前不久，蘇世民的新書《蘇世民：我的經(jīng)驗與教訓》在國內(nèi)出版發(fā)行，許家印、郁亮、王文學、馬云、馬化騰、馬明哲、基辛格等大佬，都紛紛為其新書站臺。蘇世民之所以有如此能量，是因為他是大名鼎鼎的黑石集團的創(chuàng)始人、董事長，中文譯名是史蒂夫·施瓦茨曼。

　　成立于1985年的黑石集團，主要業(yè)務有房地產(chǎn)、私募股權、對沖基金、信貸4大板塊。截至2019年底，其管理資產(chǎn)規(guī)模達5711億美元，是全球規(guī)模領先的私募股權投資基金之一。其中，房地產(chǎn)的管理規(guī)模為1632億美元，卻給黑石帶來15.02億美元的可分配利潤，占去年公司總體利潤的近一半。

　　▲來源：黑石集團年報、明源地產(chǎn)研究院

　　30年來，黑石地產(chǎn)板塊的年均凈收益達到16%，超過了包括傳統(tǒng)業(yè)務PE在內(nèi)的其他資產(chǎn)類別。因此，早在十幾年前，諸如萬科、萬通等國內(nèi)房企，就試圖學習黑石。隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場逐步由增量開發(fā)向存量時代轉軌，這一需求變得越發(fā)迫切。因為存量時代，意味著要從產(chǎn)銷模式轉向資管模式，黑石十分值得借鑒……

　　然而，迄今為止，還沒有哪家房企有黑石的雛形。誰是中國的黑石？明源君認為，也許并不會誕生于房企，而會是其他機構。比如平安不動產(chǎn)。截至2019年底，其資產(chǎn)管理規(guī)模已超4400億人民幣，只有黑石的1/9。然而，作為一家“投資及資產(chǎn)管理公司”，平安不動產(chǎn)不僅具有專業(yè)的投資能力、投后管理能力、風險控制能力及優(yōu)質(zhì)項目，特別是商業(yè)地標的打造能力——在商業(yè)地產(chǎn)領域的管理是覆蓋全價值鏈的既為投資、規(guī)劃設計、建設、運營管理，并且還在積極的推進科技化建設。很可能是未來的投資商和運營商巨頭。

　　前瞻布局，瞄準一二線，兩條腿走路

　　搶占先機，又有效地分散了投資風險

　　財報顯示，截至2019年底，平安不動產(chǎn)的資產(chǎn)管理規(guī)模超過4400億元，穩(wěn)居國內(nèi)不動產(chǎn)資管規(guī)模龍頭位置。這與其前瞻性的布局，增量和存量雙輪驅動，以及主要布局一二線城市緊密相關。

　　一、布局早，1995年就已經(jīng)開始介入

　　黑石是1991年才開始進軍地產(chǎn)業(yè)務，當時，美國的城市化率是75.70%，早已進入城市化穩(wěn)定發(fā)展階段，是真正的存量時代。可是，在較長一段時間內(nèi)，黑石的房地產(chǎn)業(yè)務一直不溫不火。根據(jù)黑石2007年披露的上市路演材料可以發(fā)現(xiàn)，彼此，黑石在私募股權、房地產(chǎn)和對沖基金領域優(yōu)勢明顯，私募股權投資還是黑石的第一大投資部門。一直到2010年之后，黑石集團的房地產(chǎn)部門才逐步壯大。

　　△來源：聯(lián)合國、明源地產(chǎn)研究院

　　相比之下，平安不動產(chǎn)的布局要早得多。早在1995年，深圳市平安物業(yè)投資管理有限公司即注冊成立，當時中國的城市化率僅為30.96%，正處于城市化加速階段的起跑線上。

　　2013年開始，平安不動產(chǎn)進入加速發(fā)展階段。當年資產(chǎn)管理規(guī)模超400億元；2014年，資產(chǎn)管理規(guī)模超800億元；2015年，資產(chǎn)管理規(guī)模超1600億元……

　　因此，早在2012年萬科喊出“白銀時代”之后，各企業(yè)就紛紛開始轉型。但一些房企看到增量行情再次開啟之后，就迅速放棄了轉型。平安不動產(chǎn)的成功源于前瞻也有堅持。

