8月14日，中國(guó)人民銀行黨委書記、銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹(shù)清在接受中央廣播電視總臺(tái)央視記者專訪時(shí)表示，金融監(jiān)管部門還將加大對(duì)違法違規(guī)行為的查處，堅(jiān)決防止影子銀行死灰復(fù)燃、房地產(chǎn)貸款亂象回潮等問(wèn)題。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，在目前隱蔽的低息貸款中，金融機(jī)構(gòu)協(xié)助購(gòu)房人注冊(cè)的公司性質(zhì)多為科技、商貿(mào)、廣告?zhèn)髅筋?，抵押貸款用途多寫為經(jīng)營(yíng)，這為銀行貸款資金流向的核查增加了難度。

“最近辦理以貸還貸和房抵貸業(yè)務(wù)的人明顯增多了?！?月13日，北京某金融機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人楊晶晶告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者，“去年下半年抵押貸利率普遍在5.8%到6.5%，今年上半年抵押貸短期貸可低至3.65%，長(zhǎng)期貸可低至4.35%”。

“這個(gè)低息貸款可以拿去買房，但咱對(duì)外不能這么說(shuō)”，北京另一家金融機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人魏婷告訴記者。

舉個(gè)例子，北京工薪階層王凱首套房商業(yè)貸款20年，總額200萬(wàn)元，按照北京現(xiàn)行房貸利率及等額本息的方式來(lái)計(jì)算，他需要月均還貸14213元；但如果他選擇做最長(zhǎng)能貸20年的抵押貸，利息為4.35%的話，每月只需償還12491元。

每月少還1722元乍看不多，但對(duì)于工薪階層也足夠誘惑。因?yàn)槭苜J款年限設(shè)置，抵押貸利息的利好更體現(xiàn)在還款總額上。假設(shè)王凱按照20年期現(xiàn)行房貸利率償還，還款本息總額共341萬(wàn)元，按照20年期4.35%利息的抵押貸來(lái)償還，還款本息總額只有299萬(wàn)元，節(jié)省42萬(wàn)元。

不過(guò)，對(duì)于首套房購(gòu)買者而言，抵押貸的誘惑還不夠明顯。一是因?yàn)槭滋追抠?gòu)買者沒(méi)有現(xiàn)成房產(chǎn)用以抵押，二是首套房貸款利率相對(duì)平穩(wěn)且低于二套房。但是，如果將抵押貸放在二套房交易場(chǎng)景中，將是另一番景象。

在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇利息走低形勢(shì)之下，國(guó)家對(duì)銀行貸款資金走向的嚴(yán)查并沒(méi)有放松，但這些低息貸仍舊可以找到鉆營(yíng)的路子，繞道流入樓市。在中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者調(diào)查走訪的過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，北京、杭州、深圳等熱點(diǎn)城市均出現(xiàn)相似情形。

利息貸流入樓市，究竟抄了哪條路？

利息走低，以貸還貸者變多

金融機(jī)構(gòu)貸款主要有兩種形式，一是信用貸，二是抵押貸。記者了解到，目前北京市場(chǎng)信用貸利率大概是4.8%到5.7%，由于貸款年限短且額度較低，近年來(lái)并未受到購(gòu)房者過(guò)多追捧，利率相對(duì)穩(wěn)定。

抵押貸則不同。楊晶晶告訴記者，“目前3年至5年的短期抵押貸利率可低至3.65%至3.85%，15年至20年期的抵押貸利率是4.35%至4.9%，最高不超過(guò)5%，在去年利息的基礎(chǔ)上至少降低1.5個(gè)百分點(diǎn)，而且五六年都沒(méi)出現(xiàn)過(guò)這么低的利息了。如果購(gòu)買二套房，這個(gè)利率很劃算，比房貸利率低很多”。

假設(shè)同樣貸款200萬(wàn)元，按照北京二套房現(xiàn)行利率，20年期商業(yè)貸款的月均還款金額是14899元，按照4.35%的抵押貸利率，20年商業(yè)貸款的月均還款金額是12491元?？梢钥吹剑盅嘿J放在首套房交易場(chǎng)景中，購(gòu)房者每月可節(jié)省1722元，但放在二手房交易場(chǎng)景中，每月則可節(jié)省2408元。

更大的誘惑在于，同樣以20年期200萬(wàn)元貸款為例，按照北京二套房現(xiàn)行利率所產(chǎn)生的還款本息總額為357萬(wàn)元，按照抵押貸利息4.35%來(lái)計(jì)算，還款本息總額只有299萬(wàn)元，購(gòu)房者可節(jié)省被套利58萬(wàn)元。

當(dāng)然，并非所有銀行都能給出4.35%的低利息，背后有一定門檻。

“國(guó)有四大行管控較嚴(yán)，雖然其利息普遍在3.85%到4.35%，但如果著急買房，不建議在四大行辦理，因?yàn)樗鼈儗徍酥芷谳^長(zhǎng)；平安、招商、廣發(fā)這些商業(yè)銀行雖然利息普遍在4.35%到4.9%，但審核辦理更快?！睏罹ЬЦ嬖V記者，“這些商業(yè)銀行的利息雖然高于四大行，但總體還是低于房貸利率”。

