昨晚熬夜沒(méi)等到！今天早上一大早就等來(lái)了！

　　今天，深圳發(fā)布通知進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知，終于出手調(diào)控了！炒房客們?cè)撋l(fā)抖了！

　　此次重磅通知和此前猜測(cè)的調(diào)控幾乎一致，重點(diǎn)關(guān)注幾點(diǎn)：

　　一、調(diào)整商品住房限購(gòu)年限

　　1、深戶居民家庭、成年單身人士（含離異）須在本市落戶滿3年，且能提供購(gòu)房之日前在本市連續(xù)繳納36個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明，非深戶家庭此前要求不變。

　　解讀：這個(gè)調(diào)整影響非常大，以往深圳落戶非常寬松，而只要一落戶就馬上有名額，說(shuō)白了，只要你有錢就可以在深圳買一套房子，造成深圳炒房之聲四起，剛需哀鴻遍野，此次調(diào)整不僅要求有深戶，還必須要落戶滿3年且在深圳繳納社保滿3年，這將把一大部分外地投資客堵在門外，預(yù)計(jì)短時(shí)間內(nèi)起碼減少四分之一的外地買家，可以緩解本地的供需矛盾，接下來(lái)一段時(shí)間內(nèi)深圳房?jī)r(jià)都漲不起來(lái)了。

　　2、夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內(nèi)購(gòu)買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算。

　　解讀：之前是2年內(nèi)，現(xiàn)在是3年內(nèi)了，離婚年限又延長(zhǎng)一年，打擊了那些想走捷徑的投資客，今年那些排隊(duì)離婚的人，又得多等一年了！

　　這兩點(diǎn)其實(shí)在李老師在7月7日的直播就已經(jīng)給出建議，現(xiàn)在想堵死深圳的火熱，一定要從落戶和社保上入手，現(xiàn)在第一點(diǎn)建議已經(jīng)應(yīng)驗(yàn)，至于第二點(diǎn)擴(kuò)容到底會(huì)不會(huì)做，接下來(lái)我們也可以重點(diǎn)關(guān)注！

　　二、完善差別化住房信貸措施

　　這里最大的變化是針對(duì)非普通住房貸款，也就是144平米以上的改善型家庭。

　　1、購(gòu)房人家庭名下在本市無(wú)房但有商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購(gòu)買普通住房的貸款首付款比例不低于50%，購(gòu)買非普通住房的貸款首付款比例不低于60%；

　　2、購(gòu)房人家庭名下在本市擁有1套住房的，購(gòu)買普通住房的貸款首付款比例不低于70%，購(gòu)買非普通住房的貸款首付款比例不低于80%。

　　解讀：這半年來(lái)除了是外地?zé)徨X的涌入之外，和本地改善型剛需也有關(guān)系，現(xiàn)在提高非普通住房的貸款比例，會(huì)增加改善型的首付負(fù)擔(dān)，短時(shí)間內(nèi)能減少改善型需求的置換，給過(guò)于火熱的市場(chǎng)降降溫，側(cè)面也是保護(hù)剛需。而對(duì)于非普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)在第四點(diǎn)就有定義！

　　三、發(fā)揮稅收調(diào)控作用

　　更新存量住房（即二手住房）交易計(jì)稅參考價(jià)格，使計(jì)稅參考價(jià)格更接近市場(chǎng)價(jià)格；同時(shí)，將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整到5年。

　　解讀：這一點(diǎn)調(diào)整也非常大，以前是滿2年可免增增值稅，如今調(diào)整至5年。一定程度上可以增加短期投機(jī)客戶的持有成本，但相比第一點(diǎn)，免征增值稅費(fèi)的調(diào)整更像是打補(bǔ)丁，畢竟稅費(fèi)都是轉(zhuǎn)嫁到買家身上，只要行情好了，買家也愿意為這多出的幾萬(wàn)十幾萬(wàn)買單，但那些想短炒快出的投資客，這兩年要是熬不住了，就極有可能快速出手了。

　　四、細(xì)化普通住房標(biāo)準(zhǔn)

　　享受優(yōu)惠政策的普通住房應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上；單套住房套內(nèi)建筑面積120（含本數(shù)）平方米以下或者單套住房建筑面積144（含本數(shù)）平方米以下；實(shí)際成交總價(jià)低于750（含本數(shù)）萬(wàn)元。

