（來源：深圳法向人間）

買回遷房，價(jià)格暴漲，村民反悔，如何起訴強(qiáng)制過戶？

“指標(biāo)房”：不限購(gòu)、不限售，合同有效，風(fēng)險(xiǎn)可控，已成深圳投資新寵。

▌原創(chuàng)：張茂榮 信榮團(tuán)隊(duì)首席律師、房地產(chǎn)爭(zhēng)議解決專家

▌主攻： 房地產(chǎn)、小產(chǎn)權(quán)房糾紛，涉房家事，城市更新等

2020年7月15日，深圳市住建局等八部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（“7.15新政”），大幅升級(jí)限購(gòu)限；7月31日，市規(guī)自局、住建局又聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于停止商務(wù)公寓審批的通知》，唯一不限購(gòu)、不限售商品房增量不再！

商品住房沒資格買，商務(wù)公寓停止審批，強(qiáng)大的社會(huì)購(gòu)買力被迫轉(zhuǎn)向“指標(biāo)房”和“小產(chǎn)權(quán)房”，其中“指標(biāo)房”因其不限購(gòu)、不限售、有村委和開發(fā)商保障，格外火熱招眼。

“霧里看花”，“指標(biāo)房”雖熱，但絕大多數(shù)人并不知道交易是否合法、去哪里找好的房源、具體如何操作......“應(yīng)需而生”，信榮團(tuán)隊(duì)深圳總部與第三方機(jī)構(gòu)合作，最新推出“深圳"指標(biāo)房"專項(xiàng)法律服務(wù)”，提供房源推薦、合約審查、交易顧問、糾紛代理等全程服務(wù)。

本文以案說法，僅就“指標(biāo)房”交易的合法性予以探討，以消除購(gòu)房者顧慮，同時(shí)給自己正名：深圳回遷指標(biāo)房轉(zhuǎn)讓有效，提供指標(biāo)房法律服務(wù)合法合規(guī)！

案例1：王曉偉、林麗君與潘立波合同糾紛二審民事判決書

裁判時(shí)間：2019年05月20日

裁判原文：

潘立波與王曉偉、林麗君就涉案房產(chǎn)簽訂的《回遷戶個(gè)人購(gòu)房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》系雙方真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反國(guó)家法律、法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。潘立波主張涉案房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)受限，并非普通商品房，但未能舉證加以證明，本院不予采信。

潘立波在簽約時(shí)支付合同定金50萬元后，未在合同約定時(shí)間內(nèi)支付剩余款項(xiàng)，并起訴請(qǐng)求解除合同，以事實(shí)行為表明拒絕履行涉案合同，構(gòu)成根本違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

案例2：鄭志謙、林利平房屋買賣合同糾紛二審民事判決書

裁判時(shí)間：2019年11月28日

裁判原文：

鄭志謙、林利平與劉海霞就拆遷回遷公寓簽訂的《房產(chǎn)交易合同》是雙方的真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合法有效，雙方應(yīng)當(dāng)依約履行。合同簽訂后，劉海霞按約定向鄭志謙、林利平支付了95萬元房款，但鄭志謙、林利平未向劉海霞交付回遷房屋。根據(jù)合同的約定，鄭志謙、林利平應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

案例3：林眉光、溫偉珍因與林健平合同糾紛民事判決書

裁判時(shí)間：2019年05月15日

裁判原文：

上訴人主張?jiān)V爭(zhēng)合同違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，但并未舉證證實(shí)該合同違反了何種法律或者行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。一審認(rèn)定訴爭(zhēng)合同約定的內(nèi)容為安置房產(chǎn)指標(biāo)的轉(zhuǎn)讓事宜，該指標(biāo)屬于非農(nóng)居住用地指標(biāo)，合同有效，有事實(shí)和法律依據(jù)，本院予以確認(rèn)。上訴人主張?jiān)V爭(zhēng)合同無效，理由不成立，本院不予支持。

