香港傳真 | “安得廣廈千萬間？” 林鄭月娥第四份施政報(bào)告現(xiàn)場側(cè)

來源：智能家居時(shí)間：2020-11-26 08:01

觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 在香港地，每每談到房屋與土地供應(yīng)，都是一片沉重的氛圍。但11月25日，由香港行政長官林鄭月娥帶來的《施政報(bào)告》，向社會(huì)宣布了不少好消息。

“安得廣廈千萬間？”林鄭月娥在報(bào)告中問。

她認(rèn)為：“讓市民安居，大眾才樂以香港為家?！?，而政府則有責(zé)任為不同收入的家庭提供適切居所。這些居所并非用來庇護(hù)“天下寒士”這個(gè)抽象概念，而是每一位普普通通的香港人。

這是林鄭月娥任內(nèi)發(fā)布的第四份《施政報(bào)告》，其任期即將在2022年6月30日結(jié)束，截至目前還有一年多的時(shí)間。在下午舉辦的記者會(huì)環(huán)節(jié)中，她亦對(duì)外界公布了接下來任期內(nèi)的工作目標(biāo)。

“第一是防疫抗疫，第二是經(jīng)濟(jì)要恢復(fù)?！倍趦蓚€(gè)迫在眉睫的任務(wù)后，最緊逼的問題就是房屋與土地的供應(yīng)。

根據(jù)《施政報(bào)告》，在第五屆政府的理念里：房屋并非簡單的商品，在尊重自由市場經(jīng)濟(jì)的同時(shí)，政府有其不可或缺的角色。即要充分發(fā)揮“有形的手”的作用。

在2018年，林鄭月娥就針對(duì)坊間“房價(jià)高、住房難”問題，推出“娥六招”。六條房屋政策亦被市場看作當(dāng)年香港樓市退燒的重要標(biāo)志性事件之一。

所以即使在因應(yīng)市場情況，作出撤銷非住宅物業(yè)雙倍從價(jià)印花稅的情況下，林鄭月娥仍提出并無計(jì)劃調(diào)整住宅物業(yè)的各項(xiàng)印花稅安排，不會(huì)撤辣。因?yàn)椤艾F(xiàn)時(shí)房屋供應(yīng)緊絀……住宅物業(yè)價(jià)格仍處于一般市民難以負(fù)擔(dān)的水平”。

“房屋是香港眾多問題的癥結(jié)?！绷粥嵲露鹨蝗缂韧x取天藍(lán)色做文件封面，她說過去經(jīng)歷了一段艱難時(shí)期，希望新的《施政報(bào)告》能為香港帶來更多希望。

同時(shí)，在報(bào)告中，林鄭月娥也表示會(huì)繼續(xù)以置業(yè)為主導(dǎo)，致力建立置業(yè)階梯，讓不同收入家庭重燃置業(yè)希望。

置業(yè)階梯

在介紹報(bào)告內(nèi)房屋與土地的內(nèi)容前，我們不妨首先弄清楚，林鄭月娥口中的“置業(yè)階梯”是什么。

資料顯示，置業(yè)階梯的第一層即作為最基本房屋保障的是公共租住房屋，它們由香港房屋委員會(huì)或香港房屋協(xié)會(huì)興建。

第二層是綠表置居計(jì)劃和租者置其屋計(jì)劃。前者簡稱“綠置居”，是由香港房委會(huì)選擇合適的正在興建公屋項(xiàng)目，以先導(dǎo)計(jì)劃形式出售給主要為現(xiàn)有公屋租戶的合資格綠表人士，單位定價(jià)比傳統(tǒng)居屋低廉。

后者與前者類似，讓公屋租戶以合理價(jià)錢購買現(xiàn)時(shí)居住的單位，但出售的房屋幾乎都是于1980年代中后期至1992年或之前落成的屋邨，目前涉及39條屋邨。目前香港政府正加快出售39條屋邨中收回的700多個(gè)單位，預(yù)計(jì)與明年下一期“綠置居”一起推出市場。

第三層是居者有其屋計(jì)劃，簡稱居屋計(jì)劃，為一些收入不足以購買私人樓宇，又不合資格（或不愿意）入住公屋的香港市民提供另一種選擇。興建的樓盤通常以“苑”字結(jié)尾，如葵涌悅麗苑、天水圍天富苑、柴灣山翠苑等。

第四層是港人首次置業(yè)項(xiàng)目。用一個(gè)例子來解釋，香港在2019年1月由香港市區(qū)重建局推出位于紅磡的首個(gè)“港人首次置業(yè)先導(dǎo)項(xiàng)目”——煥然懿居。該項(xiàng)目提供450個(gè)單位，以市價(jià)的62折出售，申請(qǐng)者在資產(chǎn)及入息限額等方面都有放寬。