　　解讀：這條標(biāo)準(zhǔn)主要是為了第二條做補(bǔ)充，細(xì)化了普宅和非普宅的定義，可以差別化貸款，注意這里是要同時(shí)滿足以上條件，重點(diǎn)關(guān)注最后一點(diǎn)，實(shí)際成交總價(jià)低于750萬(wàn)，這意味著很多區(qū)域的剛需戶型都已經(jīng)超過(guò)了這個(gè)總價(jià)，尤其是西部和中心區(qū)的，比如南山很多10幾萬(wàn)的房子，7-80平米的戶型其實(shí)就已經(jīng)超出了750萬(wàn)，這意味著哪怕你在本市無(wú)房但你有貸款記錄，你的首付比例都提高至6成。

　　這點(diǎn)殺傷力也很大，這和豪宅稅標(biāo)準(zhǔn)還有點(diǎn)差別，豪宅稅是征稅費(fèi)，這個(gè)直接是提高了1成的首付，意味著總價(jià)越高，首付比例越高，意味著你可利用的杠桿就越少，這點(diǎn)主要也是打擊投資客。

　　其他幾點(diǎn)可以具體看原文。

　　原文如下：

　　一、調(diào)整商品住房限購(gòu)年限

　　深戶居民家庭、成年單身人士（含離異）須在本市落戶滿3年，且能提供購(gòu)房之日前在本市連續(xù)繳納36個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明，方可購(gòu)買商品住房。非深戶居民家庭、成年單身人士（含離異）繼續(xù)按照提供購(gòu)房之日前在本市連續(xù)繳納5年及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明方可購(gòu)買商品住房的規(guī)定執(zhí)行。

　　夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內(nèi)購(gòu)買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算。

　　二、完善差別化住房信貸措施

　　在國(guó)家統(tǒng)一的信貸政策基礎(chǔ)上，根據(jù)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化和市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制，合理確定我市個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限。

　　根據(jù)中國(guó)人民銀行有關(guān)規(guī)定，經(jīng)深圳市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制商定，對(duì)差別化住房信貸政策作以下要求：

　　（一）購(gòu)房人家庭名下在本市無(wú)房且無(wú)商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，繼續(xù)執(zhí)行貸款首付款比例最低30%的政策；

　?。ǘ┵?gòu)房人家庭名下在本市無(wú)房但有商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購(gòu)買普通住房的貸款首付款比例不低于50%，購(gòu)買非普通住房的貸款首付款比例不低于60%；

　?。ㄈ┵?gòu)房人家庭名下在本市擁有1套住房的，購(gòu)買普通住房的貸款首付款比例不低于70%，購(gòu)買非普通住房的貸款首付款比例不低于80%。

　　三、發(fā)揮稅收調(diào)控作用

　　更新存量住房（即二手住房）交易計(jì)稅參考價(jià)格，使計(jì)稅參考價(jià)格更接近市場(chǎng)價(jià)格；同時(shí)，將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整到5年。

　　四、細(xì)化普通住房標(biāo)準(zhǔn)

　　享受優(yōu)惠政策的普通住房應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上；單套住房套內(nèi)建筑面積120（含本數(shù)）平方米以下或者單套住房建筑面積144（含本數(shù)）平方米以下；實(shí)際成交總價(jià)低于750（含本數(shù)）萬(wàn)元。

　　五、加強(qiáng)熱點(diǎn)樓盤銷售管理

　　對(duì)社會(huì)關(guān)注度較高、預(yù)計(jì)購(gòu)房人數(shù)較多的熱點(diǎn)樓盤，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照優(yōu)先滿足無(wú)房居民家庭購(gòu)房需求的原則，并根據(jù)在本市繳納個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)時(shí)間長(zhǎng)短等因素制定樓盤銷售方案，嚴(yán)控認(rèn)購(gòu)人數(shù)，合理確定房源和認(rèn)購(gòu)人數(shù)比例。樓盤銷售方案報(bào)所在區(qū)住房建設(shè)部門備案。

　　六、推行房屋抵押合同網(wǎng)簽管理

　　進(jìn)一步完善交易價(jià)、評(píng)估價(jià)、登記價(jià)“三價(jià)合一”制度，房屋抵押合同應(yīng)通過(guò)房地產(chǎn)信息平臺(tái)進(jìn)行網(wǎng)簽，未經(jīng)網(wǎng)簽的房屋抵押合同不予辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。

