來源：中國網(wǎng)

受疫情沖擊及國際經(jīng)濟(jì)形勢影響，內(nèi)外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境均發(fā)生了深刻變化，限貸政策面臨失效，以限購、限貸政策組合為基本框架的住房調(diào)控政策體系或?qū)⒔怏w重構(gòu)。

2020年上半年，深圳等一線城市樓市走勢引人矚目。即使受到疫情沖擊，深圳房價(jià)仍扶搖而上，房價(jià)水平趕超北京位居全國第一。北上廣房價(jià)也改變近3年來的頹勢，出現(xiàn)“V”形反轉(zhuǎn)走勢。

據(jù)2020年6月緯房指數(shù)顯示，2020年上半年，深圳房價(jià)累計(jì)上漲11.35%，上海累計(jì)上漲4.72%,北京累計(jì)上漲2.81%，廣州累計(jì)上漲0.23%。這和住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組年初報(bào)告的判斷“如果沒有嚴(yán)厲的管控措施，深圳的房價(jià)結(jié)構(gòu)性上漲很可能擴(kuò)展成全面上漲，并傳導(dǎo)至其它一二線城市”基本一致。

2020年上半年以深圳為代表的一線城市房價(jià)上漲，本質(zhì)上是由廉價(jià)資金而非真實(shí)需求增長所推動。為了對沖疫情影響促進(jìn)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，宏觀政策綜合運(yùn)用了降準(zhǔn)、降息、再貸款等手段，以促使市場流動性合理充裕、避免企業(yè)資金鏈斷裂。但由于實(shí)體經(jīng)濟(jì)尚未恢復(fù)景氣，實(shí)體產(chǎn)業(yè)資金實(shí)際吸納能力仍較差，股市和樓市也成為資金流向的重要選項(xiàng)。

在寬松的貨幣環(huán)境下，市場信貸利率迅速降低，貸款難度顯著下降，大量低成本信貸資金欲往資本市場尋找出路。這間接為部分城市低迷的樓市注入了一劑興奮劑。

在寬松的貨幣環(huán)境下，資金流入房地產(chǎn)市場概率增加。而在全球經(jīng)濟(jì)前景存較大不確定性的背景下，這些資金一般會選擇市場容量大、資金相對安全、限購不太嚴(yán)格的城市。在各類城市中，一線城市房地產(chǎn)流動性好，二手房市場發(fā)達(dá)，更受投資投機(jī)資金的青睞。在北上廣深四個一線城市中，由于深圳落戶容易、限購實(shí)際門檻很低，又更易成為各路投機(jī)資金的主戰(zhàn)場。因而，深圳房價(jià)的率先上漲并非偶然。

緯房指數(shù)顯示，2020年6月，深圳房價(jià)仍環(huán)比上漲了2.84%。但政策重拳介入，已經(jīng)封堵了深圳房價(jià)繼續(xù)快速上漲的空間。2020年7月15日，深圳公布了八項(xiàng)樓市調(diào)控措施，對住房投資投機(jī)防范措施進(jìn)行了大幅升級。政策的核心是全面收緊購房者的市場準(zhǔn)入，限購政策全面向北上廣看齊。

以往，由于深圳落戶難度較低，限購政策實(shí)際接近虛設(shè)。而新規(guī)中限購全面收緊，要求在深圳市落戶滿3年且連續(xù)繳納36個月個稅或社保，才能購買商品住房。此次隨著購房社保要求升級，投機(jī)資金將逐步從深圳撤出。可以預(yù)見，受政策干預(yù)的作用，下半年深圳樓市將逐步降溫。但擠出的投資投機(jī)需求有可能進(jìn)入周邊及其它限購相對寬松二線城市，推動其房價(jià)上漲。

事實(shí)上，資金已經(jīng)開始流入二線城市樓市。數(shù)據(jù)表明，2020年6月二線城市房價(jià)漲速有所上升。2020年6月二線城市緯房指數(shù)顯示， 27個二線城市樣本中，房價(jià)環(huán)比下降的僅5個城市。南通、寧波、成都等城市漲速顯著上升，東莞、無錫等城市也仍維持相對較高的漲速。

緯房城市分級指數(shù)顯示，2020年6月，二線城市綜合房價(jià)環(huán)比上漲0.5%,比上月提高0.06個百分點(diǎn)。

進(jìn)入2020年6月，另一個值得關(guān)注的新現(xiàn)象是，除深圳外，其它一線城市房價(jià)漲速有減緩態(tài)勢。2020年6月緯房指數(shù)顯示，上海房價(jià)環(huán)比上漲0.65%，漲速比上月下降0.16個百分點(diǎn)；北京房價(jià)環(huán)比上漲0.13%，漲速比上月下降0.76個百分點(diǎn)；廣州房價(jià)環(huán)比下降0.19%，漲速比上月下降0.86個百分點(diǎn)。

