貝殼找房市值超越百度 ,董事長左暉卻說未來挑戰(zhàn)還很多

來源：智能家居時間：2020-08-21 08:10

跑了近20年，左暉終于帶著他的公司上市了。

　　美國東部時間8月13日上午9：30，貝殼找房（下稱“貝殼”）正在美國紐交所掛牌上市，證券代碼為“BEKE”。

　　開盤當天，貝殼開盤價為35.06美元/股，較發(fā)行價20美元/股上漲75%；盤中最大漲幅一度攀升至87.2%，市值超過422億美元，在中概股里排名前5。

　　截至發(fā)稿，貝殼最新的股價稍有回落至34.6美元/股，市值約390億美元，兌換成人民幣約為2704億人民幣。這一數(shù)值對標房企最新市值可進入TOP 10之列。

　　受新冠疫情影響，左暉和貝殼未能到紐約敲鐘，而選擇在北京復制一個敲鐘儀式現(xiàn)場。按照左暉的說法，貝殼此前做了預案，按最壞的情況打算，做好了儀式全程線上化“云敲鐘”的準備。

　　當日，左暉一如既往地西裝革履，臉上掛著微笑，帶著貝殼聯(lián)合創(chuàng)始人彭永東、貝殼高管和員工代表、品牌主、投資人代表上臺敲鐘。

　　高光時刻，也罕見、直觀地把左暉和貝殼的“朋友圈”曝光于眾。21世紀不動產(chǎn)盧航、優(yōu)銘家、富房、百年行、糯家高層等貝殼系“戰(zhàn)略同盟”紛紛出席，壹線君還在現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)了TOP 5房企總裁、中城聯(lián)盟輪值主席林中、高瓴資本張磊、華興資本包凡、騰訊及碧桂園投資方代表的身影。

　　敲鐘一刻，臺下響起掌聲。臺上，陪左暉征戰(zhàn)多年的老員工不少人紅了眼眶，左暉卻顯得相對淡然，盡管敲響鐘聲后意味著左暉身價一夜?jié)q了數(shù)百億。

　　“坦率地說，我自己一直沒有特別找到IPO興奮的感覺，我感覺我是被氣氛所烘托起來的?！弊髸熣f，我覺得這件事情（上市）和我們的愿景、和我們的目標是不是足夠地接近？好像沒有什么關系。

　　在左暉看來，對于自己創(chuàng)立了19年的這個組織而言，上市或許可以小小地慶祝一下，彼此鼓勵。

　　但對于貝殼的模式和眼下的發(fā)展，自稱“北京最大中介頭子”的左暉說：“我一直不覺得我們今天算完全跑通了，我覺得我們可能完成了0到1，算是活下來了。”

　　回應貝殼連續(xù)三年虧損質疑

　　盈利和業(yè)務持續(xù)性，成為擺在左暉和彭永東面前的重要問題。

　　官方資料顯示，貝殼脫胎于鏈家，是左暉抽調鏈家各路精英人馬，重新打造的線上線下房產(chǎn)交易平臺，于2018年4月正式上線。

　　成立兩年多來貝殼發(fā)展迅速，此前獲得家紅杉資本、華興資本等知名投資機構和龍頭房企多輪融資。IPO前，騰訊持有貝殼找房12.3%的股權，為貝殼找房第二大股東。

　　因上市信批要求，貝殼找房的財務數(shù)據(jù)也得以首次完整曝光。

　　目前貝殼的三大主營業(yè)務分別是存量房交易、新房交易和含互聯(lián)網(wǎng)裝修、金融服務等在內的新興業(yè)務。

　　截止6月30日，貝殼在中國103個城市擁有超過260家房地產(chǎn)經(jīng)紀品牌、超過4.2萬家社區(qū)中心店和超過45.6萬經(jīng)紀人。敲鐘儀式上，左暉透露目前在貝殼每一天大概會發(fā)生一萬筆買賣和租賃的交易。

　　據(jù)貝殼找房招股書披露，2019年貝殼找房平臺GTV達到21280億人民幣，同比2018年增長84.5%。其中,存量房交易GTV從2018年的8219億人民幣提升為2019年的12974億,新房交易GTV從2018年的2808億人民幣提升到2019年的7476億人民幣。（注：Gross Transaction Volume為總交易量，可理解為所交易的房產(chǎn)成交總額）

　　從平臺成交總額（GTV）來看，貝殼找房已成為國內最大的房產(chǎn)交易和服務平臺，交易額僅次于阿里巴巴。根據(jù)第三方機構CIC(灼識咨詢)報告顯示，中國住房市場(包括一級市場和二級市場)2019年營業(yè)額為22.3 萬億元，照此估算貝殼占據(jù)近10%的市場份額。

　　收入方面，過去三年貝殼的收入分別為255億元、286億元、460億元。從數(shù)據(jù)上看，貝殼2019年收入相當于我愛我家、房多多等11家已上市房地產(chǎn)經(jīng)紀公司的營收總和。客觀來說，貝殼目前保持著國內房產(chǎn)交易領域的領頭地位。

