原標題：東莞小區(qū)業(yè)委會形同虛設(shè)？專業(yè)人士：需健全機制，發(fā)揮業(yè)主自治！

三區(qū)檢檢察官簡景輝表示，結(jié)合該案件來看，目前東莞物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的矛盾，比較關(guān)鍵的問題在于物業(yè)管理法規(guī)缺乏，不夠全面，缺乏具體操作細則；急需解決的是要加大業(yè)委會成立的指導(dǎo)和協(xié)助力度，提高社區(qū)自治水平；最為根本的解決方法是提高物業(yè)服務(wù)水平、轉(zhuǎn)變業(yè)主觀念，共同建立雙贏多贏的物業(yè)服務(wù)管理機制。

據(jù)了解，目前東莞市人民檢察院已經(jīng)就相關(guān)問題向東莞市住建局發(fā)出檢察建議書，提出包括建立健全物業(yè)管理工作機制、完善物業(yè)服務(wù)綜合管理機制和誠信管理制度、加大業(yè)委會成立的指導(dǎo)和協(xié)助力度等5項建議。東莞市住建局已復(fù)函。

建議 急需健全物業(yè)管理工作機制

三區(qū)檢檢察官簡景輝是日前關(guān)注度最高的東莞首例“黑物業(yè)”案件的其中一名辦案組成員。在案件審查起訴期間，在獲得三區(qū)檢主要領(lǐng)導(dǎo)的批準后，黑物業(yè)專門辦案組組建專題調(diào)研組，對涉事物業(yè)公司進行專題調(diào)研。調(diào)研核心包括相關(guān)職能部門對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管情況、小區(qū)業(yè)委會成立情況以及相關(guān)法律法規(guī)的落實情況等。

此外，為了調(diào)研結(jié)果更加全面客觀，以公安機關(guān)收集的案卷材料為線索，簡景輝和其他辦案組成員走訪鎮(zhèn)街房管所深入了解?！安皇遣幌牍?，而是沒法管”。簡景輝回憶道，這是聽到最多又飽含無奈的話。簡景輝認為，確實是沒“法”管，因為目前施行的東莞物業(yè)管理辦法中，確實缺少職能部門管理的操作細則，特別遇到職能交叉的情況下誰牽頭、誰配合，如何堅持權(quán)責(zé)到位將是一個比較大的困難。

據(jù)了解，目前東莞正在施行的是從2018年8月1日落地的《東莞市物業(yè)管理辦法》，主要是明確了各相關(guān)部門、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會等各自的職責(zé)、權(quán)利等，同時也規(guī)定了各鎮(zhèn)街要建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度、明確業(yè)主大會的多種投票方式等。

較為亮眼的一點是該辦法提出誠信管理制度。假設(shè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或人員未按規(guī)定提供物業(yè)服務(wù)，存在辦法內(nèi)規(guī)定的嚴重失信行為的，應(yīng)當(dāng)記入誠信檔案失信名單；業(yè)主若惡意拖欠物業(yè)管理費，按照個人信用信息管理有關(guān)規(guī)定錄入個人信用檔案。

“至于出現(xiàn)問題之后，是哪個職能部門負責(zé)？該部門應(yīng)當(dāng)怎樣處理？就沒有明確的細則?！焙喚拜x說，物業(yè)管理在一定程度上屬于準公共產(chǎn)品，其社會性功能要求發(fā)揮政府職能，然而物業(yè)管理的市場化趨勢同時又要求政府不能過度介入，而基于當(dāng)今城市社區(qū)模式的多樣性和復(fù)雜性，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)、小區(qū)業(yè)主、業(yè)委會、政府部門這幾個主體之間關(guān)系錯綜復(fù)雜。

“像對物業(yè)收費的監(jiān)督，應(yīng)當(dāng)由價格主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門協(xié)調(diào)負責(zé)?！焙喚拜x補充說，現(xiàn)在很普遍的一種現(xiàn)象就是，無論出現(xiàn)什么問題，業(yè)主第一時間想到的是找小區(qū)屬地的房管所，這種觀念不能辨別對錯，但房管所擔(dān)負的職能和權(quán)力有限，難以從根源上解決問題。

