551億元的廣信資產(chǎn)包是大肥肉還是難啃的骨頭，萬科用了3年時(shí)間才摸清了點(diǎn)門路。

3年前，萬科董事會(huì)名譽(yù)主席王石將廣信資產(chǎn)包稱為“離開萬科的大禮包”；3年后，萬科總裁祝九勝回應(yīng)廣信資產(chǎn)包開發(fā)進(jìn)度時(shí)說，“和當(dāng)初的預(yù)想還是有一些差異”。

近日，鎂編實(shí)地走訪萬科廣信資產(chǎn)包地塊發(fā)現(xiàn)，預(yù)計(jì)在今年三季度入市的萬科花地灣玉蘭苑項(xiàng)目正在施工建設(shè)中。核心地塊部分越和花鳥魚藝大世界的園藝區(qū)、雀鳥區(qū)已經(jīng)搬遷完畢，但魚蟲市場(chǎng)的租約在今年9月30日才到期，市場(chǎng)內(nèi)目前仍有大批商戶。

不久前，萬科為廣信資產(chǎn)包引入了信達(dá)等7家戰(zhàn)略投資者，除了掌握眾多債權(quán)的信達(dá)，其他各方戰(zhàn)略投資者并非如外界所期待那般耀眼，但與萬科的淵源不淺。用祝九勝的話說，之所以沒有引入其他知名房企，是因?yàn)槿f科要堅(jiān)持自己來做。

3年時(shí)間，萬科似乎已經(jīng)找到了廣信資產(chǎn)包的“解包思路”，但舊改經(jīng)驗(yàn)并不豐富的萬科，依然還在蹣跚摸索。

土地清收時(shí)間暫無法確定

廣信資產(chǎn)包交易標(biāo)的核心資產(chǎn)為位于廣州市核心區(qū)域的16宗可開發(fā)土地，該批土地的剩余權(quán)益可開發(fā)計(jì)容積率建筑面積預(yù)計(jì)為210.98萬平方米，主要位于荔灣區(qū)、越秀區(qū)，包括廣州花地灣板塊、白鵝潭經(jīng)濟(jì)圈、東山百貨大樓一帶、文德路項(xiàng)目、越秀區(qū)東華西路、榮華南項(xiàng)目、浣花路玉蘭苑爛尾樓等地塊及項(xiàng)目。

其中，花地灣地塊早期僅開發(fā)利用了約607畝土地，余下大約1000畝土地都在閑置，但這些閑置的地塊還有不少需要拆遷清退的建筑物，如廣州較有名的越和花鳥魚藝大世界。

還在營(yíng)業(yè)中的花鳥大世界 圖片來源：鎂編攝

近日，鎂編實(shí)地走訪發(fā)現(xiàn)，在萬科正式宣布為廣信資產(chǎn)包引入了7家戰(zhàn)略投資者的6月29日，廣信資產(chǎn)包主體公司——廣東省信托房產(chǎn)開發(fā)公司(下稱廣信房產(chǎn))對(duì)越和花鳥魚藝大世界魚蟲市場(chǎng)的商戶發(fā)出了退場(chǎng)通知。

通知顯示，越和市場(chǎng)方與廣信房產(chǎn)的租賃合同將在2020年9月30日到期，租賃期滿不再續(xù)約，并要求越和市場(chǎng)方2020年10月10日前完成商戶撤場(chǎng)并移交場(chǎng)地至廣信房產(chǎn)進(jìn)行建筑物拆除。

鎂編在現(xiàn)場(chǎng)看到，越和花鳥魚藝大世界去年被廣信房產(chǎn)要求撤場(chǎng)的園藝區(qū)、雀鳥區(qū)已經(jīng)搬遷完畢，部分建筑物都已拆除。魚蟲市場(chǎng)的租約目前還未到期，水族街、工藝區(qū)等仍有大批商戶在正常經(jīng)營(yíng)，市場(chǎng)內(nèi)也有不少顧客。

