也是為什么，今年會出現扎堆認籌的現象，就是大家對于優(yōu)勢房產，或者說有升值空間房產的購買欲更加強烈

　　而且年后曾跟幾個在浦東賣豪宅的中介聊天，他們也曾說過，今年春節(jié)后，在售樓處還未完全開放的時候，二手房豪宅市場最先成交的一批人，大多也都是做金融行業(yè)的

　　因為受黑天鵝的影響，市場會出現太多不確定的因素，如何保障資金安全，房產，優(yōu)質的房產就是唯一的選擇

　　這也是為什么上半年，中高端樓盤受到追捧的最大原因

　　換句話也是優(yōu)質資產，有升值潛力的資產，在受到市場的追捧，而并非是樓市本身變熱，或者變得更好

　　而同樣的，在剛需的市場里，客戶把能買得起的項目中，產品好壞放在首位，也是如此

　　可以說，未來的樓市是一個客戶無法將就，也不再將就的購房環(huán)境

　　2020下半場，是否還能繼續(xù)接力上半年的火爆？

　　不好說

　　其實，我們一直反復的在強調，樓市的豪宅客戶不多了，因為這部分人的房票也被消化的差不多了

　　最關鍵的是，其實反反復復，都是這批人，整個池子里往里進的新鮮血液并不多

　　下半年我們可以看到的是，上半年曾經很火爆的樓盤已經在快馬加鞭的加推中，比如綠地海珀外灘，比如匯德里

　　還有熱門的板塊也在加推新盤上市，比如前灘板塊，位于九宮格的格力，還有尚峰名邸

　　那么如何判斷這些熱銷盤，熱銷板塊能否依舊火爆，或者說整個市場是否真的已經完全火起來？

　　一個很重要的信號，那就是加推的項目，是否漲價，漲價幅度如何，以及漲價后的這些熱銷盤是否還會熱銷

　　如果依舊火爆，那么別懷疑，橫盤了2年的上海，真的起勢了，你買房的步伐也要抓緊了

　　如果下半年，樓盤都冷靜下來，或者說只有極個別的項目出現了搶購的局面，那么對于還在買房路上的購房者來說，大可慢慢挑選，不必急于一時

　　畢竟，現在沒人搶的房子，買到了也不會香

　　到了下半年，你還在買房的路上，可以給到你們一個很肯定的建議就是，在買房或者說選房的路上，需要謹慎再謹慎

　　因為，最近牛市的利好，對于樓市來說，也一定會有一定的影響

　　這兩個蹺蹺板兩端的對立面，永遠都是你高我低，此消彼長

　　所以在接下來，進入樓市的每一個購房者，都希望自己選擇的是優(yōu)質股，而非垃圾股

　　下半年開始，上海的新盤供應量不少，剛需剛改的盤也開始多了起來，當然，中高端樓盤也都有的選擇

　　但不管你是剛需，還是剛改，或者是終極改善

　　不管你是任何一種姿態(tài)進入的樓市，選擇優(yōu)質產品，都顯得尤為重要！

　　買房，是一個體力活，耐力賽，摒不住，你就輸了

　　以上為正文，來自咸魚

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