3月中國長租公寓TOP20報告·觀點月度指數(shù)

來源：智能家居時間：2020-04-17 15:05

觀點指數(shù) 3月，隨著各地的疫情受到控制，各行各業(yè)逐步恢復(fù)。本月長租公寓市場同樣賺足眼球，多家具有房企背景的長租公寓品牌債券獲受理或成功發(fā)行，體現(xiàn)出資本市場對頭部租賃企業(yè)的認可。

此外，萬科、龍湖發(fā)布2019年財報，其長租公寓業(yè)務(wù)規(guī)模進一步擴大，行業(yè)領(lǐng)先地位不斷穩(wěn)固。而其他長租公寓也有好消息傳出，其中蛋殼發(fā)布上市后第一份業(yè)績公告，收入同比增長166.5%；軟銀通過愿景基金向自如投資10億美元，其中5億美元是直接投資，另外從創(chuàng)始人手中購買了5億美元的股票。

政策層面，全國各地積極推進租賃市場規(guī)范與幫扶政策，建設(shè)部制定400億租賃獎補資金使用辦法；廣州、合肥、杭州、鄭州等試點城市相繼開始實施針對住房租賃市場的獎補方案。長租公寓作為租賃市場重要組成部分，未來仍將處于政策紅利期，市場大有可為。

自如穩(wěn)居榜首，泊寓、冠寓勢頭正盛

從榜單上看，自如憑借自身規(guī)模優(yōu)勢，繼續(xù)穩(wěn)居“2020年1-3月中國長租公寓發(fā)展指數(shù)TOP20”榜首。而最近，軟銀通過愿景基金向自如投資10億美元，助力自如進一步擴大自身規(guī)模，頭部企業(yè)優(yōu)勢越發(fā)明顯。

榜眼由蛋殼公寓摘得。自去年上市后，蛋殼最近發(fā)布第一份成績單。業(yè)績公告顯示，其2019年全年收入增長達166.5%。未來，蛋殼公寓將更加重視產(chǎn)品的研發(fā)和創(chuàng)新，為國內(nèi)一眾長租公寓企業(yè)提供重要參考價值。

泊寓年內(nèi)新增開業(yè)5.6萬間，截止到2019年，累計開業(yè)11萬間，依然是房企系長租公寓規(guī)模之最。憑借多項指標上的優(yōu)異表現(xiàn)，泊寓繼續(xù)位列“2020年1-3月中國長租公寓發(fā)展指數(shù)TOP20”探花席位。

榜單中，值得關(guān)注的還有冠寓。1-3月，多家房企背景的長租公寓企業(yè)債券獲受理或成功發(fā)行，其中龍湖于3月5日完成發(fā)行30億住房租賃專項公司債，更是代表資本市場對龍湖長租公寓的認可。

龍湖2019年度財務(wù)公告顯示，截至報告期末，龍湖冠寓累計開業(yè)房間數(shù)量達7.5萬間，全年開業(yè)目標完成率約93.8%，相較2018年規(guī)模增速有所放緩。其中，上半年新增開業(yè)量約0.7萬間，下半年新增開業(yè)量約1.5萬間。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)年報、觀點指數(shù)整理

而在租金收入方面，2019全年冠寓租金收入達11.7億元，超額完成10億元營收目標，同比增幅150.6%。項目整體出租率顯著提升，達到77.4%，同比上漲27.3%。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)年報、觀點指數(shù)整理

從出租率可以看出，近年來龍湖冠寓逐漸將戰(zhàn)略重心轉(zhuǎn)向質(zhì)量、規(guī)模雙向提升。龍湖集團CEO邵明曉亦在3月業(yè)績會上表達了對冠寓未來發(fā)展的期許：“龍湖長期看好租賃住房業(yè)務(wù)，2020年冠寓計劃開到10萬間，希望實現(xiàn)租金收入接近20億元?！?/p>

首份財報發(fā)布，蛋殼收入同比增長166.5%

作為“唯二”的上市公司，蛋殼的財報對于整個長租公寓市場而言是一個窗口，具有觀察和借鑒意義。

最新財報顯示，蛋殼公寓核心財務(wù)和運營指標保持較快增長，2019年第四季度，蛋殼公寓收入達21.29億元，同比增長112.5%。2019全年，蛋殼公寓收入71.29億元，同比增長166.5%。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)招股書、企業(yè)年報、觀點指數(shù)整理