　　僅憑一波增量開發(fā)市場的牛市，并不能改變整個行業(yè)由增量轉向存量的大趨勢。受短期誘惑放棄轉型的企業(yè)，后續(xù)將很可能錯失存量市場的門票。

　　二、雙輪驅動，增量存量兩條腿走路

　　查爾斯·漢迪認為，一個組織和企業(yè)必須要在“第一曲線”達到巔峰之前，找到企業(yè)的“第二曲線”，并在第一曲線達到頂點之前開始增長，才能實現(xiàn)持續(xù)增長。

　　平安不動產(chǎn)進入不動產(chǎn)資產(chǎn)管理領域的時間足夠早，一開始其主要聚焦于商業(yè)地產(chǎn)領域，但其也沒有放棄增量開發(fā)領域的機會。畢竟，直到今天，我國仍然處于城市化發(fā)展的加速階段。增量開發(fā)的空間巨大，且利潤豐厚。

　　平安不動產(chǎn)2012年發(fā)力開發(fā)投資業(yè)務領域。由于其是真股權投資，而且與開發(fā)商的合作過程中是純粹的“財務投資人”，“不操盤、不并表”，解決了開發(fā)商沖規(guī)模過程中的資金壓力，深受開發(fā)商歡迎。這使得平安不動產(chǎn)在布局未來的同時，又能享受當下的利潤，并且也能夠幫助其更好地在資產(chǎn)管理領域的耕耘。

　　根據(jù)查爾斯?jié)h迪的“第二曲線”理論，企業(yè)轉型的最佳時機是A點，如果到B點再考慮轉型，最終往往會錯過“第二曲線”。那些提前進行存量布局，前瞻性打造自身“第二曲線”的企業(yè)更容易搶占未來的先機。

　　△資料來源：明源地產(chǎn)研究院

　　三、主要投資一二線城市，分散風險

　　受疫情沖擊，今年不少企業(yè)信貸質(zhì)量面臨下行壓力，導致其信用評級遭下調(diào)，一季度穆迪作出負面評級行動的次數(shù)達到過去五年來的最高水平。

　　可是，在一片評級下調(diào)聲潮中，穆迪發(fā)布對平安不動產(chǎn)的首次信用評級結果是“Baa2”——投資級長期信用評級，展望穩(wěn)定。

　　雖然我國的疫情防控十分精準高效，但國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)普遍還是受到了不小的沖擊，為何平安不動產(chǎn)能夠得到穆迪的另眼相看？

　　穆迪的說法是“公司擁有穩(wěn)定的業(yè)務增長前景……資產(chǎn)管理業(yè)務現(xiàn)金流穩(wěn)定、盈利能力強……平安不動產(chǎn)在篩選優(yōu)質(zhì)合作伙伴、被投項目監(jiān)督方面擁有嚴謹?shù)目刂屏鞒??！?

　　這又跟公司的布局密不可分。目前，平安不動產(chǎn)已布局5大區(qū)域，深耕數(shù)十座城市。

　　從區(qū)域分布看，平安不動產(chǎn)主要投資一二線城市核心區(qū)域，符合不動產(chǎn)資產(chǎn)管理的布局邏輯——因為這些區(qū)域人口聚集度高，經(jīng)濟增速快，區(qū)位優(yōu)勢明顯，一定程度上保障了其商業(yè)資產(chǎn)的處置價值。

　　△中國各線城市的城鎮(zhèn)化率水平

　　△資料來源：國家統(tǒng)計局、明源地產(chǎn)研究院

　　在國內(nèi)的深圳、上海、北京、天津等核心城市，平安不動產(chǎn)都投資打造了地標性建筑。這些投資性物業(yè)不僅沉淀了優(yōu)質(zhì)的不動產(chǎn)資產(chǎn)，而且在平安不動產(chǎn)投入運營并加持精細化管理后，物業(yè)價值得以提升，實現(xiàn)了資產(chǎn)的保值增值。

　　資金募集、雙專業(yè)優(yōu)勢等4大能力

　　確保規(guī)模增長的同時凈利連年翻番

　　除了黑石，凱德在不動產(chǎn)投資和資管領域也是頂尖機構，國內(nèi)試圖模仿的開發(fā)商、地產(chǎn)基金公司不少——進入的時間較早，而且也是兩條腿走路，甚至布局的城市也不少，可是，有的做著做著就消失了，現(xiàn)存做的出色的也極少——一是規(guī)模較小，二是業(yè)績波動比較大。