一家經(jīng)營(yíng)魚料生意的商戶告訴鎂編，近期暫時(shí)不會(huì)搬遷，等租約真正到期再說。更多的商戶則是三緘其口，搬到哪里，“不知道”；什么時(shí)候搬，“沒那么快”，商戶們用這種短促的回應(yīng)來表示他們對(duì)搬遷的抗拒。

拿下資產(chǎn)包3年，截至目前，萬科廣信資產(chǎn)包土地清收率仍未過半，只達(dá)到46%。同時(shí)，萬科在公告中表示，后續(xù)部分土地因涉及到與歷史融資單位的合作、與村集體的權(quán)屬紅線重疊以及歷史遺留的征地復(fù)建問題尚未解決，土地清收時(shí)間暫無法確定。

引入“信任”的戰(zhàn)投方

何時(shí)能真正盤活廣信資產(chǎn)包、實(shí)現(xiàn)土地變現(xiàn)是市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。

3年前，萬科通過廣州市萬溪企業(yè)管理有限公司(下稱廣州萬溪)拍賣競(jìng)得廣信資產(chǎn)包。引入7家戰(zhàn)略投資者后，廣州萬溪50%股權(quán)將以人民幣70.4億元轉(zhuǎn)讓給戰(zhàn)略投資者(含30.4億元預(yù)付溢價(jià)款)。

對(duì)于項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度，廣州萬溪方面回復(fù)鎂編表示，花地灣玉蘭苑項(xiàng)目和白云區(qū)的丹桂花園項(xiàng)目預(yù)計(jì)爭(zhēng)取在今年年內(nèi)入市，但具體時(shí)間節(jié)點(diǎn)還無法確定。

鎂編實(shí)地走訪了解到，花地灣玉蘭苑項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)正在施工，已經(jīng)可見部分框架建筑。

項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)圖片來源：鎂編攝

根據(jù)鎂編查詢的花地灣玉蘭苑項(xiàng)目《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響登記表》信息，該項(xiàng)目占地69515平方米，建設(shè)內(nèi)容包括9棟48層的樓房，4棟59層的樓房，1棟3層樓房，1棟20層的樓房及配套的地下停車場(chǎng)，建設(shè)規(guī)?？偨ㄖ娣e421105平方米。

玉蘭苑項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)圍擋信息顯示，施工單位為深圳市廣勝達(dá)建設(shè)有限公司(下稱廣勝達(dá))，即廣信資產(chǎn)包7家戰(zhàn)略投資者之一的深圳市景陽投資發(fā)展有限公司母公司。

廣勝達(dá)是萬科2019年的土建總承包供應(yīng)商之一，在廣勝達(dá)官網(wǎng)中，其稱萬科是“長(zhǎng)期戰(zhàn)略合作伙伴”。

同時(shí)，鎂編查詢發(fā)現(xiàn)，玉蘭苑自去年10月就取得了建筑工地施工許可證。而廣信資產(chǎn)包中的其他地塊，如白云區(qū)的丹桂花園、越秀區(qū)的榮華南也分別于2019年11月、12月取得建筑工地施工許可證，施工單位均為廣勝達(dá)。

除了廣勝達(dá)之外，其他幾家戰(zhàn)投方，或是廣信資產(chǎn)包最大的債主，或是萬科過往的合作伙伴，未來也不排除深度參與這個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。

項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng) 圖片來源：鎂編攝

不過，萬科引入這幾家戰(zhàn)投方，在市場(chǎng)人士和部分熟悉這一項(xiàng)目的萬科人士看來，顯得“有點(diǎn)著急”。外界一直期待萬科的合作伙伴同樣會(huì)是龍頭房企，畢竟當(dāng)時(shí)除了萬科之外，還有多家龍頭房企也參與了這個(gè)資產(chǎn)包的競(jìng)拍，引入他們實(shí)屬理所應(yīng)當(dāng)。

