翻過“王石”這座山萬科不相信地產？

來源：智能家居時間：2020-09-16 11:30

章嚴| 主筆

財經網事 | 出品

2020年中報顯示，萬科實現(xiàn)收入1463.5億元，同比增長5.05%；歸屬公司股東的利潤125.08億元，同比增長5.62%。疫情影響尚且可以作為關鍵的歸因，但是，這樣的增速同樣為萬科敲響了警鐘。

8月28日，萬科召開2020年中期業(yè)績線上溝通會。

祝九勝帶著萬科執(zhí)行副總裁兼首席運營官王海武、萬科執(zhí)行副總裁兼CFO韓慧華、萬科董秘朱旭、坐鎮(zhèn)答疑，回應了外界關于“三道紅線” “入股泰禾”“萬科養(yǎng)豬”等爭議性話題。

同時，這也是郁亮第三年缺席萬科的年中財報會。

翻過“王石”這座山

在中國地產界，王石之于萬科、王健林之于萬達、孫宏斌之于融創(chuàng)，這種掌舵人自身的IP本身就是企業(yè)一種巨大的文化加持。

而在今天，郁亮領導下的萬科，也如王石的隱退一樣，斂去了不少鋒芒。

在外界眼中，郁亮是一位永遠小心翼翼的掌門人。

王石尚且在位時，郁亮這樣評價自己和王石的分工：王石做不確定的事情，自己負責確定的事情。

更直白一點，王石負責冒險，郁亮負責收，負責為每一次風險穩(wěn)住最后的底線。

2010年，萬科業(yè)績突破了千億大關，比預想中的提前了四年；王石為萬科明確4年突破2000億元的方向后，轉身跑到哈佛游學去了。在外人看來，郁亮終于可以做主，萬科似乎進入了“郁亮時代”。

盡管當上了萬科總經理，郁亮依然很謹慎：“我心里知道自己在見習，萬一做得不好，王石主席不把我換了嗎？”郁亮每提起王石都敬重有加，言必稱“在主席的領導下”，再展開敘述。

但是，郁亮內心里最在意的，其實是如何打造一個真正的郁亮風格的萬科。

因此，2013年郁亮成功登頂珠峰的意義也顯得更為重大。

十年前的2003年，王石成功登頂珠峰，為萬科塑造了一個不可超越的精神偶像。別人問王石，為什么要去登山？他引用英國探險家馬洛里的話說：山就在那兒。

山就在那兒，王石也在那兒，但郁亮在哪兒？他必須想清楚。

對于郁亮來說，這一次時隔十年，跨越時空的山頂相遇，不只是一種浪漫主義的個人向往，更像是一種沉默的自我證明，征服珠峰之外，郁亮也決心帶領萬科再翻頁。

登頂珠峰，給郁亮帶來了很大的滿足感，他也證明了：同樣的路，可以有不同的走法。

很快，郁亮就開始了大刀闊斧的萬科改革。

在2014年，萬科人事總部出現(xiàn)了大的動蕩。3月份的公告顯示，萬科執(zhí)行副總裁由9人削減到3人，陳瑋、王文金、張旭上位，分別主管人力資源、財務和重要的戰(zhàn)略投資、業(yè)務運營。

郁亮以雷霆手段完成了高層權力的結構重組，而一眾萬科老臣遠離了公司日常運作的群里核心。從某種程度來說，郁亮開始全面接管萬科核心高管的生殺大權。

隨后，在萬科集團工作了20年的肖莉離職，之前，肖莉、郁亮、徐洪舸等人還被王石稱作“夢幻組合”，但這些王石時代的老臣，算起來已經走了三分之二。萬科集團的核心權力逐漸完成了新老交接。

2017年6月，王石正式宣布退隱，以一條朋友圈結束了自己在萬科的34年時光，配圖是他和郁亮在珠峰腳下的合影。

郁亮正式接手萬科。

不過，在這一波管理層的換血背后，最大的贏家是深圳地鐵。

在寶能系被王石以“信用不足”拒絕被持股之后，深圳地鐵順勢入局，成為了萬科的第一大股東，持股比例高達29.38%，距離要約收購紅線僅剩0.62%的距離。這意味著，大股東可以對管理層施加更大的影響。而且，這種影響已經在顯現(xiàn)。

