深讀|賈康：樓市行政調控只治標，要形成供需和諧互動的長效機制

來源：智能家居時間：2020-08-08 10:20

8月7日，由新京報貝殼財經(jīng)主辦的“中國經(jīng)濟新格局：乘風破浪”夏季峰會在線舉行，在房地產改革分論壇上，財政部科學研究所原所長賈康討論了如何建立房地產長效機制，以及房地產稅如何推出等問題。

房地產稅的推出可能緩慢需要有耐心在立法過程中形成最大公約數(shù)

房地產稅被認為是房地產業(yè)健康發(fā)展長效機制的重要組成部分，也是近年來被熱議的話題。賈康表示，長效機制所依托的基礎性制度建設中，必須包括稅收制度，我國在住房的保有環(huán)節(jié)，稅收調節(jié)要從無到有，它是現(xiàn)代稅制必須匹配的組成部分。中國的房地產稅立法，中央一直在要求推進，但每隔一段時間，氛圍就會有變化起伏，現(xiàn)實中一直沒有真正推到“立法程序正式啟動”的狀態(tài)上。

管理部門最新的表述，是“穩(wěn)妥推進房地產稅立法”，賈康認為，這意味著今年年內可能無法有任何動作。疫情對此雖然有一定影響，但房地產稅的立法不是個短期問題和現(xiàn)場聚會式社交問題，疫情影響不應被認為特別大。按照此前公開宣布的時間表，本屆人大任期之內要啟動房地產稅的立法，而現(xiàn)在已經(jīng)進入本屆人大的第三年，還剩下兩年多時間，我們可以關注后面的時間段內，本屆人大是否能夠按承諾啟動房地產稅的立法過程。

啟動立法以后的好處是什么？賈康表示，一旦啟動立法，大家可以一起在法律建設路徑上公開而理性地討論、商議這個法的文本，尋求最大公約數(shù)，最終形成社會方方面面妥協(xié)而成的文字方案，使這樣一個有爭議的問題達到可以提交全國人大審批通過的狀態(tài)。按過去的經(jīng)驗，這個過程從文本的一審到三審，最短也要一年以上，爭議激烈情況下，不排除要推到四審，時間長的，可長達十年以上。但這樣一個重要的法律作為基礎性制度建設，爭取加快立法的啟動才是“硬道理”，啟動了以后，不要太計較是早是晚、是快是慢，要讓它成為一個民主化、法治化發(fā)展進程中的全民事件，全體社會成員都可以參與，爭取讓這一法律一開始就建立起一個適合中國國情和實現(xiàn)現(xiàn)代化客觀要求的比較好的制度框架，以后再動態(tài)地優(yōu)化調整。

賈康強調，我國的房地產稅立法將會是充滿爭議的，是一個需要有耐心去形成最大公約數(shù)的過程，但它卻是一個帶有民主化、法治化制度建設意義的非常重要的制度建設工作，我們應爭取早一點讓它啟動，并一定要有充分的公眾參與，積極吸收民間智慧，不要僅限于一些政府方面人員的參與。

對于房地產稅啟動立法和未來的落地是否有一些阻礙因素？賈康表示，除了技術性因素等之外，確實存在一些既得利益的阻礙因素。有房的人極不愿意這項稅收落到自己頭上，即便是沒有房的人，也擔心未來自己買房后會被征稅。從心理上來講，對房地產稅的態(tài)度，符合公眾普遍的“稅收厭惡”傾向，所以不能僅僅按照“少數(shù)服從多數(shù)”的簡單投票、公決方式來解決這個問題。應通過在公開的聽證會上擺事實、講道理、說論據(jù)，來凝聚最有合理性的一些基本共識，來指導包括房地產稅的中國直接稅體系建設。在中國直接稅深化改革中首當其沖的房地產稅立法，能不能開局，能否如愿推進到立法的“從無到有”，這實際上是現(xiàn)代化國家必須經(jīng)受的基礎性制度建設的一大考驗。