按照最新規(guī)劃，煥然懿居附近的一個(gè)重建項(xiàng)目正被定位另一個(gè)首置項(xiàng)目，它估計(jì)可以在2024年推出約260個(gè)單位。

而第五層則是私人住宅物業(yè)，不用太多解釋它是完全市場化的產(chǎn)品，亦是香港高昂房價(jià)的代表。

2014年香港運(yùn)輸及房管局公布《長遠(yuǎn)房屋策略》，提出主要在公屋、資助出售單位、私人住宅物業(yè)和土地供應(yīng)幾個(gè)方面，扭轉(zhuǎn)房屋供求失衡的局面。到2019年，經(jīng)測(cè)算香港下一個(gè)十年期（到2030年）房屋供應(yīng)目標(biāo)定為43萬個(gè)單位。

私人住宅物業(yè)計(jì)劃供應(yīng)12.9萬個(gè)，公營房屋供應(yīng)目標(biāo)為30.1萬個(gè)單位，其中公屋或綠置居單位目標(biāo)供應(yīng)21萬個(gè)，其他資助出售單位9.1萬個(gè)。

房屋供應(yīng)

“經(jīng)過我們多年的努力，房屋供應(yīng)已初見成果?！绷粥嵲露鹪谛x《施政報(bào)告》時(shí)公布，政府已經(jīng)全數(shù)覓得興建31.6萬個(gè)公營房屋單位的330萬平方米土地，較未來十年30.1萬個(gè)單位的目標(biāo)超出1.5萬個(gè)。

據(jù)了解，這些房屋的土地主要來自東涌填海、古洞北/粉嶺北和洪水橋/廈村等新發(fā)展區(qū)的農(nóng)地和棕地、多幅改劃作公營房屋的用地、九幅分別位于啟德和安達(dá)臣道石礦場改撥為發(fā)展公營房屋的用地、粉嶺高爾夫球場部分用地，以及多幅完成檢視具房屋發(fā)展?jié)摿Φ淖氐厝?。其中某些土地供?yīng)是來自“娥六招”的成果。

與此同時(shí)，香港政府還正在推動(dòng)石籬中轉(zhuǎn)屋、房委會(huì)工廠大廈、大坑西邨三個(gè)主要的重建計(jì)劃，以新增更多供應(yīng)。

其中，中轉(zhuǎn)房屋是一種特殊公共房屋，為未符合入住正常公共屋邨資格的寮屋清拆戶，和受清拆、天災(zāi)或其他原因影響的人士提供臨時(shí)居所。石籬中轉(zhuǎn)屋是計(jì)劃拆除的同類公屋的最后一座，按計(jì)劃其將于2022年年底清空，2028年完成重建并提供1600個(gè)公屋單位。

大坑西邨是九龍深水埗區(qū)石硤尾的一個(gè)私人屋邨，物業(yè)主要于1965年落成。其重建計(jì)劃提出已久，最早可追溯至2015年，但一直停滯。

目前“平民屋宇有限公司（開發(fā)商）已與市建局達(dá)成合作推展計(jì)劃的意向。”林鄭月娥說。根據(jù)初步估算，重建后的大坑西邨可提供超過3300個(gè)單位。

至于房委會(huì)工廠大廈的重建由去年的《施政報(bào)告》提出，當(dāng)時(shí)被拿出來研究的是房委會(huì)旗下六個(gè)工廠大廈。目前根據(jù)初步研究，其中三座大廈可以繼續(xù)發(fā)展。預(yù)期2021年第一季完成研究，但要等到2031年才能最終提供超過3000間公屋。

雖然林鄭月娥說“遠(yuǎn)水和近火同樣重要”，但正所謂遠(yuǎn)水救不了近火，在新供應(yīng)未到位前，她計(jì)劃善用現(xiàn)有房屋資源，解決燃眉之急。

包括大力推動(dòng)過渡性房屋的發(fā)展建設(shè)，目的是透過善用閑置土地及建筑物，為有迫切住屋需要的市民提供短期居所。“計(jì)劃得到了物業(yè)及土地?fù)碛腥?、參與興建和營運(yùn)的非政府組織的鼎力支持?！绷粥嵲露鸨硎?。

一個(gè)例子是，今年10月份消息，香港四大發(fā)展商之一的新世界發(fā)展集團(tuán)，或?qū)⒕璩鲂绿锱Ｌ段布吧纤坼\公路兩處農(nóng)地，用作興建約2000間過渡性房屋。更早前于2019年，新世界宣布會(huì)捐出300萬平方呎農(nóng)地回饋社會(huì)，當(dāng)中有2.8萬呎已捐予香港社企“要有光”，亦用作興建過渡性房屋。

