??時(shí)間進(jìn)入4月，疫情得到逐步控制，深圳樓市元?dú)庹徛謴?fù)。深圳中原研究分析，今年一季度，深圳實(shí)現(xiàn)成交面積79萬㎡，同比微跌1%，已經(jīng)基本恢復(fù)至去年同期水平。與此同時(shí)，深圳也是四個(gè)一線城市中率先回暖的，同期內(nèi)，在成交面積上，北京、上海、廣州累計(jì)同比跌46%、34%、43%。而在新房市場(chǎng)，3月網(wǎng)簽環(huán)比增長近3倍，深圳中原方面認(rèn)為，新房住宅網(wǎng)簽量已回升至去年平均水平。根據(jù)深圳中原董事總經(jīng)理鄭叔倫的觀點(diǎn)，3月網(wǎng)簽量大幅反彈，原因主要在于網(wǎng)簽滯后性導(dǎo)致去年12月及今年1月的成交延至3月進(jìn)行網(wǎng)簽，實(shí)際上2、3月成交占比較少，但鄭叔倫也表示，雖然3月成交量離市場(chǎng)正常水平還有一定距離，但也差不多有上月的“七到八倍之多”。

??事實(shí)上，雙區(qū)驅(qū)動(dòng)效應(yīng)下深圳樓市一直熱度不褪。根據(jù)南都記者統(tǒng)計(jì)，自去年7月至今年2月，深圳二手房價(jià)格已保持8個(gè)月連漲。在此契機(jī)下，深圳的宏觀政策利好和市場(chǎng)熱度也令眾多開發(fā)商更心向往之，但一直以來，土地供應(yīng)的增量市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，非頭部玩家難有斬獲，土地供應(yīng)的存量市場(chǎng)則主要依賴城市更新，這一模式也極其考驗(yàn)開發(fā)商的舊改經(jīng)驗(yàn)、運(yùn)營能力。

??日前，絕大部分開發(fā)商已完成2019年業(yè)績的披露，隨之披露的還有在土地市場(chǎng)的動(dòng)作和未來打法。南都記者也梳理了部分開發(fā)商在深圳市場(chǎng)的動(dòng)作，并選出數(shù)家作為典型代表。

??類型1：城市更新　擴(kuò)大在深布局主要方式 不過進(jìn)展緩慢　代表：碧桂園、遠(yuǎn)洋

??在新增居住用地極為有限的情況下，城市更新項(xiàng)目是深圳商品房供應(yīng)的重要來源。根據(jù)規(guī)劃部門提供的數(shù)據(jù)顯示，自2011年始，城市更新項(xiàng)目供應(yīng)商品房占全市總供應(yīng)量的比例正逐年上升，至2015年供應(yīng)量約436萬㎡，占比已達(dá)47%，成為全市住宅供應(yīng)的“半壁江山”。在此背景下，眾多外地房企憑借城市更新拿到入深的“門票”，包括2015年以“工改?！比肷畹谋坦饒@以及2011年以大體量舊改項(xiàng)目入深的遠(yuǎn)洋集團(tuán)等。

??但另一面，深圳城市更新并非是簡單生意，拆遷難、實(shí)施率低等問題也極大考驗(yàn)企業(yè)的拿項(xiàng)、開發(fā)、規(guī)劃、資金運(yùn)作等方面實(shí)力。

??碧桂園：舊改項(xiàng)目持續(xù)補(bǔ)糧

??作為銷售規(guī)模位居行業(yè)top位的全國性房企，2019年，碧桂園依然在銷售金額和銷售面積等多個(gè)指標(biāo)上保持著兩位數(shù)增長，而根據(jù)此前克而瑞編制的2019年1-12月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200排行榜，在操盤金額、全口徑金額兩個(gè)指標(biāo)上碧桂園均保持全國第一。

??與之同步增長的，還有碧桂園在全國的版圖。根據(jù)碧桂園方面業(yè)績公告的披露，截至去年年底，集團(tuán)已簽約或已摘牌的中國內(nèi)地項(xiàng)目總數(shù)為2512個(gè)，遍布中國內(nèi)地31個(gè)省/自治區(qū)/直轄市、282個(gè)地級(jí)市、1299個(gè)縣/鎮(zhèn)區(qū)。深圳及粵港澳大灣區(qū)其他城市是碧桂園未來的重要戰(zhàn)略布局地，在此次業(yè)績會(huì)上碧桂園方面也特別展示：位于深圳的已獲取權(quán)益可售資源約217億元，潛在權(quán)益可售資源約1408億元，目標(biāo)市場(chǎng)為深圳的已獲取權(quán)益可售資源約1276億元，潛在權(quán)益可售資源約2691億元。