另外，抵押貸款利率高低也與個(gè)人信用程度與還款能力相關(guān)，但低于房貸利率是不爭(zhēng)事實(shí)。

“如果是央企國(guó)企或者事業(yè)單位的貸款申請(qǐng)者，利率會(huì)相對(duì)低，且貸款額度高一些；如果非這些單位的貸款申請(qǐng)者，貸款額度相對(duì)低一些?！蔽烘酶嬖V記者，“如果個(gè)人收入1.5萬(wàn)元/月，貸款額度只能做60萬(wàn)元到90萬(wàn)元，如果需要更多資金，則需要做兩次抵押，到兩家銀行去申請(qǐng)?！?/p>

隨著利息走低，甚至低于房貸利息，市場(chǎng)上以貸還貸和房抵貸的需求變多。房抵貸的套利流程容易理解，一般為貸款、原銀行還尾款解押、建委上抵、放款；以貸還貸是指，前幾年申請(qǐng)抵押貸款較高者，通過(guò)金融機(jī)構(gòu)墊資還清原貸款，再重新借用當(dāng)前利息較低的抵押貸，從而節(jié)省資金成本。

繞道鉆營(yíng)，先當(dāng)股東再買房

“查得這么嚴(yán)，不怕出事？”

“干了6年了，哪里出過(guò)事，只要你按我說(shuō)的來(lái)做?！?/p>

這是記者與北京某金融機(jī)構(gòu)貸款專員陳龍的一問(wèn)一答，陳龍總是能夠在“上有政策，下有對(duì)策”的回旋中為貸款資金流向樓市打開(kāi)“通道”，開(kāi)關(guān)便是“有一家公司”。

“如果購(gòu)房者名下有公司就很好辦了，抵押經(jīng)營(yíng)貸很容易做出來(lái)，然后資金到公司賬戶后，你再拿去買房就可以了；如果沒(méi)有公司，我們可以幫助新注冊(cè)一家公司，或者找一家不錯(cuò)的公司入股，成為股東，再通過(guò)這家公司來(lái)貸款走賬?！蔽烘酶嬖V記者，“新注冊(cè)一家公司的費(fèi)用只需要6000元左右，每年再繳納2000元的記賬費(fèi)就可以，成為入股股東的持股比例也沒(méi)有特別要求。”

記者了解，金融機(jī)構(gòu)協(xié)助注冊(cè)的公司性質(zhì)多為科技、商貿(mào)、廣告?zhèn)髅筋悾鹑跈C(jī)構(gòu)協(xié)助申請(qǐng)?zhí)顚懙盅嘿J款用途多為經(jīng)營(yíng)，這為銀行貸款資金流向的核查增加了難度。

“一般來(lái)說(shuō)，新成立的公司需要留存至少兩年，因?yàn)殂y行下戶檢查一般是三個(gè)月、半年或者一年，所以兩年是保險(xiǎn)起見(jiàn)的時(shí)長(zhǎng)?！睏罹ЬЦ嬖V記者，“為安全起見(jiàn)，如果貸款資金申請(qǐng)于某銀行，到賬后不要直接去開(kāi)發(fā)商或者房產(chǎn)中介那里刷卡買房，可以先取出現(xiàn)金，轉(zhuǎn)到其他銀行的銀行卡中，再去做購(gòu)房交易就不會(huì)被查到了”。

不僅北京，杭州也出現(xiàn)類似現(xiàn)象。杭州一位二手房購(gòu)房者告訴記者，“前幾天去看房，中介說(shuō)現(xiàn)在可以全款買房，這樣房?jī)r(jià)可以砍下來(lái)不少；如果錢不夠，他們公司可以借給我，等房子過(guò)戶后，我再拿房子去做抵押貸款出來(lái)，現(xiàn)在的利息比商貸低很多，總體算下來(lái)非常劃算?！?/p>

注冊(cè)一家低成本的企業(yè)，成為一些購(gòu)房者主要的套利方式，也成為低息資金流向樓市的敲門磚。今年經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇利息走低的同時(shí)，政策層面還出臺(tái)了很多針對(duì)小微企業(yè)的貼息政策，這使得通過(guò)企業(yè)獲取更低利息或者無(wú)息的貸款，變成可能。

“前段時(shí)間深圳房?jī)r(jià)大漲，是因?yàn)槠髽I(yè)通過(guò)房產(chǎn)抵押的方式，去做低息貸款甚至無(wú)息貸款。名下有企業(yè)的人先全款買套房，再通過(guò)企業(yè)過(guò)賬抵押的形式，就可以貸款7成出來(lái)，不少銀行都在做這個(gè)業(yè)務(wù)?！币晃簧钲诜康禺a(chǎn)人士告訴記者，“加上國(guó)家和市區(qū)貼息，很多都變成無(wú)息貸款，等貸款資金出來(lái)后，很多便變成了無(wú)息買房。”

“一般來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)抵押貸款是房產(chǎn)評(píng)估值的7成，評(píng)估值是房產(chǎn)市值的8成”，魏婷告訴記者。

如果不能堵住樓市投機(jī)者借道房產(chǎn)抵押、企業(yè)過(guò)賬、低息無(wú)息套利買房的漏洞，無(wú)疑為樓市調(diào)控、房?jī)r(jià)平穩(wěn)留下掣肘。(因受訪者要求，文中人名均為化名)

（中國(guó)房地產(chǎn)網(wǎng)）

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