香港傳真 | 內(nèi)房香港這些年萬科37億港元奪地里的樓市晴雨表

來源：智能家居時間：2020-07-31 08:20

觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 又是萬科，又是香港。

兩個月前，萬科香港長沙灣項(xiàng)目“The Campton”熱銷，萬科職員一度舉牌截龍，示意人太多，暫停開放示范單位。

彼時，萬科長沙灣項(xiàng)目兩日共錄得1500認(rèn)購登記，以首批94伙計(jì)算，超額認(rèn)購14倍；新地旗下天水圍項(xiàng)目Wetland Seasons Park第二期同樣熱賣，首輪200伙，最終收10261票，超額登記50.3倍。

兩個月后，萬科置業(yè)（香港）及青建國際組成財(cái)團(tuán)，以37億港元的價(jià)格拿下了香港大埔馬窩路一宗住宅地塊，每平方呎樓面地價(jià)約4,738港元，與市場預(yù)期價(jià)格相符。

據(jù)消息指出，該宗地塊是今年港府招標(biāo)規(guī)模最大的住宅地。

其實(shí)，萬科香港公司的執(zhí)行董事周銘禧在兩個月前曾表示，疫情壓抑了買樓需求，隨著疫情有減退跡象，相信成交量及樓價(jià)會遂步回復(fù)正常。其預(yù)料道，未來下半年香港的樓市會恢復(fù)有序及健康的發(fā)展。

而在上一個項(xiàng)目熱賣之后迅速補(bǔ)倉，也不難看出萬科對于香港市場的樂觀。

事實(shí)上，看好港島市場的內(nèi)地房企也不止萬科一家。僅從這一次拿地的情況來看，除了萬科之外，競標(biāo)者中其實(shí)還包括了中海等其他家內(nèi)地房企。而在香港今年的多次推地中，也同樣能頻繁看到內(nèi)房的身影。

然而這座小小的港島上時常會出現(xiàn)僧多粥少的情況，在一場場資本博弈中，并非每個人都有機(jī)會笑到最后。

從萬科補(bǔ)倉看香港樓市

不得不說，萬科這次能夠在眾多競爭者中殺出一條“血路”，屬實(shí)不容易。

故事要從一個月前說起。

6月19日，香港地政總署宣布，將公開招標(biāo)出售在2020至2021年度賣地計(jì)劃內(nèi)位于新界大埔馬窩路的大埔市地段第243號的用地。招標(biāo)于6月20日開始，截標(biāo)日期為7月24日。

資料顯示，該地皮位于新峰花園西北面，占地約24.34萬平方呎，指定作私人住宅用途，最高可建樓面約78.1萬平方呎。相比起這個面積，該地塊的價(jià)格讓人眼前一亮。據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)當(dāng)時預(yù)計(jì)，該地皮每呎樓面地價(jià)約5000港元，總值約39億港元。

地塊招標(biāo)消息一出，市場反應(yīng)頗為熱烈。大面積、低總價(jià)，讓該宗地塊迅速成為了眾人關(guān)注的焦點(diǎn)。有相關(guān)人士指出：“由于涉及銀碼不大，相信中小型發(fā)展商有力承擔(dān)，預(yù)計(jì)入標(biāo)反應(yīng)踴躍?！?/p>

果不其然，等到7月24日截標(biāo)時，該地塊至少收獲了13份標(biāo)書。競標(biāo)者大多以港島本地房企為主，具體包括了長實(shí)、鷹君、嘉華國際、建灝、恒基兆業(yè)、遠(yuǎn)東發(fā)展等。當(dāng)然，其中也不乏萬科、中海、中洲等內(nèi)資企業(yè)。

萊坊高級董事及估價(jià)及咨詢主管林浩文指出，彼時入標(biāo)數(shù)量比預(yù)期要多，其實(shí)也是反映了發(fā)展商對住宅后市仍有信心。值得一提的是，從開始招標(biāo)到截標(biāo)，該地塊的市場估價(jià)已經(jīng)從39億左右上升到了最高估價(jià)43億港元。

有業(yè)內(nèi)人士指出，萬科此次拿地，或許是為了趕在下一個市場增長周期到來前囤一波“糧”。

據(jù)資料顯示，香港樓市今年上半年總體呈現(xiàn)下滑趨勢。其中，一手登記錄得6199宗及685.27億元，按半年度下跌26.2%及23.3%，該數(shù)據(jù)為自2016年至今四年最低紀(jì)錄。

如此看來，香港樓市的形勢似乎不容樂觀，不過，如果單從過去一個月的情況來看，或許又會得出截然不同的判斷。

據(jù)了解，于6月份，香港一手住宅登記錄2,137宗及211.49億元，按上升92.0%及43.9%，該數(shù)據(jù)為自2019年5月以來十三個月里的新高?！耙咔橐欢ǔ潭葔褐屏耸袌鲂枨螅S著疫情的影響慢慢減弱，市場也將迎來一輪‘觸底反彈’。”