　　可是，平安不動產(chǎn)卻表現(xiàn)得十分穩(wěn)健，不僅資產(chǎn)管理規(guī)模逐年快速增長，營收和利潤也表現(xiàn)出色——2018和2019年，其歸屬母公司所有者的凈利潤連年翻倍增長，分別增長153.24%和100.68%。

　　如此高速增長下，使得早在2019年底，平安不動產(chǎn)就以不到黑石4成的資產(chǎn)管理規(guī)模，創(chuàng)造了相當于黑石近7成的凈利潤（僅限房地產(chǎn)業(yè)務）。

　　明源君認為，這得益于平安不動產(chǎn)強大的資金實力、雙專業(yè)優(yōu)勢、資產(chǎn)管理和風險控制能力。

　　一、可以多渠道獲取低成本資金，將業(yè)務周期長短組合，股債權形式靈活配置

　　資金密集型是不動產(chǎn)行業(yè)的典型特征，不論是投資還是資產(chǎn)管理，資金都是基礎中的基礎。

　　平安不動產(chǎn)的資金來源有三部分：自有資金、保險資金和第三方資金（機構和個人客戶）。

　　由于背靠中國平安(601318)，平安不動產(chǎn)有著獲取低成本資金的天然優(yōu)勢。然而，這只是一方面。平安不動也在不斷推進多元化的融資渠道。

　　比如，在金融化創(chuàng)新方面，平安不動產(chǎn)依托中國平安的綜合金融優(yōu)勢和自身資源優(yōu)勢，持續(xù)推進供應鏈ABS等資產(chǎn)證券化業(yè)務布局，打通資金端和資產(chǎn)端的連接，開拓公司新的業(yè)務增長點。

　　今年，基礎設施領域公募REITs試點已宣布啟動，商業(yè)地產(chǎn)公募REITs落地越來越近。對平安不動產(chǎn)這家專業(yè)的不動產(chǎn)投資及資產(chǎn)管理公司來說，意味著更大的藍海。

　　概而言之，由于平安不動產(chǎn)具有全過程金融產(chǎn)品的設計能力，募資能力強大，使得其能通過“融、投、管、退”的全價值鏈路徑，將業(yè)務周期長短組合，股債權形式靈活配置，進行多樣化的金融產(chǎn)品布局和主動管理，推動不動產(chǎn)價值提升，獲得高安全邊際。

　　二、金融+地產(chǎn)雙專業(yè)，能夠深入挖掘房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈的價值，投資能力強

　　前幾年，很多房企宣布做金控平臺，對此，馮侖就表示，現(xiàn)在金融產(chǎn)品復雜多樣，有金融牌照后可以快速解決資金問題。當年，中國臺灣有幾家地產(chǎn)公司都快不行了，通過賣壽險解決自己的資金鏈問題。但是，現(xiàn)在急著往金融跑的，很多都是資金鏈出了大問題，面臨著很大的困難。相反，如果從金融往地產(chǎn)跑的，往往又快又好。

　　為何會這樣？因為二者的邏輯不同，前者是為自己輸血，不管好壞；后者有自己的邏輯和嚴格的篩選標準。平安不動產(chǎn)的穩(wěn)健經(jīng)營就離不開其專業(yè)的投資能力。

　　當前，市場上一些債性融資、明股實債的出資方，主要是根據(jù)房企的信用評級、還款信用來做決斷。相較之下，做真股權投資的平安不動產(chǎn)在篩選項目時，不僅關注合作方評級等基礎指標，而且考量其盈利能力、專業(yè)能力。

　　在選擇項目和合作方的眼光上，雖然平安不動產(chǎn)不參與項目直接操盤，但是對項目所有信息掌握第一手資料，因此會從定量的維度考慮項目的成本控制、溢價水平、營銷能力和投資收益回報，并進行綜合排名；還會從定性的角度對合作方的多個維度進行評價，包括工作效率、問題解決能力、工作流程的控制能力等。