而在政府牽頭的項(xiàng)目里，則由香港運(yùn)輸及房管局旗下的過渡性房屋專責(zé)小組統(tǒng)籌?！拔覀円岩挼每稍谖磥砣陜?nèi)提供1.32萬個(gè)單位的土地?！绷粥嵲露鹜嘎?，已非常接近去年報(bào)告承諾的1.5萬個(gè)單位的目標(biāo)。

同時(shí)，政府還會(huì)引導(dǎo)和資助非政府組織租用合適和入住率偏低的酒店和賓館單位作過渡性房屋用途，并“務(wù)求在短時(shí)間內(nèi)推出”。

林鄭月娥還在新《施政報(bào)告》中提出要研究“劏房”（隔斷出租的房子）租務(wù)管制。這是一項(xiàng)創(chuàng)新措施，旨在為居住在私營樓宇，特別是劏房的輪候公屋家庭提供現(xiàn)金津貼。據(jù)了解，相關(guān)工作小組已在今年4月份成立。

除此之外，林鄭月娥還稱，正研究為非居于公營房屋、非領(lǐng)取綜合社會(huì)保障援助（綜援）而輪候公屋超過三年及并未被首次編配公屋的合資格“一般申請(qǐng)住戶”（即二人或以上家庭和長者一人申請(qǐng)者）提供現(xiàn)金津貼。

她透露，政府目前正在制訂計(jì)劃的執(zhí)行細(xì)節(jié)和詳情，目標(biāo)是于2021年年中起接受申請(qǐng)，并于當(dāng)年7月開始派發(fā)現(xiàn)金津貼。初步估算能惠及9萬個(gè)住戶。

土地供應(yīng)

當(dāng)然，房屋問題實(shí)質(zhì)上是土地問題。

“香港的房屋問題核心是建屋土地不足?！绷粥嵲露鸨硎?，因疫情帶來的沖擊，“我們見到建筑成本正向下調(diào)整，建造界人手亦比以往充裕，實(shí)在是造地建屋的大好時(shí)機(jī)?！?/p>

但這需要大家同心協(xié)力的配合。香港政府在今年5月份推出為期三年的“土地共享先導(dǎo)計(jì)劃”，以釋放私人土地發(fā)展?jié)摿ΑＦ渲饕康氖枪膭?lì)私人土地業(yè)主，尤其是手握大量土地資源的開發(fā)商，以所擁有的土地資源與政府合作建設(shè)公私合營房屋。

據(jù)了解，目前新鴻基地產(chǎn)傳聞?wù)推煜挛挥谠实腜ark Yoho項(xiàng)目的錦田用地，申請(qǐng)參與土地共享先導(dǎo)計(jì)劃。如果獲批，項(xiàng)目預(yù)計(jì)供應(yīng)3000至4000個(gè)單位，其中七成會(huì)用作公屋或首置上車盤使用。

林鄭月娥透露，香港發(fā)展局將在不久后成立項(xiàng)目促進(jìn)辦事處，主要負(fù)責(zé)跟進(jìn)較大規(guī)模的私人住宅用地規(guī)劃地契修訂，和其他發(fā)展項(xiàng)目審批申請(qǐng)到項(xiàng)目正式動(dòng)工等的一系列工作。

據(jù)其介紹，目前在加快土地發(fā)展程序方面，香港發(fā)展局及其轄下規(guī)劃署、地政總署和屋宇署組成的“精簡發(fā)展管制督導(dǎo)小組”，在經(jīng)歷兩年多的籌備和研究后已初有成果，未來有望加快私樓和公屋等項(xiàng)目的審批程序，務(wù)求更快地新增供應(yīng)。

另外，香港政府亦已經(jīng)收回九龍東茶果嶺、牛池灣和竹園聯(lián)合村三個(gè)市區(qū)寮屋區(qū)，研究重建為6300個(gè)高密度公營房屋，預(yù)計(jì)在2025年分階段進(jìn)行地盤平整和基建工程。

而研究多年的占地約30萬平方米，位于大嶼山的港鐵小蠔灣車廠上蓋用地，現(xiàn)正制訂了分區(qū)計(jì)劃大綱圖。項(xiàng)目將興建108幢住宅大樓，有望在中長期提供約2萬個(gè)住宅，當(dāng)中約一半會(huì)是資助出售房屋。

各項(xiàng)多管齊下的開拓土地工作無疑會(huì)滿足未來中期房屋供應(yīng)，但林鄭月娥話鋒一轉(zhuǎn)，她提出按目前的發(fā)展速度和計(jì)劃：“難以完全滿足中、長期市民的住房需求，更遑論建設(shè)更寬敞的生活環(huán)境?！?/p>