除深圳外，北上廣房價(jià)的快速上漲均缺乏后勁，市場難以支持房價(jià)持續(xù)快速上漲。這可能是因?yàn)?，北上廣限購政策遠(yuǎn)較深圳嚴(yán)厲，住房投資投機(jī)成本過高，資金進(jìn)入相對更為困難。這也從另一側(cè)面表明，短期內(nèi)，嚴(yán)厲的限購可以在一定程度上彌補(bǔ)限貸政策的漏洞。此次深圳的政策升級，也應(yīng)該可以產(chǎn)生顯著降溫效果。

自2010年北京首次引入限購以來，以限購、限貸為基本框架的調(diào)控政策體系已經(jīng)運(yùn)行了10年。這兩大行政管控手段，幾乎成了住房市場“長效機(jī)制”的一部分。然而，2020年上半年以深圳為代表的一線城市房價(jià)走勢表明，由于信貸市場資金充裕，抵押貸款利率低于按揭利率，限貸政策實(shí)際接近失效，限購限貸調(diào)控政策框架已經(jīng)不再完整。

資金和土地是房地產(chǎn)市場的命脈。大幅度提高二套及以上住房貸款的首付成數(shù)及利率，曾經(jīng)是抑制住房投資投機(jī)最重要手段。但住房限貸政策只有在按揭貸款利率低于一般商業(yè)貸款利率時才有效。如果按揭貸款利率高于通過其它途徑所能獲得的貸款利率，人們將放棄通過按揭貸款途徑獲取購房資金。針對按揭貸款設(shè)置的二套房貸管控，自然不再起作用。

2020年上半年，商業(yè)抵押貸款利率已經(jīng)降至遠(yuǎn)低于按揭貸款利率的水平。人們可以通過抵押等途徑更低成本地獲取購房資金，使得限貸政策失去作用，已有的以限購、限貸為基本框架的調(diào)控政策體系面臨解體。

過去不少一二線城市包括深圳的限購政策都接近虛設(shè)，人們可以通過人才引進(jìn)、落戶等多種途徑輕松避過限購。這些城市，房價(jià)穩(wěn)定主要靠限貸政策維持。一旦限貸也失效，短期內(nèi)市場難以應(yīng)對投機(jī)需求沖擊。也正是由于限購、限貸兩大需求管控手段均已接近失守，才使得深圳樓市成為一線城市投資投機(jī)的突破口。

盡管如此，在疫情多維沖擊及內(nèi)外部經(jīng)濟(jì)形勢極不明朗的條件下，房價(jià)不存在全面上漲或持續(xù)上漲的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。換句話說，放任資金炒房，雖然房價(jià)短期可能大漲，但必將以大跌收場。利用廉價(jià)資金營造樓市“泡沫?！被颉八！眮砝瓌咏?jīng)濟(jì)絕不可取。從防范宏觀風(fēng)險(xiǎn)角度看，“房住不炒”的方向不能改變，維持房地產(chǎn)市場的總體穩(wěn)定仍是基本方略。

2020年下半年，為避免資金惡炒部分城市特別是二線城市房價(jià)，在限貸失效的背景下，更多的城市將步隨深圳升級限購政策。以往，一二線城市被一般投資者認(rèn)為市場安全性、流動性相對較好，更適于投資投機(jī)。特別是部分限購政策相對寬松的二級城市，在特殊情形下極容易成為集中投資投機(jī)對象。升級一二線城市限購政策，對新入籍購房者因地制宜增加社保繳納條件，可以在一定程度避免住房市場被各類廉價(jià)資金當(dāng)作投資投機(jī)標(biāo)的。同時，需要建立完善熱點(diǎn)城市及其周邊衛(wèi)星城市的住房投資投機(jī)聯(lián)合防控機(jī)制。

另一方面，作為一種行政管制手段，過于嚴(yán)厲的限購對人才和要素的流動都將形成障礙。單純的升級限購政策將產(chǎn)生系列副作用，且這種副作用將隨著時間而累積。此外，由于區(qū)域發(fā)展的不平衡性，不是所有城市都適用嚴(yán)厲限購政策。因而，在較短的時間內(nèi)，我們可以通過升級限購來應(yīng)對投資投機(jī)需求的涌入。但更重要的，在限貸失效的背景下，我們需要對沿用十年的限購限貸住房調(diào)控體系進(jìn)行重構(gòu)。

作者系中國社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組組長。

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