關(guān)于引入戰(zhàn)略投資者的原則，萬科在公告中表示，一是了解項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及潛在機(jī)會(huì)，有投資風(fēng)險(xiǎn)承受力；二是與萬科互相了解信任，有利于項(xiàng)目快速推進(jìn)；三是能導(dǎo)入專業(yè)經(jīng)驗(yàn)，引入更多綜合資源。

但萬科或許囿于各種各樣的原因，有著不得不迅速將這宗資產(chǎn)包變現(xiàn)的理由。“非常意外，但(引入利益共同體)是最快變現(xiàn)的方式”。一名曾在萬科南方區(qū)域任職的人士告訴鎂編。

公告顯示，引入戰(zhàn)投后，萬科將整體回籠資金390.4億元。根據(jù)公告披露信息，此前萬科累計(jì)已對(duì)廣州萬溪投入470.4億元，其中80億元為股權(quán)投入，390.4億元為股東借款。

“堅(jiān)持自己來做”

2017年6月29日，萬科一舉獨(dú)吞551億元的廣信資產(chǎn)包。這樣的總價(jià)，無論是對(duì)萬科還是整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)來說，都是一筆大買賣。

次日，在股東大會(huì)上謝幕的王石表示，這是一次非常成功的收購項(xiàng)目，他點(diǎn)評(píng)了兩個(gè)字“精彩”。彼時(shí)的王石跟郁亮說，“這怎么像我要離開萬科的大禮包”。

是“大禮包”，但也是沉甸甸的囑托。萬科這些年來一直在為這個(gè)資產(chǎn)包尋找最佳“解題”思路，因?yàn)橘Y產(chǎn)過大且處置不同于以往的開發(fā)思路，萬科還專門成立了萬溪公司負(fù)責(zé)這一資產(chǎn)包，這一公司獨(dú)立于廣州萬科體系。

廣州中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜在接受鎂編采訪時(shí)也表示，廣信資產(chǎn)包比較錯(cuò)綜復(fù)雜，推進(jìn)進(jìn)度緩慢也在常理之中，這樣大規(guī)模又復(fù)雜的資產(chǎn)盤活項(xiàng)目在廣州應(yīng)該是沒有先例的。資產(chǎn)包里面的地塊多數(shù)都位于市中心，區(qū)位好，就看開發(fā)商如何解題。

對(duì)于廣信資產(chǎn)包的開發(fā)進(jìn)度，祝九勝回應(yīng)稱，這個(gè)項(xiàng)目的問題是20年積累下來的，萬科花了3年時(shí)間取得了一些階段性進(jìn)展，但不得不承認(rèn)解決問題需要的時(shí)間和萬科當(dāng)初的預(yù)想還是有些差異的。

萬科希望通過不良資產(chǎn)包處置，建立不良資產(chǎn)處置能力，以此提升整個(gè)萬科在大型復(fù)雜交易方面的能力?！叭绻新闊┒纪ㄟ^別人去解決，能力就不在我們身上，我們一定要堅(jiān)持自己來做，哪怕是引進(jìn)各類合作方后，操盤的仍然還是我們的團(tuán)隊(duì)”。

事實(shí)上，萬科一直較少涉及商業(yè)性質(zhì)的三舊改造和不良資產(chǎn)盤活。如萬科位于深圳的南苑新村舊改項(xiàng)目，擱淺10年，今年才再度重啟，目前還未拆遷完畢。

“過去舊改我們碰都不敢碰”，萬科董事會(huì)主席郁亮在6月30日的股東大會(huì)上表示，“今天如果不做這個(gè)事情，這個(gè)能力就完全依賴別人，是不可能的”。

市場(chǎng)使萬科不得不開始學(xué)習(xí)做自己不擅長(zhǎng)的業(yè)務(wù)，郁亮坦言，中國(guó)城市已經(jīng)不是攤大餅的擴(kuò)張模式了，也到了必須面對(duì)舊區(qū)改造問題的時(shí)候。

來源：每日經(jīng)濟(jì)新聞微信號(hào)

責(zé)編：aqingya

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