購(gòu)房杠桿率三連升,你是買房子,還是留票子?

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2020-08-16 08:01

來(lái)源：地產(chǎn)情報(bào)站

隨著購(gòu)房利率的下降，居民的購(gòu)房意愿正在逐步提升。

易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年二季度，全國(guó)居民購(gòu)房杠桿率為32.2%，環(huán)比上升0.1個(gè)百分點(diǎn)，同比上升0.4個(gè)百分點(diǎn)。

而這，已經(jīng)是杠桿率連續(xù)三個(gè)季度環(huán)比上升了。

01 購(gòu)房杠桿率再攀升

居民杠桿率，指的是居民債務(wù)和GDP之比。居民購(gòu)房杠桿率，指的是居民購(gòu)房新增貸款與住宅銷售之比。

在我國(guó)的居民債務(wù)構(gòu)成中，房貸絕對(duì)是其中翹楚。

今年4月，中國(guó)人民銀行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司發(fā)布了2019年中國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)負(fù)債的情況調(diào)查，結(jié)果顯示我國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭戶均總資產(chǎn)317.9萬(wàn)元，住宅是資產(chǎn)構(gòu)成的主要部分，房貸占家庭總負(fù)債的75.9%?？梢姺抠J對(duì)居民杠桿率影響之大。

近日，上海易居房地產(chǎn)研究院公布了全國(guó)居民購(gòu)房杠桿率，二季度為32.2%，這已是連續(xù)三個(gè)季度同比上漲。

而居民購(gòu)房杠桿率的提升，對(duì)居民杠桿率的影響也是顯而易見的。2020年二季度，我國(guó)住戶部門杠桿率（居民杠桿率）上升至59.7%，環(huán)比上升1.9個(gè)百分點(diǎn)，同比上升5.5個(gè)百分點(diǎn)。

對(duì)于居民杠桿率的節(jié)節(jié)攀升，近年來(lái)，社會(huì)各界都表現(xiàn)出了擔(dān)憂。2018年，銀監(jiān)會(huì)主席郭樹清表示，居民家庭的杠桿率需要降低，“這幾年居民杠桿率提升得非?？?，是很危險(xiǎn)的”。

居民杠桿率的提升，對(duì)于整個(gè)市場(chǎng)而言，并非好事。不斷提升的杠桿率，也意味著普通居民的購(gòu)買力正在快速消耗，一分錢得掰成兩半花。

在眾多城市中，總有些地方冒尖。2018年，杭州居民杠桿率達(dá)到103.2%，而廈門、溫州、海口、深圳這四個(gè)城市，居民杠桿率也超過(guò)了80%。如今回過(guò)頭來(lái)看，這些城市大多有兩個(gè)共性：房?jī)r(jià)高、房屋投資屬性強(qiáng)。

房貸利率降低之后，這些城市的樓市，異動(dòng)也非常明顯。

02 流入樓市的資金

現(xiàn)在買房，掏空6個(gè)錢包的比比皆是。大中小城市之間的房?jī)r(jià)差距如同鴻溝，難以逾越。

環(huán)顧我們身邊，借錢買房的人占絕大多數(shù)，父母、親戚先借上一輪，再用信用資金、消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸繞道湊首付的人數(shù)不勝數(shù)。之前深圳炒房客爆出來(lái)的雷，就跟銀行限制房屋抵押經(jīng)營(yíng)貸有關(guān)。

在爆雷之前，又有多少炒房客靠著七七八八的貸款杠桿，成功地撬起了深圳的房子呢？

值得注意的是，盡管房?jī)r(jià)在迅速攀升，但是流入深圳的住戶部門貸款，卻并沒有我們想象的多。有媒體統(tǒng)計(jì)了2017年上半年至2020年上半年深圳居民中長(zhǎng)期貸款的數(shù)據(jù)，得出的結(jié)論讓人略感不適。

2017年上半年，深圳居民中長(zhǎng)期貸款增加1020.24億元；2018年上半年，居民中長(zhǎng)期貸款增加1011.42億元；2019年上半年，中長(zhǎng)期貸款增加877.31億元；2020年上半年，中長(zhǎng)期貸款增加1036.53億元。

從這個(gè)數(shù)據(jù)來(lái)看，銀行提供的中長(zhǎng)期貸款并沒有明顯增加，甚至2019年還減少了。

然而，深圳市的房屋總價(jià)卻在攀升。某二手房網(wǎng)站顯示，深圳市前海的房屋均價(jià)在2019年8月還是76367元/平方米，到了2020年8月已經(jīng)超過(guò)10萬(wàn)元/平方米。漲幅之大，讓人嘆為觀止。

