以下精選問答內容來自“廣叔談房”公眾號

提問：你好廣叔，現有在廣州自住一套兩房有貸款。準備賣了置換3-4房物業(yè)自住，置換核心關注學位教育。如果賣掉可以有300w左右預算資金，請問廣州天河區(qū)新樓盤保利天匯、新樓盤珠江花城和天河牛奶廠的二手樓盤龍湖天宸原著要怎么選？能否分析下三個樓盤的學校教育資源情況？謝謝。

回答：你好。保利天匯，天河剛需網紅盤，45班九年一貫制公立學校，雖然還沒定是哪里，但省一級公立名校應該也是跑不掉的。珠江花城，教育是其王牌優(yōu)勢，執(zhí)信中小學。龍湖天宸原著，牛奶廠的知名大盤，交通、配套方面不是很好，但環(huán)境和景觀強，有靈秀、執(zhí)信?？磦€人偏好吧，如果對交通方面配套方面不是很在意，選龍湖天宸原著，后期會逐漸完善的。其次考慮珠江花城，再次保利天匯

提問：廣叔你好，自住一套，想投資一套，手上有100W,請問新塘白江地鐵站附近的樓盤怎么樣？惠百氏廣場和東方名都哪個更好？新塘和知識城哪個升值空間大？

回答：你好。白江地鐵站附近可以考慮，13號線新塘新沙到魚珠，目前廣州東進，主要發(fā)展黃埔科學城、金融城、魚珠港。而新塘就能承載黃埔的外溢資源包括剛需購房人群，因為新塘有良好的交通，新塘TOD,13號地鐵，穗莞深城軌，新白廣，都是通往市區(qū)的核心地段。除此之外新塘有多所省一級名校，這可謂是購房者最關心的問題，買房一部分也是為了孩子能有一個好的教育環(huán)境。從租金市場來看新塘的租金是最高的，房子的入住率也是最高的。優(yōu)選東方名都，花園社區(qū)，住著更舒服一些。只能說都有潛力，知識城相對來說需要更長的周期，而新塘短期有暴擊的可能。

提問：廣叔你好，要麻煩您幫忙解惑。廣州戶口，在越秀區(qū)上班，想年底想結婚，想要買離地鐵口近的房，總價200左右，手上首付只有就只有80萬，月收入1.5萬。最近才開始看樓盤，看了2個盤：1，御溪世家，84方總價200萬以內，離鎮(zhèn)龍地鐵站較近，雙地鐵口，但是房子號稱是蝶型布置，最新開的盤朝西南和東南方的靠近行車道和外面商鋪，東北和西北方又怕潮濕陰冷。2，東方名都，在白江地鐵附近，單價2.6萬，尾盤了，而且可選擇較少，而且土地規(guī)劃過了14年了，還要明年交樓。廣叔可以根據我的情況給出建議，然后推薦幾個符合條件我又能買得起的樓盤？非常感謝

回答：你好。御溪世家可考慮，近地鐵，2站到天河，東南方要好一些。

東方名都，東江大道北邊上，近地鐵13號線白江站，花園社區(qū)，較安靜，土地規(guī)劃過14年影響不大。綜合看建議選擇御溪世家。

還可以看下

新塘：錦繡天倫花園

朱村：中國鐵建國際花園、荔富湖畔

提問：你好廣叔，想在南山買500萬以下的3房，2017的時候在松崗買了一套3房賣了，松崗的通勤距離太遠，吃不消，現在想換到南山或者寶安，寶安的豪宅線太低，稅費扛不住。這個預算，南山有得選嗎？

回答：你好，抱歉，南山別說500w以下的三房了，像樣點的兩房都快沒得選了。寶安很多選擇，盡量靠近地鐵1、11和在建的12號線一公里范圍內的次新盤，還可以選到。 你買三房的目的是自住還是投資？有無其他地段、學區(qū)和居住品質的需求？寶安的稅費有方法可以避開一些

提問：你好廣叔，夫妻倆在福田上班，有一小孩差不多兩歲。如果是考慮投資兼自住的話，碧海的幸?，B灣附近(離地鐵口遠)，西鄉(xiāng)的中熙香繽山(22年12號線開通），坂田的大族云鋒（坂銀通道的開通），請問這三個片區(qū)現階段適合上車嗎？或者預算800w以內考慮投資兼自住有什么好的建議，期待您的解答。