　　不過，值得注意的是，持續(xù)的擴張和高成本的投入也對貝殼產(chǎn)生了一定的壓力。招股書顯示，過去三年貝殼分別產(chǎn)生了5.38億元、4.28億元、21.80億元的凈虧損，這也引發(fā)了外界對貝殼盈利能力的質疑和猜測。

　　此前，貝殼在招股書中解釋稱，三年連續(xù)虧損主要是由于高額的傭金拆分，以及內部傭金和補償形成的收入成本造成的，主要是向協(xié)助完成交易的其他機構及渠道支付的傭金，以及向中介及銷售人員支付的交易提成。

　　數(shù)據(jù)顯示，2017年至2019年，貝殼內部傭金及補償金額分別為156.63億元、157.68億元以及194.44億元，占總營業(yè)成本的比例分別為75.53%、72.4%和55.96%。

　　在上市當天的媒體交流會上，貝殼找房聯(lián)合創(chuàng)始人彭永東也就此問題進行公開回應，其表示貝殼并未虧損。他解釋稱，我們用EBITDA（稅息折舊及攤銷前利潤）是一種更好的核算口徑，來看（貝殼）的經(jīng)營狀況，過去三年貝殼EBITDA都是連續(xù)盈利的。

　　資料顯示，EBITDA是指未計利息、稅項、折舊及攤銷前的利潤，可以看做企業(yè)經(jīng)營現(xiàn)金流的代表，而不是字面上稱的“利潤”，該指標反映了企業(yè)未受其資本結構和稅收影響的凈現(xiàn)金流情況。

　　從這個指標而言，貝殼的主營業(yè)務和造血能力是為正的。

　　貝殼最新披露的數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年貝殼達成了1.33萬億元的平臺成交總額，實現(xiàn)收入272.6，凈利潤16.1億元。

　　未來規(guī)劃：新房、存量房業(yè)務占比各一半

　　與公眾認知所不一樣的是，貝殼已經(jīng)難以稱作一個二手房業(yè)務主導的企業(yè)。此前，2019年下半年貝殼曾因“綁架開發(fā)商營銷渠道”的話題一度引起過爭議。

　　事實上，貝殼新房業(yè)務在貝殼體系內占有越來越重要的地位。

　　2019年，貝殼存量房業(yè)務實現(xiàn)收入246億元，新房業(yè)務實現(xiàn)收入203億元人民幣，二手房業(yè)務稍高。

　　2020年上半年貝殼新房業(yè)務收入為139.8億元，首次超過二手房業(yè)務，占比超過5成。毫無疑問，這對于貝殼而言是一個重要節(jié)點。

　　在接受媒體采訪時，彭永東表示，貝殼新房業(yè)務占比快速提升是原先自己沒有預想到的，“我們原來低估了新房的潛力”。

　　彭永東認為，未來貝殼的新房業(yè)務仍有非常巨大的想象空間；不過，他也強調，新房業(yè)務的快速增長，不會影響二手房業(yè)務的重要性，“注重二手房是貝殼整個模式的基礎”。

　　“我們自己不會把新房、二手房很割裂地去看待這兩個業(yè)務。”彭永東指明，未來這兩塊業(yè)務會是貝殼持續(xù)發(fā)力的業(yè)務板塊。

　　“我們處在非常特別的市場，二手有非常大的增長空間，全中國一年7萬億GTV，2024年將超過12萬億。第二，2019年中國的新房通過渠道去續(xù)化的比例是26%，4年會增長到43%，”彭永東稱。

　　對于上市后業(yè)務的規(guī)劃，彭永東表示，新房和二手房業(yè)務兩大板塊不會做過大的調整，未來兩個業(yè)務在貝殼整體收入中會保持“差不多一半一半的比例”。

　　而關于金融、家裝等第二賽道業(yè)務，彭永東表示貝殼并不著急。

　　“這些賽道都是非常復雜的，我們自己的經(jīng)驗是先縱著做，每個環(huán)節(jié)都趟一遍通過互聯(lián)網(wǎng)、數(shù)據(jù)的方式重構整個流程，然后再橫著做；我們會進行預判，像這種賽道我們會以十年的時間去規(guī)劃，我們對第二賽道非?？春梅浅Ｓ行判??！?/p>

　　上市后貝殼仍面臨挑戰(zhàn)

　　盡管成功上市，市值行業(yè)登頂，但左暉沒有顯得過于興奮和激動，左暉更多地思考關于貝殼的未來。

　　“長遠的發(fā)展，我自己覺得我們可能面對三個比較大的挑戰(zhàn)。”

　　左暉認為，貝殼面對的第一個挑戰(zhàn)是把貝殼的模式完全跑通。這也是IPO路演前期，貝殼被投資人被問及最多的問題。

　　左暉認為，判斷貝殼模式是否跑通有三個標志：第一個，提升經(jīng)紀行業(yè)的效率；第二、提升消費者回饋（NPS，凈推薦值，亦可稱口碑）；第三、完成行業(yè)的服務者的職業(yè)化。