　　由于這些都是由一線直接接觸項目的員工來打分的，最終匯總統(tǒng)計形成對這些合作方的內(nèi)部排名。這樣甄選出的合作方與項目，往往具有很大的價值成長空間。

　　而且，平安不動產(chǎn)從不冒進，即便是在大行情下，股權投資的機會明顯多于之前，公司也要選擇最合適的合作方、最合適的時間點，優(yōu)中選優(yōu)，一步一個腳印地推進不動產(chǎn)股權投資落地。

　　這種通過金融賦能，深入挖掘房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈價值的模式，反過來又進一步幫助平安更好地捕捉投資機會。

　　三、資產(chǎn)管理能力強，能夠在高成本條件下，持續(xù)打造眾多標桿商業(yè)地標項目

　　財報顯示，2019年平安不動產(chǎn)營業(yè)收入同比增長17.73%，歸屬母公司股東的凈利潤同比增長100.68%，凈利潤增長率高于營收增長率，而且凈利潤的數(shù)值也高于營收。

　　為什么凈利潤比營業(yè)收入還高？這其實就是不動產(chǎn)資產(chǎn)管理的迷人之處——因為除了有營業(yè)收入外，資產(chǎn)也在不斷的增值！而這，也體現(xiàn)了平安不動產(chǎn)的資管能力。

　　在持有型資產(chǎn)方面，通過精準的投資區(qū)域選擇（核心城市核心地段）和投資產(chǎn)品定位，平安不動產(chǎn)從設計、規(guī)劃、運營、管理全流程打造了諸多匠心地標，并對其進行全價值鏈運營管理。

　　目前，平安不動產(chǎn)已經(jīng)在深圳、杭州、天津、北京、長沙、濟南等地打造了眾多地標性建筑。這些項目不僅沉淀了優(yōu)質(zhì)的不動產(chǎn)資產(chǎn)，而且還在平安不動產(chǎn)投入運營以及加持精細化管理后，實現(xiàn)了資產(chǎn)價值的提升。

　　△深圳平安金融中心

　　平安集團而今的總部大樓——深圳平安金融中心，就是由平安不動產(chǎn)全流程設計、打造、運營、管理的。

　　這座獲得“2019年度全球400米以上最佳建筑獎”的大廈，是世界最高辦公建筑。包括商場、寫字樓、酒店、觀光層等4大業(yè)態(tài)。

　　作為一家投資和資產(chǎn)管理公司，要在高成本的前提下，要打造精品項目，對全生命周期的投資和資產(chǎn)管理提出了很高的要求；平安不動產(chǎn)的作品和業(yè)績證明了它擁有這樣的作品力和專業(yè)能力。

　　依托平安的綜合資源優(yōu)勢，平安不動產(chǎn)有足夠的資源、能力、精力、心力進行精雕細琢和產(chǎn)品打磨，甚至能精細化到一種石材的挑選與品質(zhì)把控。

　　這一投資及資產(chǎn)管理能力，使得其在行業(yè)結構分化、行業(yè)生態(tài)蝶變的環(huán)境中顯得特別的突出。

　　文章來源：明源地產(chǎn)研究院微信號

本文首發(fā)于微信公眾號：每日經(jīng)濟新聞(博客,微博)。文章內(nèi)容屬作者個人觀點，不代表和訊網(wǎng)立場。投資者據(jù)此操作，風險請自擔。

相關知識

這才是房地產(chǎn)的終極模式，平安不動產(chǎn)已經(jīng)領跑！
躁動的險資 平安不動產(chǎn)二刷北京順義仁和鎮(zhèn)地塊
蔣達強出任平安不動產(chǎn)董事長
平安不動產(chǎn)與俊發(fā)集團正式簽訂戰(zhàn)略合作框架協(xié)議
平安不動產(chǎn)：擬發(fā)行20億元公司債券
持續(xù)提升運營管理水平 平安不動產(chǎn)預計將有更多商業(yè)項目亮相
平安不動產(chǎn)地標項目再添新成員 麗澤平安金融中心運營在即
平安不動產(chǎn)：擬發(fā)行10億元超短期融資券
平安不動產(chǎn)100億公司債獲受理,償還債務及補充營運資金
平安不動產(chǎn)：擬發(fā)行17億元超短期融資券