相較之下，沒有出現(xiàn)明顯增長(zhǎng)的中長(zhǎng)期貸款數(shù)額，就有幾分“可疑”了。這只能說(shuō)明兩個(gè)問題，要么是深圳的房貸利率下降了，抵消了房?jī)r(jià)增長(zhǎng)部分；要么是有外部資金流入本地樓市，對(duì)沖了那一部分增長(zhǎng)的房?jī)r(jià)——換而言之就是，在過(guò)去幾年里，炒房客在深圳入局了。

從此前的媒體披露中我們能夠看到，明顯是后者的可能性更大。

隨著資金大量流入樓市，2020年的樓市，并不被經(jīng)濟(jì)大勢(shì)而左右，反倒是闖出了一片屬于自己的天空。然而，跟購(gòu)房市場(chǎng)的火熱不同，房企的世界，寒風(fēng)伴著凄雨。

2019年全年有330家房企發(fā)布了破產(chǎn)文書，而今年形勢(shì)更嚴(yán)峻，僅上半年就有228家房企倒閉。而這些倒閉的房企大多集中在三四線城市，以中小型開發(fā)商為主。受到2020年的疫情黑天鵝事件沖擊，不少原本就陷入資金困局的房企，加速了破產(chǎn)的步伐。

03 買房不如買黃金？

大量資金流入樓市，造成的直接后果就是房?jī)r(jià)整體上浮。

2016年，史無(wú)前例的貨幣化棚改政策對(duì)樓市的影響延續(xù)至今。在這一波浪潮中，大量三四線及以下城市的房?jī)r(jià)快速攀升，房?jī)r(jià)過(guò)萬(wàn)的中小城市比比皆是，然而當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)并不能支撐起這個(gè)房?jī)r(jià)。三四線城市的二手房市場(chǎng)乏人問津，大多數(shù)有價(jià)無(wú)市。

那些真正打破了房?jī)r(jià)“下限”的城市，比如鶴崗，房?jī)r(jià)最終的走向是一降再降，去年還是5萬(wàn)一套，今年2萬(wàn)就能入一套。即使是近幾年在炒房道路上漸行漸遠(yuǎn)的杭州，其二手房市場(chǎng)也遠(yuǎn)沒有想象的火熱，從2019年7月到2020年7月，實(shí)際的二手房成交價(jià)格也在下降。

而最近所謂的“火熱”，實(shí)際上是樓市的回暖。其中自然不乏高位接盤者，據(jù)易居房地產(chǎn)研究院調(diào)查，大眾在購(gòu)房時(shí)的考量越來(lái)越多，害怕高位接盤是重要因素。撕開了遮羞布的房地產(chǎn)行業(yè)，也讓越來(lái)越多的人開始質(zhì)疑：房子還是投資首選嗎？

曾經(jīng)的“萬(wàn)通六君子”之一、如今的御風(fēng)集團(tuán)董事長(zhǎng)馮侖昨天說(shuō)：“如果是投資，在當(dāng)下我會(huì)選擇買黃金，而不是買房子。因?yàn)檫@個(gè)房子有不確定性，比如說(shuō)今天契稅又漲了。另外，70年以后續(xù)期到底要交多少錢也不確定。總之，房子有很多不確定性，但是黃金很確定?！?/p>

馮侖的言論值得深思，但同時(shí)站長(zhǎng)也要提醒大家，黃金經(jīng)過(guò)一輪暴漲后，本周已經(jīng)開始上演過(guò)山車行情，起伏之大絕不是普通人能承受的。大佬的話大家聽聽就罷了，具體是買房子還是買黃金，勸大家量力而行，慎重出手。

而且，馮侖的論據(jù)也是建立在居民家庭已有房產(chǎn)、還有閑錢的基礎(chǔ)上。如果沒有房子，也沒有票子，那還是湊首付買房吧。

04 結(jié)語(yǔ)

房?jī)r(jià)到底能不能繼續(xù)大漲，現(xiàn)在還沒有一個(gè)定數(shù)。但可以肯定的是，未來(lái)出現(xiàn)大漲的機(jī)會(huì)已經(jīng)不多。

正如房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展至今，資源逐漸向頭部企業(yè)聚集一樣，在城鎮(zhèn)化的進(jìn)程中，前輩們已經(jīng)為后來(lái)者作出抉擇，人口流動(dòng)的趨勢(shì)已經(jīng)決定了城市的未來(lái)。未來(lái)城市的發(fā)展方向，也是由人口來(lái)決定的。

人口流動(dòng)的趨勢(shì)，是主觀的，也是客觀的。

每年因房?jī)r(jià)過(guò)高而逃離北上廣的人，并不少……

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