“理應(yīng)是多個相關(guān)部門相互協(xié)作、各司其職、各負其責(zé)?！焙喚拜x說，根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，東莞近三年來針對物業(yè)服務(wù)的投訴較多，按照相關(guān)的法律法規(guī)，主管部門有權(quán)依法對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違法行為作出處罰，且目前部分處罰權(quán)限已下放給鎮(zhèn)街人民政府，如何有效使用該處罰權(quán)督促物業(yè)服務(wù)行業(yè)的良性發(fā)展是急需有關(guān)部門思考的問題。

“一定程度上存在處罰操作細則不明確、溝通銜接機制不暢通、行使職權(quán)主體不具體等問題?！焙喚拜x說，對此，市檢察院向市住建局給出的建議是，建立健全物業(yè)管理工作機制，明確物業(yè)管理工作職責(zé)，減少物業(yè)管理糾紛發(fā)生。值得一提的是，建議具體到針對業(yè)主投訴處理不盡職的問題、針對物業(yè)管理亂收費問題、針對小區(qū)物業(yè)管理糾紛發(fā)生具體問題三種情況。

最大限度發(fā)揮業(yè)主自治作用

東莞全市絕大多數(shù)小區(qū)未成立業(yè)委會。東莞市住建局提供的數(shù)據(jù)顯示，據(jù)不完全統(tǒng)計，東莞市現(xiàn)有物業(yè)管理項目近2000個（不含非房地產(chǎn)物業(yè)類型）。其中，住宅物業(yè)管理項目1200多個。但東莞全市物業(yè)小區(qū)已成立的業(yè)委會只有283個，占全市物業(yè)管理項目僅13.7%。

此外，市檢察機關(guān)通過調(diào)查協(xié)助函的形式向全市涉尚佳物業(yè)公司管理的18個鎮(zhèn)街房管部門發(fā)函，在收回復(fù)函的15個鎮(zhèn)街中發(fā)現(xiàn)，這些鎮(zhèn)街區(qū)域內(nèi)所有小區(qū)成立已備案的業(yè)委會僅有113個，約占區(qū)域物業(yè)服務(wù)小區(qū)總數(shù)的15.4%，目前有效運轉(zhuǎn)的業(yè)委會僅為12.7%。

業(yè)委會的成立困難重重。簡景輝表示，檢察機關(guān)辦案中發(fā)現(xiàn)，部分小區(qū)在成立業(yè)委會過程中，相關(guān)職能部門協(xié)助指導(dǎo)配合力度不夠。如在南城區(qū)某小區(qū)籌備成立第二屆業(yè)主委員會時，相關(guān)部門因指導(dǎo)不當(dāng)導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主發(fā)生糾紛，繼而發(fā)生部分業(yè)主被毆打致輕傷的刑事案件。另外，行政主管部門對已成立的業(yè)委會亦未能盡到引導(dǎo)和監(jiān)督職責(zé)，導(dǎo)致業(yè)委會作用發(fā)揮不明顯。

“業(yè)委會是依法成立，受法律保護的，能夠代表廣大的業(yè)主發(fā)聲，保障業(yè)主的合法權(quán)益。”簡景輝表示，業(yè)委會的成立也是比較困難的，主要是因為人選問題。“業(yè)委會是代表廣大業(yè)主的利益，是否全心全意無償為小區(qū)廣大業(yè)主服務(wù)是很重要的。”簡景輝介紹，目前東莞有些小區(qū)的做法是組建黨組織，或者由律師等“行內(nèi)人”擔(dān)當(dāng)。

依據(jù)調(diào)研結(jié)果，市檢察院在建議書上給出的建議是，要加大業(yè)委會成立的指導(dǎo)和協(xié)助力度，最大限度發(fā)揮業(yè)主自治的作用。分別從業(yè)主委員會比例較少、日常指導(dǎo)力度不足兩個方面出發(fā)，鼓勵、指導(dǎo)和協(xié)助業(yè)主之間、業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間通過《小區(qū)管理規(guī)約》《業(yè)主大會議事規(guī)則》《物業(yè)服務(wù)合同》等文件約定解決物業(yè)管理問題。