收入增長的同時，蛋殼公寓的經(jīng)營規(guī)模也在持續(xù)擴大。截至2019年12月31日，蛋殼公寓運營公寓數(shù)量達43.83萬間，同比增長85.4%。其中，北京、上海和深圳的公寓數(shù)量約22.38萬間，同比增長46.6%。其他城市公寓數(shù)量近21.46萬間，同比增長156%。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)招股書、企業(yè)年報、觀點指數(shù)整理

然而市場占有率快速提升是一把雙刃劍，在優(yōu)化增長數(shù)據(jù)的同時，也給公司經(jīng)營帶來較大的財務(wù)壓力，蛋殼公寓的運營成本隨著規(guī)模擴大相應(yīng)增加。

財報顯示，2018年至2019年全年，蛋殼公寓租金成本分別為21.7億元、64億元，同比增長194.7%。同期凈虧損為13.7億元、34.37億元，同比增長151%。

從全年來看，蛋殼公寓凈虧損大幅提升的主要原因，在于隨著經(jīng)營規(guī)模擴大，規(guī)模效應(yīng)并未得到進一步的體現(xiàn)，可見企業(yè)目前仍處于“以錢換量”的規(guī)模擴張時期。

另外值得注意的是，截至3月31日，蛋殼公寓收盤價為8.61美元/股；截至4月14日，股價報收7.25美元/股，較發(fā)上市行價13.5美元/股下跌46.30%。

房企背景信用加持，部分長租公寓融資忙

疫情當下，長租公寓行業(yè)整體面臨現(xiàn)金流壓力，運營資金成為最大難題，同時業(yè)務(wù)增長面臨諸多不確定性。

作為房企多元化業(yè)務(wù)之一，面對疫情沖擊，部分擁有來自母公司支持的房企長租公寓品牌維持正常運轉(zhuǎn)；此外，憑借母公司良好的信用資質(zhì)，更容易獲得融資支持。

自3月以來，各個具有房企背景的長租公寓品牌通過資產(chǎn)支持專項計劃、投資平臺、公司債券等形式，為租賃業(yè)務(wù)板塊緊急輸血。

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由上圖可以看到，各家房企對于租賃發(fā)債方面顯得更為積極，通過發(fā)行債券形式緩解資金壓力，同時獲得充足的資金加速布局長租公寓。

政策支持與先行企業(yè)的成功，或許在一定程度上提振了房企發(fā)展長租公寓的信心。

長租公寓業(yè)務(wù)發(fā)展較緩的越秀地產(chǎn)，亦在2019年度業(yè)績發(fā)布會上表示：“越秀長租公寓發(fā)展節(jié)奏是慢了一點，但要匹配國有企業(yè)的背景，積極響應(yīng)國家”。未來房企加速入局長租公寓業(yè)態(tài)似乎也成了行業(yè)大勢。

規(guī)范政策出臺，長租公寓集中度有望提升

3月6日，住建部部長王蒙徽在《人民日報》發(fā)表《推動住房和城鄉(xiāng)建設(shè)事業(yè)高質(zhì)量發(fā)展》的署名文章，提出加快培育發(fā)展住房租賃市場，增加租賃住房有效供應(yīng)。同時，集中力量開展住房租賃中介亂象專項整治，凈化市場環(huán)境，維護群眾合法權(quán)益。

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自2019年下半年以來，全國各地加強了對住房租賃市場的整頓。從施工許可、改造標準、裝修材料、室內(nèi)空氣質(zhì)量、衛(wèi)生環(huán)境、治安消防等多個維度加強對長租公寓管理的規(guī)范，政府相關(guān)部門對于住房租賃機構(gòu)的準入和監(jiān)管要求正在變得越來越嚴格。許多未達到標準的中小公寓，只能選擇主動花大力氣整改，或者被迫停業(yè)。

政策的支持和規(guī)范下，長租公寓行業(yè)在2019年末起逐漸回歸理性，市場開始進入加速洗牌期。較為直觀的反映是，長租公寓企業(yè)主動尋求合作、并購積極性提高。

例如，E客公寓（西安高新區(qū)店）于年初與長租公寓頭部企業(yè)魔方公寓達成項目的整體轉(zhuǎn)讓，并進入雙品牌運營階段。借助魔方提供的標準化運營體系，抗擊市場風險。

作為租賃市場的重要組成部分，長租公寓行業(yè)的未來仍擁有可見的政策紅利，以及租住形態(tài)升級的巨大發(fā)展空間。

可以預(yù)見的是，疫情或?qū)⒓铀匍L租公寓行業(yè)的自然進化。適者生存，在多方面因素影響下，行業(yè)集中度將進一步提升。

來源：觀點地產(chǎn)