??城市更新是碧桂園入深的主要通道。根據(jù)去年11月碧桂園方面的披露，公司于深圳已經(jīng)布局有36個(gè)城市更新項(xiàng)目，此外還有9個(gè)產(chǎn)城融合項(xiàng)目、30個(gè)長租公寓項(xiàng)目、1個(gè)創(chuàng)意文化項(xiàng)目；2015年，碧桂園以股權(quán)收購方式拿下位于坂田某處的工改保項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)首進(jìn)深圳，后續(xù)又先后拿下水一村、方大工業(yè)園等舊改項(xiàng)目。該公司城市更新板塊的最新“成績”是今年3月其位于龍華的下早舊改項(xiàng)目列入?yún)^(qū)里2020年的更新計(jì)劃。

??不過，嚴(yán)格的政策框限使得深圳絕大多數(shù)舊改項(xiàng)目進(jìn)度緩慢，平均耗費(fèi)時(shí)間也在3-5年以上，這也就意味著，碧桂園真正兌現(xiàn)上述項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)值還需等待較長時(shí)間。除此之外，在土儲(chǔ)方面，若以碧桂園副總裁朱劍敏于2017年接受媒體采訪時(shí)披露“已在深圳市內(nèi)獲取了1500億元的土地儲(chǔ)備貨值”來計(jì)，對(duì)比此次業(yè)績披露的“于深圳市場(chǎng)潛在權(quán)益可售資源約1408億元”，則近兩年土儲(chǔ)擴(kuò)充并未有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。

??遠(yuǎn)洋：披露9項(xiàng)目入市時(shí)間表

??與之對(duì)比，同樣于深圳深耕舊改的遠(yuǎn)洋集團(tuán)則對(duì)旗下各項(xiàng)目拿出了詳細(xì)的入市時(shí)間表，在今年的業(yè)績展示上，其獲取的深圳城市更新項(xiàng)目作為一個(gè)附錄頁被單獨(dú)拿出，據(jù)其披露，扣去兩個(gè)正在銷售的項(xiàng)目，已有9個(gè)項(xiàng)目被擬定了入市時(shí)間，時(shí)間在2020-2026年之間，共計(jì)建筑面積約430萬㎡，不過所有項(xiàng)目基本為權(quán)益獲取，各股份占比在50%-80%之間不等。

??不過，這一舉動(dòng)的背景是遠(yuǎn)洋入深8年，手頭仍然止于“遠(yuǎn)洋新干線”、“遠(yuǎn)洋新天地”兩項(xiàng)目的滾動(dòng)開發(fā)；遠(yuǎn)洋集團(tuán)系京津冀房企，2018年公司成為行業(yè)黑馬，以同比合同銷售額55%的增幅一舉邁入千億陣營，2019年遠(yuǎn)洋再次以近20%的漲幅維持銷售規(guī)模；目前，來自京津冀市場(chǎng)的銷售額占該公司比重36%，而來自珠三角的銷售額占比17%。

??2011年，遠(yuǎn)洋以收購位于龍華區(qū)的南聯(lián)小學(xué)舊改項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)首次入深，后續(xù)該項(xiàng)目成為建設(shè)用地面積13.1萬㎡的大型綜合體項(xiàng)目“遠(yuǎn)洋新干線”，項(xiàng)目分為多期開發(fā)，根據(jù)安居客房網(wǎng)顯示，直至目前項(xiàng)目還有余貨待售。2014年，遠(yuǎn)洋拿下盛平工業(yè)區(qū)舊改，2018年以“遠(yuǎn)洋新天地”案名入市。

??類型2：招拍掛　競(jìng)爭(zhēng)激烈、出讓條件嚴(yán)格，屬頭部玩家游戲　代表：中海、華潤

??深圳土拍供應(yīng)緊張，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，根據(jù)美聯(lián)物業(yè)全國研究中心統(tǒng)計(jì)，2015年-2018年四年間，深圳只成功出讓了18宗純居住用地，平均每年有4.5宗；2019年，根據(jù)中原大咖統(tǒng)計(jì)，深圳共成功出讓11宗居住用地，總建筑面積約131.1萬㎡，此外在價(jià)格方面，根據(jù)中原數(shù)據(jù)研究院的統(tǒng)計(jì)，深圳去年土拍的溢價(jià)率平均為18.34%，遠(yuǎn)高于其他三個(gè)一線城市。（注：溢價(jià)率指土地競(jìng)拍成交價(jià)格與土地成本價(jià)之間的差額，溢價(jià)率越高則代表競(jìng)拍越激烈）

