今天上午，經(jīng)深圳市政府同意，深圳市住房建設(shè)局等八部門聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》。

重點(diǎn)內(nèi)容

1、深戶入戶滿3年且社保滿3年才有購房資格，非深戶要5年社保；

2、夫妻離婚，購房資格倒追3年計(jì)算套數(shù)；

3、首付比例：無房無貸首付30%。無房有貸款記錄買普通住宅首付50%，非普通住宅首付60%。家庭有1套購買普通住宅7首付70%，非普通住宅80%；

4、轉(zhuǎn)讓增值稅從2年免變5年才免；

5、豪宅線加了個(gè)總價(jià)750萬的限制；

6、新房抽簽要優(yōu)先無房、個(gè)稅或者社保年限長的；

業(yè)內(nèi)解讀

——易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)——

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為此次政策對深圳戶籍人口出臺(tái)了限購的內(nèi)容，進(jìn)一步體現(xiàn)了深圳落實(shí)“房住不炒”的導(dǎo)向。此類政策具有很強(qiáng)的風(fēng)向標(biāo)意義，說明今年下半年部分房價(jià)過熱的城市，依然以政策收緊為導(dǎo)向。

此次政策明確，深戶居民家庭、成年單身人士（含離異）須在本市落戶滿3年，且能提供購房之日前在本市連續(xù)繳納36個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明，方可購買商品住房。這一條內(nèi)容是政策的核心。

第一、此次政策說明戶籍人口也需要有社保繳納記錄，而且類似社保繳納的要求還比較高，即需要3年的社保條件，充分說明政策的嚴(yán)厲性。

第二、此類政策出臺(tái)，針對了當(dāng)前深圳樓市的新情況，即隨著落戶人口的增多，供求矛盾在增大，必須通過政策調(diào)控來緩解此類矛盾。

第三、深圳此類政策，嚴(yán)厲地打擊了各類炒房需求。今年上半年深圳出現(xiàn)了一些搶房現(xiàn)象，通過此類政策規(guī)定，有助于打擊借落戶來炒房的行為。

此次政策具有很強(qiáng)的信號意義。

第一、實(shí)際上此前包括杭州等城市，也有過類似的政策收緊，即對于本地戶籍人口的購房，也需要設(shè)定相應(yīng)的社保繳納條件。所以深圳此類做法，也說明部分城市在限購范圍上，做了擴(kuò)大，不光對外地戶籍進(jìn)行限購，對本地戶籍人口也進(jìn)行了限購，這在一些供求矛盾比較大、房源相對緊俏的城市是比較適用的。

第二、深圳此類做法，至少說明今年的政策風(fēng)向。雖然今年受疫情影響，房地產(chǎn)交易市場面臨很多壓力。但是也可以看到，部分城市房價(jià)上漲過快，違背了穩(wěn)房價(jià)的導(dǎo)向，也違背了房住不炒的政策導(dǎo)向。通過此類政策出臺(tái)，目的就是要進(jìn)一步促進(jìn)市場的穩(wěn)定，防范市場炒作。后續(xù)其他房價(jià)不穩(wěn)定、房價(jià)上漲過快的城市，也依然會(huì)有政策出臺(tái)。

——深圳中原董事總經(jīng)理鄭叔倫——

鄭叔倫認(rèn)為，總的來說，這次政策主要是三點(diǎn)：

1、控制有效需求，打擊炒房

2、存量房交易成本增加，壓抑交易量及房價(jià)升幅。

3、持續(xù)開展房地產(chǎn)整頓工作，持續(xù)要做好規(guī)范宣傳和各項(xiàng)規(guī)范工作！

上半年總體來看，成交量跟過去其實(shí)差不多，只是疫情后的反彈，力度太猛，導(dǎo)致近期樓市有點(diǎn)過熱的態(tài)勢，所以才有今天政策的出臺(tái)。

縱觀這次的政策，首先是需求的管理，限購條件社保年限的延長，深戶也有有連續(xù)三年社保或繳稅才可以購買住宅，進(jìn)一步提高購買住宅的門檻，立即可以把市場上有效需求降低，相信可以達(dá)到為市場降溫的效果。

另外，貸款條件差別性的調(diào)整，遵從房住不炒的精神，主要是針對已經(jīng)擁有房產(chǎn)的客戶條件提高，盡量避免誤傷首套客戶，二套普通住宅首付7成，豪宅8成，置換型物業(yè)銷售壓力大，相信也可以壓抑投資氛圍。

