2020H1北京樓市什么樣？

01

土地市場：熱而不火

2020年上半年，北京涉宅土地在成交建面和樓面均價都創(chuàng)下新高，其中樓面均價大幅跳升42.6%達(dá)到35338元/㎡。上半年出讓的28宗涉宅土地中，樓面均價高于4萬元/㎡的達(dá)到了11宗。

【注】：統(tǒng)計口徑為純商品房和限競房，不含共有產(chǎn)權(quán)房

但是土地的量價齊升卻并不意味著土地市場完全進入火熱狀態(tài)。由于土地并不是同質(zhì)要素，因此不同年度的土地價格不能直接對比。

2020年上半年出讓的28宗涉宅土地分布在21個板塊里，除石景山古城和門頭溝新城兩個板塊之外，2020年的土地價格并未較以往有較大突破甚至還有所下降，因此很難說土地市場有多火熱。

樓面價高于3萬元/㎡的9個板塊中，6個板塊位于城六區(qū)，而位于郊區(qū)的大興舊宮、房山長陽和門頭溝新城也是發(fā)展多年的成熟板塊。

因此我們可以看出今年的樓面價走高是源于供地質(zhì)量提升。

但面對供地質(zhì)量的提升，開發(fā)商們還是保持著冷靜，以“東壩三兄弟”為例，北京掛出的東壩三宗地塊中，兩塊為F1住宅混合公建（70%住宅+30%公建），一塊為R2純住宅地塊，最終F1性質(zhì)的兩塊地因無人報名被撤下，純住宅性質(zhì)的613地塊成功出讓。

而開發(fā)商們之所以如此克制，還是因為北京的新房銷售市場冷熱分化太過嚴(yán)重。

02

新房市場：冷熱分化

上半年的新房市場呈現(xiàn)明顯的兩極分化，交通便利、配套完善的項目開盤去化率多能維持在七成以上。

而一些偏遠(yuǎn)地區(qū)的項目開盤去化率往往不足20%，甚至直接轉(zhuǎn)順銷。

過去兩年，限競房占供應(yīng)的絕對主力，由于大多附有7090限制，所以產(chǎn)品主要針對首置和剛改，改善性需求屬于被市場遺忘的需求。而新入市的純商品房們整體上瞄準(zhǔn)改善，但從目前的開盤和蓄客情況來看并沒有大家期待中“久旱逢甘霖”的場面。

有的項目首開時對外聲稱100%去化，但實際情況是考慮精裝等配置后，該項目的入市價格并不比板塊內(nèi)之前的純商品房更高，而且在這種情況下第二天仍然有清退房源。

有的項目申請預(yù)售證時取得了66800元/㎡的備案價，首開時選擇僅以58000元/㎡左右的價格入市，無論是戶型還是健康配置上都相當(dāng)優(yōu)秀，但結(jié)果是被寄予厚望的大戶型產(chǎn)品仍然銷售情況不佳。

要知道2019年中海望京府相同面積段的139㎡戶型可是頂著75000元/㎡（72370元/㎡的最高限價+捆綁裝修包）的價格兩開兩罄?？芍^同品（質(zhì)）不同命，主要就在于58000元/㎡的價格仍然突破了板塊之前的最高價。

2020H1北京樓市市場表現(xiàn)分析

北京樓市2020年上半年表現(xiàn)的原因可以總結(jié)為：有限總量下供給端結(jié)構(gòu)性調(diào)整帶來的摩擦。

有限總量是指政府嚴(yán)控北京這種特大城市的規(guī)模，每年供地量十分有限。而供給端結(jié)構(gòu)性調(diào)整是指不限價的純商品房入市占比開始提高。

摩擦之一：供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整并未伴隨著需求結(jié)構(gòu)的調(diào)整。北京的調(diào)控政策并未有任何放松。認(rèn)房認(rèn)貸認(rèn)記錄+二套非普宅八成首付基本堵死了置換需求，面對供給均價的快速提高，新入場的購買力有所不足。以首置剛改為主的需求對交通和配套的敏感度極高，故產(chǎn)生了新房市場的冷熱分化。

摩擦之二：純商品房的入市往往會拉高區(qū)域價格水平，由于調(diào)控政策并未調(diào)整，想讓消費者認(rèn)可這一新的價格水平需要時間和產(chǎn)品力。

摩擦之三：限競房維權(quán)潮提高了開發(fā)商通過產(chǎn)品力強化購房者置業(yè)邏輯的難度，購房者更認(rèn)可看得到的配套，進一步加劇了新房市場的冷熱分化。

摩擦之四：面對純商品房的競爭，限競房們加速出貨。在目前的市場中，限競房仍然是成交主力，限競房們?yōu)榱思铀俪鲐浲瞥龅母鞣N優(yōu)惠和增配導(dǎo)致了購房者預(yù)期房價短時間內(nèi)不會上漲，從而更多地選擇持幣觀望。

下半年策略建議

1. 調(diào)產(chǎn)品

回顧北京樓市上一次調(diào)結(jié)構(gòu)，也就是限競房替代純商品房的2016年。

2015至2016年，北京逐步“豪宅化”，普宅幾乎完全銷聲匿跡，五環(huán)外的項目都是均價六萬起。政府直接一步到位推出史上最嚴(yán)調(diào)控（直至最近才被深圳超越），需求端認(rèn)房認(rèn)貸認(rèn)記錄+二套非普宅八成首付，供給端大批量、集中推出限競房地塊。

看起來算是供需結(jié)構(gòu)匹配，但最初的限競房仍因為高低配等原因被戲稱為“陷阱房”，并不被市場認(rèn)可。因為開發(fā)商們的操盤邏輯還停留在豪宅化時期“做利潤”上。直到純洋房社區(qū)+89㎡三面寬產(chǎn)品普及之后限競房的銷售情況才開始轉(zhuǎn)好。

因此本次供給端結(jié)構(gòu)性調(diào)整不應(yīng)止于供地結(jié)構(gòu)調(diào)整，開發(fā)商的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)也應(yīng)該調(diào)整。

從目前來看，小戶型控總價是普遍采用的思路。即：通過做小面積，使得純商品房在總價上接近限競房，從而在調(diào)控政策不放開的情況下實現(xiàn)較好的銷售。

但如前所述，目前的主力客群還是在首置和剛改，住宅的功能性是這類客群的敏感點。如何在限競房們的基礎(chǔ)上繼續(xù)向 “控面積的同時不損失太多功能性” 深挖將是重中之重。

2. 塑信心

除了產(chǎn)品端調(diào)整方向，強化置業(yè)邏輯也是必不可少的手段。

特別是在純商品房和限競房同臺競技的當(dāng)下。如何向購房者說明純商品房項目在規(guī)劃、戶型、配置、園林和物業(yè)上的提升值得上相對于限競房的價差將是營銷部門的重點。

由于限競房們開始進入交付階段，近期的維權(quán)潮屢見不鮮。在當(dāng)前供給端結(jié)構(gòu)調(diào)整的背景下，“完美交付”不是上一個項目的結(jié)束，而是下一批項目的開始，值得開發(fā)商們花大力氣去做。

3. 控地價

限競房之所以出現(xiàn)維權(quán)潮，就在于經(jīng)歷了2016年“供地荒”之后開發(fā)商們急于拿地，導(dǎo)致地價和銷售限價差距過小。

在這次供地結(jié)構(gòu)調(diào)整中開發(fā)商們應(yīng)該吸取教訓(xùn)。對于意向地塊一定要工作前置，包括地塊可研和合作開發(fā)的引入，或者干脆介入一級開發(fā)。

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