“寶萬之爭”前的十幾年時間里的王石時代，華潤作為第一大股東，給了萬科足夠的自主權，在萬科幾乎聽不到華潤的聲音，萬科的管理和經營從未受干涉，也從未收到過大股東的反對票。

而深圳地鐵剛當上大股東，便實質性引導了萬科經營模式的方向：積極布局“軌道+物業(yè)”模式。這一布局的底氣，便來自深圳地鐵千萬平米量級的地鐵上蓋物業(yè)和土地儲備。

多年來，王石尋找大股東的標準無大變化：一是人強人好，二是錢多地多。他多次贊賞的華潤國際化規(guī)范化的特點，能否再現(xiàn)在深圳地鐵身上？

從管理層而言，在萬科新一屆董事會中，7位非獨立董事里，萬科管理層團隊和深圳地鐵方面均握有3席，這與以往華潤身為萬科大股東時的董事會席位分配一樣。

顯然，萬科的未來會與大股東緊密聯(lián)系。在萬科三十多年的前進歷程中，對其發(fā)展模式與路徑產生根本性作用的，莫過于股份制改造，作為一家充滿理想主義色彩的企業(yè)，其所有的悲欣、榮辱，全系于股份制改造。

在國企語境之下，郁亮的新萬科構想能否繼續(xù)順利推進？

當翻過了王石這座山之后，深鐵依然影響甚至決定著郁亮在萬科的命運。在郁亮遵循自己的愿景把萬科引領進入新的發(fā)展時代之前，深鐵在長遠的未來能夠帶給萬科的是自由推力還是專制阻力？

房企下半場，博弈才剛剛開始

在王石時代，萬科積極做減法，全心致力于商品住宅房服務，歷經多元化向專業(yè)化轉變。郁亮時代，萬科做出了再走回多元化之路的戰(zhàn)略選擇。

從結果而言，前者幫助萬科緊隨房地產的“黃金時代”，將規(guī)模做大至千億以上；后者則是萬科首提“白銀時代”之后“活下去”的新辦法。自確認行業(yè)進入“白銀時代”以來，萬科的多元化轉型已經試水近七年，在物業(yè)服務、長租公寓、商業(yè)地產開發(fā)運營、物流地產、冰雪度假以及養(yǎng)老等方面均有拓展。

萬科在2017年實現(xiàn)45.3%的銷售額增速之后，便陷入了一個漫長的低增長時期。2018年萬科銷售額首次超過6000億，但增速只有14.5%；在去年，增速僅3.9%。而同期TOP100房企的累計權益銷售金額增速是6.5%。碧桂園、恒大則分別為10.03%、9.0%的銷售業(yè)績增長。

萬科走在了行業(yè)后排。

在2020年上半年，萬科暫緩了拿地的節(jié)奏，新增土儲55宗，計容建筑面積約980.2萬平方米，權益計容建筑面積約504.6萬平方米，權益地價總額約321.3億元，萬科拿地金額同比減少50.5%，拿地銷售比由2019年同期32.3%大幅下降至今年15.5%。

對比萬科歷年來新增土儲面積可以看到，今年上半年萬科創(chuàng)下了5年中的最低點。

從整體趨勢來看，萬科的減緩拿地并不是從今年開始的，在2019年時，就已經同比減少了20.6%。

在2018年的秋季發(fā)布會上，萬科首次喊出了“活下去”的口號，可以看到，此后萬科在銷售的增長、拿地的節(jié)奏上都有所下降。保持一個相對“穩(wěn)”的增長速度，是萬科兩年來的主基調。

當萬科有意入股泰禾的消息傳出之后，有媒體分析認為，對于在拿地上趨于保守且土地存儲并不是十分充足的萬科來說，此次入股或許也是為土地而來。不少業(yè)內人士也稱，萬科所圖的實際上是泰禾豐富的土地儲備資源。

事實上，外界質疑萬科土地儲備不充分的聲音一直不絕于耳。而萬科在收購泰禾問題上的猶疑不決，也和郁亮一直以來的穩(wěn)健行事相關，既難舍棄泰禾既有的優(yōu)勢，又在一塊業(yè)內人人覺得燙手的山芋面前不愿冒險。