回答：你好，大族云峰在坂田，坂田雖然屬于龍崗區(qū)，但是地理位置挨著福田中心城區(qū)近。自住可以買，但是投資的角度看短期會站崗。 寶安重點關注以下樓盤： 萬象新天 大花園、近地鐵、高贈送、樓齡新、小三房 缺點是單價高、每天早上地鐵口排隊500-2000米不等； 富通v都會 高贈送、單價低、樓齡新、近地鐵、大三房 缺點是花園小； 富通城一期 大花園、戶型好 缺點是地鐵遠 幸?，B灣 樓齡新、近地鐵、大花園 缺點是贈送少、梯戶比低 圣拿威 樓齡新、近地鐵、大花園 缺點是沒贈送、單價高 西城雅筑 樓齡新、高贈送、地鐵近、近寶中 缺點是單價高、花園小 這幾個小區(qū)具備的優(yōu)勢有： 1.都能做到7.5成左右的杠桿； 2.租金都不錯。

提問：廣叔，你覺得珠海這個城市在大灣區(qū)城市群中怎么樣，潛力如何？珠海的話斗門和高欄港區(qū)哪個樓盤（一手）會比較好呢？

回答：你好，珠海近幾年被熱炒，IP流量一直很高，城市比較宜居，靠旅游撐起來的城市IP不可持續(xù)，如果經濟不轉型 人口基數不足，很難維持目前的漲幅。我的建議是如果不是剛需自住就別買了，珠海人口不到200萬，周邊競爭者太多，深圳 廣州 東莞 佛山，每一個都比他強。高欄港太遠了，沒什么價值。

斗門是珠海房價便宜的片區(qū)，房價1-2萬/平，也是現在珠海剛需人群的最后選擇區(qū)域。斗門區(qū)位于珠海市的西部，東連中山市，北倚江門市，靠近高欄港和珠海機場，西部沿海高速，江珠高速貫穿全境。但由于與珠海市區(qū)之間被坦洲相隔，過去的一段時間里，斗門的發(fā)展還是相對比較緩慢的。二者更建議斗門。

提問：你好廣叔，深戶，25歲未婚女，湖北人，在深圳工作兩年，月收入1.5w+，在5月份子彈估計有15w，想投資買房，我計劃買100w左右的房子，買哪里的房子合適？深圳，武漢，還是臨深地區(qū)？sfsd買什么樣的房子呢？（不考慮結婚用，從房型，地段，升值空間，周轉率這些方面考慮）謝謝

回答：你好，子彈15萬首選沈陽 月供能力不錯的花，可以考慮做一筆貸款，把子彈擴充到40以上，入手武漢或者東莞，其次是廣州的新塘不限購區(qū)域。 其中沈陽 和新塘是不限購的，其他幾個地方都限購。 投資建議入手2-3套沈陽，翻倍之后直接換深圳。

提問：你好廣叔，子彈80-100左右，廣州生活工作，家庭年收入30萬，三年后達退休年齡。廣州戶口，自住房經適房，想給孩子先備房及自己置換，經適房若銷售ZF收取70萬。初步了解了黃埔區(qū)政府附近，越秀嶺南山畔，萬科城，保利林語，科城山莊錦澤，峻森，保利羅蘭國際，萬科東薈城，香雪山公園，鼎峰，時代春樹里等，價3萬到4萬不等，4萬左右居多，一手有越秀品秀星樾，南向3.9萬，請問，是否出售經適房，還是繼續(xù)等ZC?如果購買及置換，哪里及哪個樓盤合適？謝謝！

回答：你好，這幾個盤都是不錯的區(qū)域，我可能會傾向春樹里，剩下主要看價錢了，經適房是否出售還是看樓盤，建議具體情況再做判斷是留還是出手。

提問：你好廣叔，嘉御山5期1套100平5房復式，欠400多萬，在出租中。這幾年漲幅一般，但是坂田今年利好很多，銀坂通道、10號線、33號線、學校等，想置換到碧海華豐前海灣或者華潤城打新、等沙井海岸城？折騰都是時間成本和稅費，請廣叔建議是否應該置換？