??供應(yīng)量少、溢價(jià)高使得深圳土拍成為少數(shù)玩家的游戲，更有雙限雙競(jìng)的嚴(yán)格出讓條件對(duì)部分玩家勸退。在2019年，深圳完成兩次大規(guī)模的土地出讓，6月“單限雙競(jìng)”出讓5宗居住用地，參與競(jìng)拍房企70余家，繳納保證金近千億元，被業(yè)界稱為“史詩級(jí)”土拍，下半年“雙限雙競(jìng)”的出讓條件則壓制了拍地?zé)崆?，這次土拍中，不僅沒有出現(xiàn)封頂價(jià)，還出現(xiàn)流拍的情況。

??中海：斥資百億競(jìng)地

??作為去年深圳土拍市場(chǎng)的重要角色，中海在兩場(chǎng)土拍中皆有斬獲，去年中海共計(jì)斥資百億元為自己攢下“糧草”，2019年6月土拍中中海以54.08億元拿下光明一宗宅地，面積約4.6萬平方米，2019年11月土拍中中海又斥資拿下50.2億元競(jìng)得龍華民治一宗宅地，面積約2.74萬㎡。

??作為業(yè)內(nèi)以盈利穩(wěn)定、債務(wù)穩(wěn)健特點(diǎn)取勝的明星企業(yè)，2019年中海銷售、營收又雙雙增長破兩位數(shù)，于此同時(shí)，根據(jù)中海深圳相關(guān)工作人員的透露，2020年中海于深圳正重新起勢(shì)，會(huì)有大的動(dòng)作。中海與深圳淵源深厚，1988年公司以816萬美元中標(biāo)深圳第一塊以美元作價(jià)編號(hào)為H118-5的宅地，后建成海富花園，以此叩開了深圳市場(chǎng)的大門，此后又先后開發(fā)香蜜湖1號(hào)、九號(hào)公館等多個(gè)知名項(xiàng)目。

??但在近兩年，受制于深圳土地出讓數(shù)量有限且中海本身城市更新能力的相對(duì)不足，公司于深圳推盤節(jié)奏幾近斷檔，在2017年完成中海天鉆的銷售之后，直至今年初中海萬錦方才出世，且該項(xiàng)目由于在拿地時(shí)樓面價(jià)高過周圍房價(jià)，起初并不被市場(chǎng)看好。這也是去年中海在深圳土拍市場(chǎng)砸下百億的邏輯。

??此外，中海也有意在城市更新領(lǐng)域發(fā)力，根據(jù)2019年業(yè)績會(huì)上中海地產(chǎn)執(zhí)行董事及行政總裁張智超的透露，公司已于去年在非公開市場(chǎng)上獲取一個(gè)深圳的舊改項(xiàng)目。

??華潤：土拍、舊改市場(chǎng)雙向發(fā)力

??同為行業(yè)明星企業(yè)的華潤置地，在深圳則是土拍、城市更新市場(chǎng)“兩頭吃”。根據(jù)其2019年新增土儲(chǔ)披露，共于深圳競(jìng)得兩塊土地。9月，華潤以46.6億元拍得南山區(qū)深圳灣廣場(chǎng)商業(yè)文化項(xiàng)目；11月，華潤又在集中土拍中以聯(lián)合體形式，競(jìng)得坪山碧嶺地塊，占比約50%，值得一提的是，華潤在此次土拍中的斬獲不止于此：彼時(shí)五礦地產(chǎn)以約25.6億元的代價(jià)拿下坪山馬巒街道地塊，又在今年3月出讓該地塊49%的權(quán)益給予華潤，兩者聯(lián)合開發(fā)。

??以此來計(jì)算，憑借公開市場(chǎng)競(jìng)地，華潤2019年以共約近70億元的成本、獲得約15.6萬㎡土地的開發(fā)權(quán)（不計(jì)權(quán)益面積）。在城市更新方面，華潤方面披露擁有3055萬㎡的開發(fā)面積，其中7成位于廣深地區(qū)；羅湖湖貝項(xiàng)目是華潤在深圳的舊改核心項(xiàng)目之一，公司計(jì)劃以該項(xiàng)目作為自身城市更新邁入的3.0階段（繼華潤中心、大沖村之后），意圖考慮城市的產(chǎn)業(yè)、形象升級(jí)，據(jù)其2019年年業(yè)績報(bào)中披露，湖貝項(xiàng)目將于今年獲取總計(jì)容面積為23㎡的首期土地。

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