面對上半年的市場狀況，也看到一些針對性措施。過去一段時(shí)間，存量房成交活躍，為了有效壓抑，這次政策出臺(tái)包括：普宅定義修訂，750萬以上都是豪宅，按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，100平米的物業(yè)，7.5萬以上都是豪宅；120平米物業(yè)，6.2萬都是豪宅；近期漲價(jià)幅度高的片區(qū)豪宅量增多，稅費(fèi)會(huì)增高。另外，更新存量住房（即二手住房）交易計(jì)稅參考價(jià)格，使計(jì)稅參考價(jià)格更接近市場價(jià)格；同時(shí)，將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整到5年。還有進(jìn)一步完善交易價(jià)、評估價(jià)、登記價(jià)“三價(jià)合一”制度，堵塞少交稅的漏洞。上述不同政策，其實(shí)目的都是一致，以增加交易成本從而達(dá)到壓抑成交的效果；

同時(shí)，為了打擊利用二手房信息炒作樓市，這次政策也明確要求行業(yè)要配合，信息公開報(bào)送，旨在公開信息后，可以避免市場恐慌。

針對上半年個(gè)別新房項(xiàng)目出現(xiàn)多人搶購的火爆局面，這次政策也有涉及，針對社會(huì)關(guān)注度較高、預(yù)計(jì)購房人數(shù)較多的熱點(diǎn)樓盤，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照優(yōu)先滿足無房居民家庭購房需求的原則，并根據(jù)在本市繳納個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)時(shí)間長短等因素制定樓盤銷售方案，嚴(yán)控認(rèn)購人數(shù)，合理確定房源和認(rèn)購人數(shù)比例。樓盤銷售方案報(bào)所在區(qū)住房建設(shè)部門備案。

——深圳知名地產(chǎn)媒體人呆呆——

呆呆認(rèn)為這次的調(diào)控政策，最大的影響有4點(diǎn)。

二手成交后期急劇下降。

熱點(diǎn)片區(qū)的二手房從成交到價(jià)格今年完全就是失控的狀態(tài)，主導(dǎo)價(jià)格的不是市場，而是投資機(jī)構(gòu)和業(yè)主，不少投資機(jī)構(gòu)都在為外地人購買房產(chǎn)服務(wù)。今年4月份后深圳二手成交一路走高，6月份成交破萬套，是2015年之后第二次出現(xiàn)月度成交破萬套。成交大增隨之而來的就是二手成交價(jià)格的上漲，這應(yīng)該是這次調(diào)控政策出來的主因，深圳已經(jīng)很久沒有公布二手成交的均價(jià)了，這是個(gè)重要信號。二手成交的火爆，主要原因肯定有前面提到的限購漏洞很多以及今年金融政策寬松的原因，而價(jià)格的上漲直接拉動(dòng)了投機(jī)需求，中原地產(chǎn)最新數(shù)據(jù)顯示，二手房產(chǎn)投資的比例已經(jīng)突破33.8%，這是非常高的一個(gè)數(shù)據(jù)。所以這次調(diào)控后，二手成交下跌是肯定的，7月份的二手成交數(shù)據(jù)可能還會(huì)比較高，但是后期投資炒房的數(shù)量會(huì)大為減少，未來熱點(diǎn)區(qū)域的二手房成交，一定是會(huì)跌的；但，剛需購買普通房產(chǎn)受影響比較小，所以低價(jià)格普通住宅區(qū)域成交影響不會(huì)太大。只是新政是對剛需改善購房者可能會(huì)有誤傷。

2、二手成交均價(jià)會(huì)下跌然后橫盤。

這個(gè)判斷應(yīng)該沒問題，因?yàn)橹暗亩殖山唬叻績r(jià)成交比例很高，讓深圳二手房價(jià)一舉到了7萬多/平，如果未來這些房產(chǎn)交易減少，那么成交均價(jià)會(huì)下降。當(dāng)然，盤子小的深圳，主要看成交下降多少，下降很多的話，暴漲區(qū)域價(jià)格下跌較多，成交量下降不多，未來價(jià)格可能會(huì)橫盤?，F(xiàn)在深圳業(yè)主的心理超級強(qiáng)大，很多人都認(rèn)為房價(jià)只漲不跌，而且認(rèn)為政府肯定不希望大跌，所以市場會(huì)有博弈過程，短期購房者觀望會(huì)比較多，成交價(jià)回落一些很正常，就看購房者對回落后的價(jià)格承受度，如果承受能力較高加上金融政策未收緊，高價(jià)位能支撐的時(shí)間還是會(huì)比較長，如果后期還會(huì)收緊金融政策就是另外一回事了；未漲區(qū)域的剛需盤則可能橫盤或者微漲都可能?？隙ǖ氖?，現(xiàn)在的二手成交均價(jià)短期是沒上漲可能了。

3、打新理論依然成立。限價(jià)沒有變化，新房交易受影響程度低，剛需買房依然可以出手。、新房限價(jià)政策沒有變化，新房數(shù)量本身有限，熱點(diǎn)網(wǎng)紅盤的打新依然是值得的。而且政府嚴(yán)控打新資格，是為了穩(wěn)定市場。所以網(wǎng)紅盤的的銷售不會(huì)受到影響，而且對于深圳剛需家庭更加有利了。

