隔斷房是“疏”是“堵”?“N+1”為市場發(fā)展新方向

來源：智能家居時間：2020-07-28 15:17

近期，隨著疫情好轉(zhuǎn)，加之畢業(yè)季需求的逐步釋放，北京、上海等主要熱點城市的房屋租賃市場開始恢復。雖然近兩年“選擇北上廣還是小城鎮(zhèn)”一直是就業(yè)熱門話題，但是，即便北上廣不相信眼淚，每年仍有大批的“北漂”、“滬漂”為了夢想走進大城市。出租房也就成為了他們在陌生城市中的“家”，為了節(jié)約成本，他們往往會選擇與人合租的形式減少壓力。

今年全國兩會再次強調(diào)“房住不炒”的定位，國家發(fā)改委、住建部也多次指出“大力發(fā)展住房租賃”“加大老舊小區(qū)改造力度”等工作目標。不難看出，隨著政策利好的持續(xù)落地，住房租賃行業(yè)或?qū)⒂瓉碇卮罄?。而在發(fā)展的同時，如何進一步規(guī)范市場行為，為更多城市新青年創(chuàng)造高品質(zhì)的生活居住條件，仍是城市管理者需要考量的問題。

疏或堵：對待“隔斷房”應有不同政策

眾所周知，大城市租房成本往往較高，北上廣等地區(qū)更是明顯，合租房的存在一定程度上降低了房租壓力。

此外，在租住市場不完全發(fā)展的過程中，合租形態(tài)也在發(fā)生各種演變。其中，長租機構運營的合租產(chǎn)品中，有一類房源是在一定標準下將客廳或主臥進行改造后，作為一件房間單獨出租，在居住面積、消防條件、建筑要求上具備多項要求，即業(yè)內(nèi)俗稱的“N+1”房源。

對于“N+1”房源的政策，不同的城市地區(qū)其實并不一樣，例如，上海市將“N+1”作為推動住房租賃市場發(fā)展的重要方式之一。

2015年，上海市政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)《關于鼓勵社會各類機構代理經(jīng)租社會閑置存量住房的試行意見》中規(guī)定，單套住房內(nèi)使用面積12平方米以上的客廳（起居室），可以作為一間房間單獨出租使用，但餐廳、過廳除外。而在2019年9月，上海市房屋管理局再次印發(fā)《關于進一步規(guī)范本市住房租賃企業(yè)代理經(jīng)租房屋行為的通知》，明確將“N+1”模式的使用期限延長至2024年。不難看出，“N+1”模式已在實際執(zhí)行中，符合并滿足上海當?shù)氐陌l(fā)展需要。

無獨有偶，蘇州在住房租賃市場的管理規(guī)定中，也采用了與上海類似的“N+1”模式，并進一步明確了具體的隔斷條件和建筑材料。截至目前，“N+1”模式也已在南京、杭州、武漢、成都、廣州等多地試水執(zhí)行并獲得了社會認可，受到越來越多年輕人的青睞，但這一模式在北京尚未得到官方認可。

與“N+1”模式有明顯區(qū)別的是小黑中介經(jīng)營的群租隔斷房。其是在無標準、無規(guī)則狀態(tài)下，將住宅的公共空間包括陽臺、衛(wèi)生間、廚房分甚至地下室割成若干小間，分別按間出租或按床位出租。一般情況下，群租房的租住人群角度，人均居住面積低于5平方米，甚至不具備最基礎的生活設施，安全性極差。此類群租房的整治受到社會各界關注，也成為規(guī)范住房租賃市場重點打擊的對象。

治理應把民生放在首位

據(jù)了解，目前國內(nèi)體量較大的專業(yè)房屋租賃平臺，均已開始嚴格按照國家及城市具體相關規(guī)定履行對隔斷房的治理。但隔斷拆除后的系列問題也逐漸浮現(xiàn)：租客需要面臨重新找房、搬家等一系列不便；剩下的其他租客則擔心“少了一間房的分攤，房租會不會上漲”；房屋租賃平臺在拆除隔斷房后，可能會向不得不搬離的住戶提供一定補償，并且協(xié)助提供新的房源參考，但對于租客來說依然很麻煩。

隔斷間治理初衷，固然是為了解決安全隱患，但從另一方面來看，也需考慮租房群體收入水平和他們所期待的租住需求。若因治理而導致租房成本提高，令租房群體難以維持租住需求而不得不轉(zhuǎn)向小黑中介，乃至私人改建的“群租房源”，其結果可能背離了治理的初衷。

為此，目前北京等地對于租賃市場的治理，尤其是隔斷間的治理更需要進行合理的頂層設計，不僅要對機構化“N+1”與小中介的群租房作出明確區(qū)隔，更應結合當?shù)刈》孔赓U市場的知己情況進行區(qū)別管理。在規(guī)范租賃市場的同時，思考如何構建更加包容的租房政策體系，因地制宜、因城而異，避免“一刀切”。

規(guī)范住房租賃市場保障租客安全，是相關部門的責任所系，也是行業(yè)不可忽視的責任。有業(yè)內(nèi)人士指出：應當本著“宜疏不宜堵”的原則進行隔斷間治理，要從發(fā)展的視角看，對于符合現(xiàn)階段發(fā)展需求的租賃形式，城市管理者更要思考的是在規(guī)范租賃市場的同時，如何構建更加包容的租房公共政策體系。不僅要優(yōu)化租賃住房供應結構，也要有效緩解房源供給壓力、防止供需失衡造成的房租走高，為中低收入群體減輕經(jīng)濟壓力并提供更加舒適安全的租住空間。除此之外行業(yè)運營者也會面對如何更好地平衡政策、房東與租戶之間的關系這一難題，作為專業(yè)房屋租賃平臺在積極配合政策發(fā)揮其功效的同時，要思考如何更完善地為用戶服務。