回答：你好，嘉御山屬于坂田的標桿盤，實際上這一輪漲幅中雖然不如西部熱門板塊，但是跑平大盤問題不大。近期利好確實很多。 華豐前海灣是典型的深圳主流偏好型物業(yè)。 1. 有的戶型贈送比較多 2. 新，小區(qū)不錯 3. 有潛在學位賣點 這些原因是比較切中深圳主流購房群體的愛好的，但對于我們來說缺點比較明顯： 1. 價格高 2. 位置不算很好，片區(qū)成熟增量有限，且片區(qū)定位 3. 學位這東西如果可信，深圳遍地名校 自住還不錯，投資要看價格 華潤城，海岸城都是不錯的盤 如果打新成功，可以考慮出手置換，短期內資金不足可以用拖延流，或者一些金融手段解決。

提問：廣叔您好，我計劃買一套初中學位房，600萬左右，是選深實驗光明好？還是翠園東曉？或者有其他的選擇嗎，謝謝！

回答：你好！深圳優(yōu)質的教育資源都在關內，如果是單純的學?？隙ㄙI南山和福田、羅湖。給孩子更好的教育和圈層，盡量還是在市內（畢竟同學圈都不同）。羅湖目前600萬的總價可選擇面還比較廣，15年之內的樓齡、塔樓，避免樓齡過老或者奇葩戶型。翠園東曉屬于筍崗、水貝、湖貝舊改輻射區(qū)。有名校加持，短期內保值能力不錯。

提問：廣叔你好，考慮首付160-170萬左右，總價500萬左右，想買個三房，剛需首套自住，最近在關注大運這個板塊，在一路向西的大背景下，大運板塊現在是否值得入手，我之前也有關注星河時代這個盤，不知道這個盤學位怎么樣，對比陽光天健城等四大神盤相比怎么樣呢？謝謝！

回答：你好，不能買龍崗已經成為一種政治正確，不推薦龍崗這個區(qū)域的原因就是第一產業(yè)薄弱，高收入的人群較少。第二，二手房存量大。第三距離主要CBD距離較遠主要集中在南山、福田，第一高樓最快也要到2024年，大學城對房價的影響也是微乎其微，因為大學生是不買房的，都是住宿舍，地鐵開通后對房價的漲幅也是很有限，因為未來的中心依舊會是福田南山前海，特別是前海對企業(yè)的吸附力很大，多中心格局規(guī)劃的雖好，但是資源有限。

未來多條地鐵交匯旁邊的商業(yè)舉步可達，學校雖然不會加分，但也不會減分，大運為龍崗體制內人群競相購置之地，生源肯定是沒有問題的。壹城中心一邊倒不能買的聲音還言猶在耳，如今它的房價已經起來了，而且漲得毫不輸人，太古城漲的時候華潤城還是個小弟，而現在也悄然跟上去了。深圳灣爆發(fā)的時候，寶中表現還差強人意，現在也借機崛起了。都說只能買西部的時候，上塘的500萬也不知不覺變600萬了，所以其實我們需要甄別的是產品坑，一些沒有底層邏輯支撐的戶型以及一些過氣的老舊盤片區(qū)。

提問：你好廣叔，您覺得寶中的菁英趣庭一房一廳怎么樣？未來可以跑平寶中的大勢嗎？

回答：你好，從進場的時間看，寶安南山的小戶型基本上都已經漲了10-15%了，如果是純投資，就不太建議追高這些熱點片區(qū)的小面積了，自住就沒有辦法，只能咬緊牙關接受。從產品上看我更愿意選兩房而不是一房，畢竟兩房接盤人群會更廣?；幽甑牡囟螇蚝冒?，它的一房一廳五年前和玉湖灣的小兩房價格一樣，現在玉湖灣已經跑到前面去了，無他，唯兩房爾。

提問：你好廣叔，紅山的中央原著，91年拿的地，房子比較新，143平米雙證，850萬，值得入手嗎？多謝

回答：你好，合正中央原著，紅山片區(qū)的高品質樓盤，不帶深高學位，成交價在七萬到七萬五之間。 但雙證房是一個神奇的物種，不能簡單把一個購房指標等于100萬來換算，就自認為合算。 這是心理層面的博弈，雙證房過濾掉了大部分接盤客，同時打掉了人們的投資預期，同樣是房子，市場價值卻被大大削減，你可知深圳灣同樣戶型，雙證和單證價差幾百萬還很難賣出。 你看上這套雙證房，單價近六萬，和單證房一萬出頭的價差我認為是不夠的，筍進筍出難賣是它的必然命運。 在我看來，雙證房只適合自住，用兩個指標，合理價差買一個住的舒服，投資客盡量不碰，更不要賭限購會放松，等不到的。

房地產注定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。很多人給我留言提問，廣叔精力有限，無法一一解答。

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