當郁亮成為最高決策人的時候，放棄冒險并不是一個好的現(xiàn)象，只做確定的事情對龍頭企業(yè)的領導人來說有時候會錯失發(fā)展良機。

相比房地產主業(yè)，2020年上半年，萬科的多元業(yè)務有較為突出的成績。

萬科物業(yè)新簽約建筑面積0.53億平方米，累計簽約建筑面積6.8 億平方米，已經接管面積5.2億平方米。其實現(xiàn)營業(yè)收入67.0億元，同比增長26.8%，其中55%來自于萬科以外的項目。

但需要注意的是，國內規(guī)模最大的上市物業(yè)公司碧桂園服務，上半年的營業(yè)收入為62.71億，同比增長78.4%。

萬科物業(yè)的營收雖然略高于碧桂園服務，但增長速度遠不如碧桂園服務。

此外，萬科的長租公寓板塊的收入情況也首次被披露了出來。上半年萬科租賃住宅業(yè)務營業(yè)收入 10.5 億元。共在33個城市累計開業(yè)泊寓12.73萬間。期內新增開業(yè)1.89萬間。已開業(yè)項目整體出租率為88%，規(guī)劃和在建中泊寓尚有5.77萬間。

而在這之外更多的多元業(yè)務，如養(yǎng)老、冰雪業(yè)務等，便消失在了財報之中。

郁亮說：這個冬天是長期的，不要存在僥幸心理。

在郁亮看來，房地產行業(yè)已經不再是支柱產業(yè)，更應該是一個配套產業(yè)，這樣定位更準確。未來城市發(fā)展更新升級，房地產行業(yè)應為城市發(fā)展、社會經濟發(fā)展做配套。

未來樓市調控將會長期化已經成為既定的事實，“房地產行業(yè)的上半場過于輝煌；過去那種好日子一去不復返。

萬科在多元化道路上走了太遠

傳統(tǒng)賽道遇冷，萬科在多元化的道路上走了太遠。

物業(yè)之外，郁亮這些年做加法的步伐，似乎沒有任何停下來的跡象。

2020年3月，萬科正式成立了食品事業(yè)部，萬科集團合伙人譚華杰出任食品事業(yè)部(BU)首席合伙人。業(yè)務開展初期，主要布局生豬養(yǎng)殖、蔬菜種植、企業(yè)餐飲等三大領域。

7月底，山東一家知名農牧業(yè)集團——環(huán)山集團發(fā)生一則董事變更消息，譚華杰出任環(huán)山集團董事長。8月初，由萬科新增一項對外投資，投資對象為利津華育養(yǎng)豬有限公司，出資比例為100%。

5月7日晚間，萬科招聘小程序“萬招君”發(fā)布的一則招聘信息，涉及5個崗位，每個崗位都與“豬”有關：豬場拓展經理、聚落化豬場總經理、開發(fā)報建專員（養(yǎng)豬場）、獸醫(yī)（豬場）、預結算專業(yè)經理（養(yǎng)豬場）。

此次養(yǎng)豬招聘信息一出，市場嘩然。有網友調侃：買不起萬科的房，總能吃得起萬科的豬肉吧；更多的網友對業(yè)界印象里理想氣質濃郁的萬科開始涉足養(yǎng)豬業(yè)表示吃驚，一向自信得體的萬科也開始玩起了投機。

一個枝丫四處伸展的萬科。

萬科還是那個萬科嗎？它靠什么將自己越伸越長、越長越密的枝丫緊密銜接在一起？

郁亮也在困惑，他將多元化業(yè)務比喻成父母養(yǎng)育的孩子，孩子們中有經商的、做科學家的、做教育家的?！敖浬痰暮⒆咏o父母的錢最多，可以認為他最有出息嗎？衡量孩子是不是有出息，只能看他給多少錢嗎？”

在做加法的過程中，一向穩(wěn)中求勝的郁亮明顯亂了陣腳?！白黾臃ǎ芏嘈聵I(yè)務需要的能力，你都不具備，或者說只有相似的能力，沒有完整的能力?！边@事兒就做不成。