　　七、加大二手住房交易信息公開力度

　　及時(shí)發(fā)布熱點(diǎn)片區(qū)、熱點(diǎn)樓盤二手住房合理成交價(jià)格，引導(dǎo)市場(chǎng)理性交易。中介機(jī)構(gòu)應(yīng)及時(shí)、準(zhǔn)確向市住房建設(shè)部門報(bào)送二手住房掛牌和成交信息等相關(guān)數(shù)據(jù)，并對(duì)上報(bào)數(shù)據(jù)的真實(shí)性和準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)，對(duì)于不報(bào)、漏報(bào)、瞞報(bào)的中介機(jī)構(gòu)，依法暫停其網(wǎng)簽權(quán)限，納入房地產(chǎn)行業(yè)誠(chéng)信系統(tǒng)予以聯(lián)合懲戒。

　　八、嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)違法違規(guī)行為

　　持續(xù)開展房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序整頓工作，對(duì)涉嫌存在捂盤惜售、價(jià)外加價(jià)、虛假?gòu)V告、發(fā)布虛假房源、惡意哄抬房?jī)r(jià)、違規(guī)挪用各類信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)、捏造和散布不實(shí)言論等違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員、各類貸款主體、個(gè)別業(yè)主，依法依規(guī)采取約談、暫停網(wǎng)簽、停業(yè)整頓、取消從業(yè)資格、吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照等處理措施，涉嫌犯罪的移交司法機(jī)關(guān)處理。相關(guān)違法違規(guī)信息公開曝光，并納入房地產(chǎn)行業(yè)誠(chéng)信系統(tǒng)、公共信用信息系統(tǒng)等予以聯(lián)合懲戒。

　　本通知自發(fā)布之日起施行。

　　深圳市住房和建設(shè)局深圳市規(guī)劃和自然資源局

　　深圳市市場(chǎng)監(jiān)督管理局

　　深圳市公安局

　　深圳市地方金融監(jiān)督管理局

　　國(guó)家稅務(wù)總局深圳市稅務(wù)局

　　中國(guó)人民銀行深圳市中心支行

　　中國(guó)銀行(601988,股吧)保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)深圳監(jiān)管局

　　2020年7月15日

　?。ɑ瑒?dòng)查看圖片）

　　總結(jié)一下此次深圳的調(diào)控，基本在我們此前的意料之中，深圳住建局去長(zhǎng)沙絕不可能只是喝茶聊天，上半年過(guò)熱的市場(chǎng)終于要被澆一盤冷水了。

　　接下來(lái)深圳房?jī)r(jià)會(huì)下跌再橫盤，這意味著留給剛需的時(shí)間又多了3年。

　　而且根據(jù)里面的幾點(diǎn)細(xì)節(jié)，也是有的放矢，比如細(xì)化普通住房標(biāo)準(zhǔn)，主要是打擊今年上半年過(guò)分火熱的西部和中部而利好東部。

　　相信東部一些核心區(qū)域的5-750萬(wàn)以內(nèi)的房?jī)r(jià)會(huì)有望在下半年迎來(lái)一輪補(bǔ)漲，我之前就一直告訴大家，東部肯定會(huì)有補(bǔ)漲，只是時(shí)間問(wèn)題而已，下半年我相信改善客戶為了減少首付會(huì)考慮東部在750萬(wàn)以內(nèi)的項(xiàng)目了。

　　離婚年限的調(diào)整也是呼應(yīng)今年上半年深圳排隊(duì)離婚的現(xiàn)象，排隊(duì)還需要預(yù)約1-2個(gè)月，這點(diǎn)是極其不健康的，現(xiàn)在之前從2年變成3年，想走離婚降低首付這條路子短時(shí)間又被堵了。

　　我相信這個(gè)調(diào)控政策出臺(tái)后，深圳失控的樓市會(huì)被控制了，按照過(guò)往的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，我相信深圳接下來(lái)至少會(huì)橫盤2-3年。

　　最后一句話：千萬(wàn)別挑戰(zhàn)“房住不炒”，今年由深圳開啟的這輪樓市火爆終于被按壓了，而下半年，那些過(guò)熱的城市也要瑟瑟發(fā)抖了，調(diào)控可能陸續(xù)有來(lái)！

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