她提到幾近擱淺的“明日大嶼愿景”計(jì)劃，其稱該計(jì)劃在眾多土地供應(yīng)選項(xiàng)中，“規(guī)模最大、可提供的土地最多”。按最初的計(jì)劃，香港將擬在大嶼山填出1700萬平方米的人工島，提供最多40萬個(gè)房屋單位，其中70%用作公屋發(fā)展。

該計(jì)劃至今提出近兩年，期間遭到大量質(zhì)疑。在今日的會(huì)議上，林鄭月娥就批駁外界對(duì)于計(jì)劃的某些反對(duì)聲音，尤其是那些認(rèn)為“明日大嶼愿景”會(huì)拖累香港的財(cái)政的。

“從財(cái)務(wù)上而言，項(xiàng)目是切實(shí)可行，會(huì)為香港帶來巨大的經(jīng)濟(jì)效益。”她表示，從投資角度來講，“明日大嶼愿景”也是個(gè)非常值得投資的項(xiàng)目，因?yàn)椤斑^千公頃的土地會(huì)很值錢”。

林鄭月娥表示，目前項(xiàng)目申請(qǐng)撥款的是，涉及1000萬平方米填海及相關(guān)策略性交通基建的中部水域人工島研究?！笆且芯炕?、道路、財(cái)務(wù)方案怎么做?！敝恍枰?億多港元，“相信不會(huì)讓我們的財(cái)政儲(chǔ)備有絲毫的受損?！?/p>

據(jù)悉，該撥款方案會(huì)在11月27日在立法會(huì)審議?！斑@個(gè)原屬2011年‘優(yōu)化土地供應(yīng)策略’內(nèi)東大嶼填海的構(gòu)想，已在社會(huì)醞釀?dòng)懻摻咏?，不?yīng)再曠日持久?！彼f。

林鄭月娥十分堅(jiān)定：“為了香港的未來，本屆政府不會(huì)放棄‘明日大嶼愿景’的工作?！彼J(rèn)為香港必須增加土地供應(yīng)，持之以恒地開拓土地，不應(yīng)因?yàn)槎唐诘囊蛩貏?dòng)搖覓地造地、建立土地儲(chǔ)備的決心。

大藍(lán)圖

于是，更多宏大的規(guī)劃正被提出。在《施政報(bào)告》中，林鄭月娥就提出會(huì)繼續(xù)大力投資基建項(xiàng)目，預(yù)計(jì)未來數(shù)年平均每年斥資超過1000億港元。

她提到政府會(huì)推動(dòng)交通基建前進(jìn)，尤其是多條重要地鐵線路的發(fā)展。據(jù)透露，香港地鐵公司正就東涌線延線及屯門南延線展開詳細(xì)規(guī)劃及設(shè)計(jì)工作；北環(huán)線正在加緊落實(shí)；南港島線（西段）項(xiàng)目的建議書會(huì)在年底前提交審批；屯門南延線則已進(jìn)入詳細(xì)規(guī)劃及設(shè)計(jì)階段。

這幾條線路都關(guān)系到多個(gè)重要項(xiàng)目，包括東涌新市鎮(zhèn)擴(kuò)展、“躍動(dòng)港島南”計(jì)劃，該計(jì)劃將把香港島南區(qū)打造成為一個(gè)充滿活力、魄力、勁力，適合工作、居住、創(chuàng)意及消閑玩樂的地區(qū)。

同時(shí)，北環(huán)線就將會(huì)帶動(dòng)古洞北新發(fā)展區(qū)、新田、牛潭尾、凹頭及新田/落馬洲樞紐多個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。林鄭月娥說：“政府至今在沿線附近物色到總面積約90萬平方米的房屋用地并陸續(xù)進(jìn)行研究……這些土地可望帶來超過7萬個(gè)房屋單位?！?/p>

而屯門南延線會(huì)與已定于今年年底通車的“屯門—赤鱲角隧道”一起，幫助屯門西部的發(fā)展提供機(jī)會(huì)，“我們正繼續(xù)籌劃就龍鼓灘（涉及約220萬平方米）近岸填海和屯門西沿海（涉及約220萬平方米）地區(qū)發(fā)展?jié)摿M(jìn)行規(guī)劃及工程研究?！?/p>

另一方面，根據(jù)《施政報(bào)告》香港正陸續(xù)推進(jìn)加快活化老舊的工業(yè)區(qū)，九龍城、土瓜灣、油麻地及旺角等舊區(qū)市區(qū)更新等工程，這些都將直接或者間接增加房屋與土地的供應(yīng)。

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（責(zé)任編輯：徐帥）