但是，多元化對萬科的影響不止如此。

當招牌不再是招牌

今年因為疫情一再推遲的“3·15”晚會在7月16日晚播出，這次晚會上，萬科精裝房因裝修質量問題被點名了。

央視財經稱，2018年11月廣州萬科尚城業(yè)主驗房時，發(fā)現(xiàn)自己的新房在樓上做蓄水試驗時，樓下衛(wèi)生間“秒變水簾洞”，其中最先收房的201戶中，竟有146戶出現(xiàn)漏水情況。

作為房地產行業(yè)昔日“三好學生”，萬科的精裝房漏成水簾洞，一時讓外界嘩然。

7月16日夜間，萬科就此事致歉，并有回應稱：“針對上述問題，公司高度重視，調集技術力量成立專項小組，開展整改與維修。截至2019年6月30日，該問題已經整改完畢?！?

回望過去兩三年，萬科被曝光的各類糾紛事件并不少，大多涉及到房屋品質、工程安全、物業(yè)服務、虛假宣傳等內容。這些不斷累積的案例，也令萬科仿佛站到了購房者的對立面，信任度面臨考驗。

時間往前推到6月，在央視出手之前，已經有業(yè)主開始了迂回的自主維權之路。

今年5月，廣州遭遇特大暴雨。受暴雨影響，廣州黃埔區(qū)的萬科金色夢想小區(qū)負二層地下車庫被淹，業(yè)主們停放在地下車庫的近400臺車無一幸免，直接損失數(shù)千萬元。接下來的2天2夜，小區(qū)里的部分單元樓停水、停電。期間，業(yè)主也因此事與萬科物業(yè)發(fā)生爭執(zhí)，更有業(yè)主聯(lián)系律師維權。

在6月30日，萬科2019年度股東大會上，有股東現(xiàn)場向公司管理層提問，自稱為深圳萬科金色家園業(yè)主，到股東大會“就是為了批評一下萬科物業(yè)服務，我們小區(qū)的垃圾分類被管理處搞的怨聲載道，用了很久才幫助我們解決?！?

在此之前，萬科在消費者之中的信任危機已經逐漸累積。

2018年，中山古鎮(zhèn)的項目萬科城突發(fā)大面積坍塌。同年，貴州省貴陽市觀山湖區(qū)，貴陽萬科理想城發(fā)生安全事故，1人死亡。

2018年末，萬科已經成功取代宇宙房企碧桂園，晉升為購房者維權的首要對象。

萬科一度是中國房地產企業(yè)的標桿。但如今，這一形象正在經歷前所未有的考驗。

如今，房企營銷早已走出疫情陰霾影響，萬科的集團和區(qū)域總除了鉚足勁兒沖刺業(yè)績目標，接下來，可能還需要思考下，如何快速修復與業(yè)主之間的信任危機。

在郁亮回答媒體的提問中，萬科在戰(zhàn)略層面的轉型才是傳達給公眾的東西。

收斂、聚焦、業(yè)務梳理，這些指向宏觀的詞匯，與萬科分散在各地的維權項目，沒有絲毫關系，對于房產的質量問題只字不提。

當不斷的業(yè)務拓展已經成為主業(yè)負擔的時候，萬科的加法是不是也應該暫緩。

結語

在王石退出萬科之后，郁亮迎來了人生的新篇章，但現(xiàn)在他所面對的局面，卻尤為復雜。他為萬科鋪就的道路，不論是對萬科還是對他自己來說，也更為艱難。

中國絕大多數(shù)的房地產企業(yè)，其實并沒有什么其他的生存能力。萬科作為一家具有穩(wěn)定的現(xiàn)金流、良好的負債結構、綜合實力強大及戰(zhàn)略布局前瞻性的房企，試圖開啟突破性的模式，以多元化發(fā)展打破原有一心追求規(guī)模的房地產舊傳統(tǒng)。這本身是一種自救，也是新時代開啟的標志。

但是，面對恒大與碧桂園的窮追不舍，萬科首先要做的，是穩(wěn)住大后方，也就是作為主業(yè)的房地產業(yè)務，在此基礎上，再做更多的嘗試，否則本末倒置，得不償失。

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（責任編輯：季麗亞 HN003）