4、商務(wù)公寓算是松了一口氣。

今年的商務(wù)公寓真的很慘，在住宅價(jià)格一路上漲的時(shí)候，商務(wù)公寓幾乎全線沒有漲價(jià)，基本屬于窩在原地的狀況。即使是資源稀缺的商務(wù)公寓，也受到影響。深圳是個(gè)全民關(guān)注房產(chǎn)的城市，住宅投資優(yōu)于商務(wù)公寓的看法已經(jīng)深入人心，今年很多人都放棄了對公寓的購買，除非是完全沒資格打算長期投資的群體。今天的政策出來，可能會(huì)有部分無資格的購房群體重新關(guān)心商務(wù)公寓，特別是一些價(jià)本身值很高的商務(wù)公寓可能會(huì)價(jià)值回歸。

——中國城市經(jīng)濟(jì)專家委員會(huì)副主任、綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁教授——

宋丁在其公眾號宋丁視點(diǎn)，發(fā)表《就新深八條講五句話》，主要內(nèi)容如下：

宋丁認(rèn)為這次調(diào)控是順理成章。這兩個(gè)月來，深圳樓市走得太快了，房價(jià)再攀新高，已經(jīng)7萬+了，連京滬都敢丟下，如此下去，的確麻煩！從頭到腳套上一圈鏈子，好好好，順理成章。誰讓你房價(jià)跑得這么不講道理？

調(diào)控之后，急剎車效應(yīng)會(huì)出來。這次的八條，不少新名堂，基本上是圍追堵截，連你想假離婚買房都給你堵死了。不要以為政府沒招，這不，大中小招都齊了，那些投機(jī)小動(dòng)作，掉鏈子了吧？

宋丁強(qiáng)調(diào)單壓需求不是長久辦法！這次的八條，條條都是壓需求。其實(shí)，投機(jī)的需求要往死里打，投機(jī)的需求要講究分寸地壓，而剛需、改善等合理的居住需求本來不應(yīng)該打壓，還應(yīng)該扶持，可是，這次顧不上了，摟草打兔子，統(tǒng)統(tǒng)一邊曬太陽去！這就潛伏下隱患了。這辦法，肯定不是長久之計(jì)啊。

最后，他認(rèn)為深圳必須從根上解決供應(yīng)問題！但同時(shí)他認(rèn)為解決這一問題已經(jīng)不完全是深圳市能自己辦到的事了，上面不給夠土地，深圳就拿不出足夠的地去蓋房子，大家只好去搶房，中間混雜了太多的投資者。舊改騰地？別跟我逗樂了吧，這些年來，舊改有多難多慢？一旦立項(xiàng)及建成，都是房源少、高價(jià)位啊。都市圈？人家東莞、惠州同意你深圳單獨(dú)決定拿走人家的土地去蓋房子嗎？

深圳樓市2015年以來的調(diào)控政策回顧

1、2019年11月11日，宣布從2019年11月11日起，容積率在1.0以上，單套建筑面積在144㎡以下的房子為普通住宅。降低豪宅線收稅標(biāo)準(zhǔn)。

2、2018年731政策，第一、暫停企事業(yè)單位，社會(huì)組織等法人單位購買商品住宅；第二、各類新供應(yīng) 用地上建設(shè)的商務(wù)公寓一律只租不售且不得改變用途；第三、居民家庭新購買商品住宅，3年限售，商務(wù)公寓5年限售；第四、購房人離婚2年內(nèi)申請住房貸款，貸款首付款比例不低于七成;但離婚前無房無貸仍按三成執(zhí)行，僅有一套房按五成執(zhí)行。

3、2017年1月，新房限價(jià)政策出臺(tái)。

4、2016年：

第一次：3月25日，社保1年改3年，二套首付提升至4成

第二次：2016年4月1日，上調(diào)評估價(jià)。

第三次.2016年5月1日，營業(yè)稅改增值稅

第四次.2016年10月4日，處女貸殺出，社保3改5

第五次.再次上調(diào)評估價(jià)大幅提升評估價(jià)，滿城都是豪宅。

5、2015年3月30號新政，稱為“330新政”，中央發(fā)布三大房地產(chǎn)政策。

一：對擁有一套住房且相 購房貸款未結(jié)清的居民家庭購，二套房最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。

二：使用住房公積金貸款 購買首套 普通 自住房，最低首付20%;擁有一套住房并已結(jié)清貸款的家庭，再次申請住房公積金購房，最低首付30%。

三：個(gè)人將購買2年以上(含兩年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

深圳執(zhí)行了上面政策的“二”和“三”，沒有執(zhí)行政策一，所以還是三成首付，外加營業(yè)稅”五改二“。

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