補(bǔ)充協(xié)議是購(gòu)買(mǎi)新房或二手房的合同的補(bǔ)充部分。它補(bǔ)充了合同中未約定，不清楚或易于發(fā)生爭(zhēng)議的部分，并預(yù)先指定了違反合同的具體責(zé)任。通常，補(bǔ)充協(xié)議中提到的問(wèn)題更有可能發(fā)生。補(bǔ)充協(xié)議中應(yīng)寫(xiě)些什么呢？？

1、約定不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證的辦理時(shí)間

在房屋購(gòu)買(mǎi)合同中，通常不寫(xiě)明不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證的期限，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商在房屋交付后的1-2年內(nèi)處理。如果購(gòu)買(mǎi)者更擔(dān)心此問(wèn)題，建議在補(bǔ)充協(xié)議中指定不動(dòng)產(chǎn)證書(shū)的具體辦理日期。為了防止開(kāi)發(fā)商違反合同，還必須注明相關(guān)的賠償責(zé)任。如果開(kāi)發(fā)商未能在約定期限內(nèi)處理房屋不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書(shū)，則應(yīng)當(dāng)根據(jù)協(xié)議向買(mǎi)方賠償委托書(shū)。

2、約定如果貸款失敗，該怎么辦

一些購(gòu)房者可能會(huì)遇到這樣的問(wèn)題：他們已經(jīng)簽訂了購(gòu)房合同，但未能申請(qǐng)貸款購(gòu)房。我現(xiàn)在該怎么辦？一般來(lái)說(shuō)，買(mǎi)方可以按以下方式與開(kāi)發(fā)商達(dá)成協(xié)議：

1.如果由于銀行批準(zhǔn)或政策調(diào)整而導(dǎo)致貸款失敗，雙方可以自行取消合同；

2.如果由于開(kāi)發(fā)商的原因貸款失敗，則買(mǎi)方可以申請(qǐng)退房，而無(wú)需承擔(dān)違約責(zé)任；

3.如果是買(mǎi)方自己的原因，則他可以先與開(kāi)發(fā)商協(xié)商解決后續(xù)付款問(wèn)題。如果無(wú)法支付剩余的房屋付款，則雙方取消合同，但買(mǎi)方必須承擔(dān)違約責(zé)任。

3、約定公攤面積大小

在許多購(gòu)房合同中，開(kāi)發(fā)商就公攤面積問(wèn)題只會(huì)寫(xiě)一個(gè)粗略的數(shù)字，但他很可能在后期會(huì)對(duì)此數(shù)字大做文章。由于公攤面積實(shí)際上是購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)的隱性區(qū)域，因此建議在補(bǔ)充協(xié)議中就公攤面積的具體大小和位置達(dá)成一致，并寫(xiě)明如果出現(xiàn)公攤面積變化的話(huà)應(yīng)如何解決，避免日后產(chǎn)生購(gòu)房糾紛。

4、約定交房標(biāo)準(zhǔn)

關(guān)于房屋交付的標(biāo)準(zhǔn)，毛坯房通常是最基本的質(zhì)量問(wèn)題，精裝房需要特別注意。建議在補(bǔ)充協(xié)議中明確裝飾材料的品牌，型號(hào)，顏色，材料等，以免產(chǎn)生歧義。不清楚的詞匯不利于比較購(gòu)房者的檢查。

5、約定退房責(zé)任

如果在交付房屋時(shí)發(fā)生以下情況，則買(mǎi)方通常可以要求退房：合同面積與實(shí)際面積之間的差值超過(guò)3％，房屋主體的質(zhì)量存在疑問(wèn)，開(kāi)發(fā)商私自變更園區(qū)計(jì)劃，非買(mǎi)方的自身原因?qū)е裸y行貸款失敗，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有銷(xiāo)售許可證，或者無(wú)法為買(mǎi)方申請(qǐng)房地產(chǎn)證書(shū)。為了更好地約束開(kāi)發(fā)商，建議在補(bǔ)充協(xié)議中訂立詳細(xì)的協(xié)議。

6、約定承諾

在買(mǎi)家下定決心要買(mǎi)房之前，他們常常會(huì)被開(kāi)發(fā)商的口頭承諾所吸引。例如，周?chē)慕煌ǎt(yī)療和教育設(shè)施都非常完善，但是如果這些口頭承諾沒(méi)有寫(xiě)在補(bǔ)充協(xié)議中，那么這些口頭承諾只不過(guò)是他們銷(xiāo)售過(guò)程中的一個(gè)噱頭。

因此，提醒購(gòu)房者，開(kāi)發(fā)商的口頭承諾要在補(bǔ)充協(xié)議中體現(xiàn)，白字黑字寫(xiě)下來(lái)才可以相信。一旦實(shí)際情況與購(gòu)買(mǎi)合同或補(bǔ)充協(xié)議的內(nèi)容不一致，則可以要求賠償。

7、明確物業(yè)問(wèn)題

如果是新園區(qū)，開(kāi)發(fā)商將在早期階段指定要合作的物業(yè)公司，或者派駐自己的物業(yè)公司，但無(wú)論如何，買(mǎi)方必須清楚將來(lái)是那個(gè)物業(yè)公司為業(yè)主服務(wù)，資質(zhì)、價(jià)格、繳費(fèi)時(shí)間等都要寫(xiě)明。

上述這7點(diǎn)只有真真實(shí)實(shí)的落在紙面上才具有法律效應(yīng)。日后萬(wàn)一發(fā)生維權(quán)事件才會(huì)有依可尋。雖然購(gòu)房合同無(wú)法進(jìn)行修改，但是補(bǔ)充協(xié)議一定要認(rèn)真落實(shí)每一個(gè)細(xì)節(jié)。

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