案例4：余瑞林、曾利康買賣合同糾紛二審民事判決書

裁判時(shí)間：2018年12月24日

裁判原文：

上訴人主張涉案《房屋買賣合同》所涉房屋性質(zhì)系小產(chǎn)權(quán)房而非商品房，涉案房屋未經(jīng)行政主管部門處理之前，應(yīng)駁回對(duì)被上訴人的起訴。對(duì)此本院認(rèn)為，本案中，被上訴人僅起訴要求上訴人返還房款及承擔(dān)違約責(zé)任，并不涉及房屋權(quán)屬確認(rèn)問題，且雙方合同中轉(zhuǎn)讓的系拆遷安置房，并非上訴人主張的小產(chǎn)權(quán)房，故上訴人關(guān)于被上訴人的起訴不屬于人民法院主管范圍應(yīng)駁回起訴的主張缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予采納。因涉案《房屋買賣合同》已無法實(shí)際履行，上訴人應(yīng)向被上訴人返還已收取的購(gòu)房款。同時(shí)，原審根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則酌定上訴人支付相應(yīng)違約金并無不當(dāng)，本院予以維持。

案例5：周立森、麥振輝房屋買賣合同糾紛二審民事判決書

裁判時(shí)間：2019年12月23日

裁判原文：

（雙方簽訂的轉(zhuǎn)讓拆遷安置房的）《協(xié)議書》及《補(bǔ)充協(xié)議書》是由周立森和麥振輝簽訂，但涉案房產(chǎn)系麥振輝與許惠嬋的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，周立森未能提交充分的證據(jù)證明許惠嬋知曉并同意麥振輝將拆遷安置房出售給周立森，因此，在共有權(quán)人許惠嬋不予追認(rèn)的情況下，上述協(xié)議不宜繼續(xù)履行。周立森可根據(jù)《協(xié)議書》及《補(bǔ)充協(xié)議書》另行要求麥振輝承擔(dān)違約責(zé)任。

狠！“違建”被拆，法院：開發(fā)商賠房款30%，人均322萬！

地方司法文件：明確規(guī)定轉(zhuǎn)讓購(gòu)房指標(biāo)有效

1、《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會(huì)議紀(jì)要》第五條：【購(gòu)房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同的效力】當(dāng)事人簽訂合同將房屋（包括拆遷安置用房等）的購(gòu)買指標(biāo)轉(zhuǎn)讓給他人，當(dāng)事人一方主張轉(zhuǎn)讓合同無效的，一般不予支持，但當(dāng)事人轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房等政策性保障住房購(gòu)房指標(biāo)的除外。

2、《湖南省高級(jí)人民法院關(guān)于房屋買賣、租賃糾紛案件適用法律問題的指導(dǎo)意見（試行）》第三條：轉(zhuǎn)讓購(gòu)房指標(biāo)的，只要不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，一般認(rèn)定有效。經(jīng)出賣人同意，買受人將預(yù)約協(xié)議的權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓給第三人的，一般應(yīng)認(rèn)定該轉(zhuǎn)讓行為有效。

信榮說：深圳回遷房“指標(biāo)”轉(zhuǎn)讓有效，符合條件可起訴強(qiáng)制過戶

1、“指標(biāo)房”轉(zhuǎn)讓本質(zhì)是回遷房的期權(quán)轉(zhuǎn)讓，即賣方將回遷房權(quán)益轉(zhuǎn)讓給買方，買方支付對(duì)價(jià)（購(gòu)房款），并直接與城市更新等舊改實(shí)施主體簽署《搬遷補(bǔ)償協(xié)議》，獲取回遷房屋；

2、從以上深圳案例及兄弟省份高院規(guī)定可以看出，當(dāng)事人就回遷房指標(biāo)簽署的轉(zhuǎn)讓合同合法有效，任何一方違約，均需向守約方承擔(dān)違約責(zé)任；

3、合同有效，未必可以強(qiáng)制履行：為防止房?jī)r(jià)暴漲后配偶異議、共有人異議，導(dǎo)致合同不能履行，建議轉(zhuǎn)讓合同中賣方配偶、父母、子女全部簽字確認(rèn)，以便在賣方違約后具備條件時(shí)起訴繼續(xù)履行；

4、需要特別提醒的是，深圳外其他省市集體土地上回遷房轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟(jì)組織外城市居民的，因回遷房具有特定的人身屬性，轉(zhuǎn)讓合同可能無效；

5、“應(yīng)需而生”，信榮團(tuán)隊(duì)深圳總部與第三方機(jī)構(gòu)合作，最新推出“深圳"指標(biāo)房"專項(xiàng)法律服務(wù)”，提供房源推薦、合約審查、交易顧問、糾紛代理等全程服務(wù)，委托咨詢：400-0755-618（按1）。

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