或許兩個月前的“熱銷”，讓萬科得以窺到了這一市場走向，而上一個項(xiàng)目去化后帶來的資金回籠，同樣是萬科在這次“搶地大戰(zhàn)”得以獲勝的重要因素。

內(nèi)房入港周期

對于這次“花落”萬科，有業(yè)內(nèi)人士表示“有一些意外，但也在情理之中”。

那一絲“意外”自然是因?yàn)楸娙烁倶?biāo)積極性頗高，而“在情理之中”則是因?yàn)楫?dāng)前香港市場出現(xiàn)了一個趨勢：內(nèi)地房企的拿地意愿慢慢變得強(qiáng)烈。

據(jù)林浩文介紹說：“如果把觀察的時間線拉長至三到五年會發(fā)現(xiàn)，其實(shí)內(nèi)地房企在香港的拿地是有著一輪一輪周期的。相比起去年，內(nèi)地房企今年在香港拿地的積極性是明顯提高了的?！?/p>

能夠看到，早在三四年前，增長迅猛的內(nèi)地房企們紛紛將拓展目光投到了香港。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在2016年-2017年間，來自內(nèi)地的房企在香港購入了不低于10宗土地，成交總金額差不多600億港元。

其中，曾在五個月內(nèi)以272億港元拿下香港4宗地塊的海航集團(tuán)讓人印象頗深。于2017年初，合景泰富與龍光地產(chǎn)以168.55億港元聯(lián)手拿下鴨脷洲一宗臨海宅地，該價(jià)格不僅刷新了內(nèi)地房企在港拿地紀(jì)錄，同時也是香港時隔20年后再度誕生的新一個“總價(jià)地王”。

由于與內(nèi)地市場的基因不同，企業(yè)們慣常使用的“高周轉(zhuǎn)模式”未能照搬到香港市場，再加上2018年前后香港推地?cái)?shù)量出現(xiàn)明顯減少的原因，在一番大肆掠地后，內(nèi)地房企們開始陸續(xù)停手，開始將更多精力投放到已有土儲的開發(fā)上。

幾年時間過去，內(nèi)地房企們上一輪拿下的土儲開始陸續(xù)入市，并在2019年上半年達(dá)到高峰期。數(shù)據(jù)顯示，于2019年4月，香港共錄得9901宗樓宇買賣登記，相比3月的6432宗上升54%，創(chuàng)下近6年半以來單月新高。

而當(dāng)時便有市場人士指出，今年的新盤供應(yīng)主要來自2016年前后推出的地皮，發(fā)展商可能擔(dān)心樓市向下，預(yù)售樓花速度加快，但前兩年賣地面積減少，或許住宅供應(yīng)會在未來兩三年出現(xiàn)緊張的情況。

從周期來看，如今正是內(nèi)地房企們在香港需要開啟新一輪“補(bǔ)倉”的時候。“今年內(nèi)地房企參與投地的次數(shù)比去年要頻繁得多，盡管最終可能沒有拿到地塊，但是都有在積極參與競標(biāo)?！?/p>

以今年5月港島南區(qū)鴨脷洲海旁道住宅地皮招標(biāo)為例，該地塊于截標(biāo)時獲至少有18家財(cái)團(tuán)入標(biāo)，包括長實(shí)、新地、新世界、信置、嘉華國際、大昌集團(tuán)、嘉里、中國海外、佳兆業(yè)、其士國際、佳明集團(tuán)、麗新發(fā)展與建灝地產(chǎn)合資入標(biāo)，另有6家不知名財(cái)團(tuán)。

與此同時，有業(yè)內(nèi)人士指出，和香港本土開發(fā)商相比，內(nèi)地房企的在港土儲更少，因此后者的補(bǔ)倉需求也就更為迫切一些。

換而言之，也正是因?yàn)橄愀郾就练科蟮牟恢?，決定了它們在出價(jià)時會更為保守和謹(jǐn)慎，因此在一些價(jià)格較高的地塊上，內(nèi)地房企可能會更有競爭優(yōu)勢。

林浩文也介紹說，由于香港市場的需求仍然存在，因此從目前的銷售情況來看，內(nèi)地房企香港項(xiàng)目的去化情況還算是較為穩(wěn)定，也并未出現(xiàn)太明顯的“水土不服”。綜上幾個因素，其猜測道：“未來一兩年內(nèi)，內(nèi)地房企在香港的拿地參與度還會有明顯提升的。”

香港傳真 | 一座城市里的地產(chǎn)漫游與畫像。

（責(zé)任編輯：徐帥）