　　按照左暉的標準，年均五千萬GTV為門店的溫飽線，中產(chǎn)線需達到年均一個億的GTV，2024年的時候，貝殼希望90%以上的店面達到溫飽線以上；此外，希望通過貝殼的模式，在貝殼體系內，用幾年的時間把消費者的NPS提高到20%、30%左右；最后，提升行業(yè)經(jīng)紀人平均從業(yè)時間至30個月左右，并完成職業(yè)化培訓。

　　“如果沒有達到這三個目標，即便是財務數(shù)據(jù)或經(jīng)營數(shù)據(jù)做到比較好的狀況，我也不覺得我們真正的創(chuàng)造出來價值?！弊髸煼Q。

　　“整個產(chǎn)業(yè)今天都在快速的迭代、快速的發(fā)展，隨著線上，隨著新的技術的出現(xiàn)，會對整個的全產(chǎn)業(yè)鏈帶來非常大的增值；我們怎么能通過數(shù)據(jù)、技術，去給整個的全產(chǎn)業(yè)鏈帶來進步和增值，這是我們會面對的第二個挑戰(zhàn)?！?/p>

　　關于第三個挑戰(zhàn)，左暉認為，居住領域幾十萬億GTV里，產(chǎn)業(yè)分散且單個品類都很難很復雜，按照貝殼的經(jīng)驗，需要把產(chǎn)業(yè)從頭到尾吃透，再用新技術把產(chǎn)業(yè)重新做一遍，最后進行平臺式的開放，但這并不容易。

　　除了自身面對的挑戰(zhàn)，外部方面，左暉和貝殼更多的壓力和競爭。

　　“貝殼上市對這個產(chǎn)業(yè)還是有一些意義的，我自己判斷可能我們會面對兩個事情。第一個事情，我想可能會有更多的人才和資源投入到這個產(chǎn)業(yè)里來；第二個事情，我希望有更多的競爭進入到產(chǎn)業(yè)里”左暉稱，自己認為這些對貝殼來說總體上都是好事。

　　在貝殼上市當天，易居董事局主席周忻發(fā)出祝賀，同樣發(fā)出祝賀的還有58集團CEO姚勁波。

　　作為“反貝殼聯(lián)盟”的發(fā)起者之一”，姚勁波發(fā)了條朋友圈“今天貝殼上市，向左暉總表示祝賀。但負責任的講我們相信開放平臺Android會大于封閉，58安居客退市后會全方位進入/賦能產(chǎn)業(yè)！”

　　隨后又在評論中表示：“希望行業(yè)更好，創(chuàng)業(yè)者都能自由飛翔?！?、“我們哲學是，讓創(chuàng)業(yè)者更強、行業(yè)應該百花齊放?！?/p>

　　祝賀之余，也別有一些競爭的意味。

　　而更早些時候，阿里進一步增持易居股份躍居第二大股東；此外，雙方還將組建房產(chǎn)線上平臺的合資公司，首期投資50億元，該公司將是唯一代表阿里在中國大陸從事房地產(chǎn)的業(yè)務主體。

　　這一舉動，一度這被市場和輿論炒作成為“阿里+易居“與“騰訊+貝殼”在房產(chǎn)交易平臺賽道上的戰(zhàn)事升級。

　　事實上，貝殼要面對的競爭并不止58、易居；京東自營房產(chǎn)也正聯(lián)合各大開發(fā)商線上賣房，字節(jié)跳動也已正式布局房產(chǎn)板塊，貝殼的B端大客戶房企龍頭們今年以來也在嘗試轉型線上賣房并加強自銷隊伍建設，與此同時，開發(fā)商全員營銷的浪潮一浪接一浪等，這些都可能在未來侵蝕貝殼的部分市場份額。

　　市場蛋糕就這么大，競爭總是無可避免的。

　　不過，在彭永東看來，貝殼最危險、最核心的挑戰(zhàn)，更多來自于內部，來自組織的腐壞，而非外部競爭或政府監(jiān)管、市場波動。

　　在房產(chǎn)交易領域研究多年的空白機構創(chuàng)始人楊現(xiàn)領認為，貝殼未來的增長點主要在5個方面，分別是二手房流通率的上升、新房渠道成交占比的上升、交易貨幣化率的上升、品牌連鎖化率的上升、合作效率的上升。

　　這些是未來中國房產(chǎn)交易領域的趨勢和機會，只不過，貝殼的競爭者們也有可能分一杯羹。

　　前路并非坦途，后路多有追兵，房產(chǎn)經(jīng)紀中場戰(zhàn)事，貝殼暫時領跑一步。

　　未來，這個行業(yè)還會出現(xiàn)什么變化呢？

來源：地產(chǎn)壹線