房地產稅到底想解決什么問題？賈康認為，房地產稅可以其正面效應，綜合地回應一系列的訴求。比如，房地產稅可以調節(jié)收入差距和財產配置，抑制兩極分化，讓住好房子、多套房、豪宅的人多交稅；還可以抑制房地產市場大起大落的過度炒作，使作為國民經(jīng)濟支柱之一的房地產業(yè)發(fā)展比較沉穩(wěn)；這一稅種還帶有對于地方稅體系和現(xiàn)代財政制度建設的重大意義，事關國家治理體系建設全局；與此同時，房地產稅還會倒逼政府的預算安排透明化合理化，催化千家萬戶作為納稅人的百姓的公眾參與意識和機制，使政府更好地向納稅人交代稅收是如何納入認真的、高水平的預算安排來盡力追求公眾利益最大化的，這是中國走向現(xiàn)代化國家的一個非常好的機制創(chuàng)新。

“治標”行政手段可能誤傷剛需要形成供需和諧互動的長效機制

下半年以來，不少城市出臺了更為嚴厲的樓市調控措施，自深圳出臺史上最嚴限購開始，南京等地紛紛收緊限購政策。

賈康表示，要實現(xiàn)“房住不炒”，關鍵還是在于打造房地產業(yè)健康發(fā)展長效機制。目前中國還沒有形成這種長效機制，以行政手段為主的限購、限貸、限價等措施，是權宜之計，有不得已而為之的客觀原因，但也有濃重的治標不治本的局限性。

什么才是治本之策？賈康表示，為形成健康長效機制，必須按中央要求實行基礎性制度建設改革。他強調，改革既要關注調節(jié)需求，更要著力形成必要的有效供給，在房地產業(yè)的長期發(fā)展方面，要結合土地制度、住房制度、投融資制度和稅收制度，動真格地以全面改革在深水區(qū)啃硬骨頭、攻堅克難的安排，來真正從治標推到治本，打造長效機制新局面。

目前國家大力發(fā)展實體經(jīng)濟，實際上是與房地產市場發(fā)展相連接的。賈康提出，房地產市場要在結構上為實體經(jīng)濟匹配有效供給。企業(yè)發(fā)展需要不動產，員工也一定會有住房需求，所以，以流動性充裕支持實體經(jīng)濟發(fā)展，絕不是排斥房地產業(yè)的合理發(fā)展，而是要讓房地產形成“保障軌”與“市場軌”的雙軌統(tǒng)籌，能夠跟上實體經(jīng)濟發(fā)展必然帶來的需求，釋放有效供給。近年來國內高新科技發(fā)展最為突出的地區(qū)是珠三角和長三角，而這兩地的深圳、南京、杭州卻在房地產市場稍微回升后采取更嚴厲的限制措施。這內含著一種悖反，在沒有長效機制、不能夠使有效供給及時、充分涌流出來的情況下，似乎只好治標地施加緊箍咒，使眼下的局面看起來得到一定的控制，但結果實際上并不利于長期支持實體經(jīng)濟升級換代的發(fā)展。

“我們現(xiàn)在以行政手段為主、違背市場經(jīng)濟規(guī)律的一些治標的辦法，在實際生活中已經(jīng)產生了誤傷一些剛需的后果，并在更大范圍內抑制著改善性需求，違背了滿足人民在美好生活需要中得到住房有效供給的愿望，這方面在基本邏輯上存在問題。”賈康表示，長效機制一定是一種更和諧的供需互動，和對于可持續(xù)發(fā)展的供給匹配。從一體化的關系來通盤理解，就不應該把房地產從整個經(jīng)濟發(fā)展中間劃出去“入另冊”，關鍵是怎么樣讓它健康發(fā)展。

在有效供給的組織方面，賈康提出應在政府力求高水平的國土開發(fā)規(guī)劃前提下，托住保障軌上的低中端收入者“住有所居”的供給，主打公租房和共有產權房，還要對接市場探索發(fā)展長租房；其后對于收入水平中端和中端以上的社會成員，應該更多地讓他們行使消費者主權，用他們的支付能力在商品房市場里自主選擇。如果能夠真正把住房低端的保障軌托好了，房價就不是一個房地產市場是否健康的主打指標了，而是在已經(jīng)有托底的“住有所居”的條件以后，有支付能力的人更從容地在競爭中去挑選自己住宅的市場配置機制。市場軌上政府要管的，主要是市場公平競爭規(guī)則以及必要的稅收調節(jié)，這樣的遠景才是長效機制，才是一種健康狀態(tài)。

新京報貝殼財經(jīng)記者顧志娟編輯陳莉校對李銘

（責任編輯：季麗亞 HN003）