加強物業(yè)收費引導(dǎo)與監(jiān)管

“身邊的朋友都有反饋說，自從這案件出來之后，自家的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量都上去了?！焙喚拜x認為，此次“黑物業(yè)”案件雖然是東莞首例，確實也敲醒了警鐘?！盎ダ糙A是物業(yè)行業(yè)內(nèi)最理想的狀態(tài)?！痹诓稍L的過程中，簡景輝分享了這么一個案例。

東莞長安花園小區(qū)是一個2003年建成的小區(qū)，對待小區(qū)內(nèi)諸如電梯廣告等公共收益，向來都是由業(yè)委會來管理，所用到之處都是小區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施，像小區(qū)大門、內(nèi)部環(huán)島路的翻新和修建等。這樣一來，物業(yè)、業(yè)委會、業(yè)主的關(guān)系平衡和諧。長安花園小區(qū)可以說是物業(yè)行業(yè)內(nèi)的“模范生”。

“終究來講，利益沖突是物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主之間的最根本的矛盾?！焙喚拜x說，物業(yè)提供的質(zhì)量服務(wù)與業(yè)主繳納的管理費用是否匹配，直接影響到物業(yè)與業(yè)主之間的關(guān)系。但是在這次調(diào)研當(dāng)中，發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)收費監(jiān)督不夠全面，物業(yè)服務(wù)企業(yè)違規(guī)收費問題頻現(xiàn)這一問題。

針對對物業(yè)服務(wù)收費監(jiān)管力度不夠、對違規(guī)收費問題監(jiān)管力度不足等問題，市檢察院建議要探索建立對物業(yè)公司和業(yè)委會賬務(wù)審計監(jiān)督機制，加強監(jiān)督指導(dǎo)提升物業(yè)服務(wù)公信力。

此外，市檢察院還建議要完善物業(yè)服務(wù)綜合管理機制和誠信管理制度，構(gòu)建物業(yè)服務(wù)管理與社會綜合治理體系的良性互動關(guān)系；提高物業(yè)服務(wù)水平，完善物業(yè)服務(wù)行業(yè)人員的準入制度，落實定期培訓(xùn)和服務(wù)考核機制等，以凈化東莞物業(yè)行業(yè)領(lǐng)域生態(tài)環(huán)境。

聲音 結(jié)合行業(yè)現(xiàn)狀修訂完善相關(guān)法律

對于檢察機關(guān)的檢察建議書，廣東廣信君達(東莞)律師事務(wù)所，東莞市律師協(xié)會刑事法律專業(yè)委員會委員李剛高度認同東莞市檢察機關(guān)的這份建議書。這份建議書是結(jié)合“黑物業(yè)”的典型案例，又通過做了大量走訪工作從實踐中總結(jié)出來的，所提出的問題都很有針對性，且具有極強的操作性。

目前物業(yè)管理行業(yè)的主要問題體現(xiàn)在三個方面，分別是物業(yè)相關(guān)的法律法規(guī)滯后于市場及行業(yè)發(fā)展；成熟的小區(qū)物業(yè)管理架構(gòu)還未形成；部分物管企業(yè)服務(wù)理念和依法合規(guī)經(jīng)營的意識低。

針對以上提出的問題，李剛提出了四點建議。一是，在立法層面，有關(guān)部門應(yīng)根據(jù)《民法典》中有關(guān)物權(quán)編、合同編等規(guī)定的變化，結(jié)合物管行業(yè)的現(xiàn)狀，修訂和完善相關(guān)法律、法規(guī)及規(guī)范性文件；二是，加強行業(yè)監(jiān)管，努力提升物管公司的服務(wù)理念及服務(wù)水平，對某些公司在經(jīng)營中的失范行為加強監(jiān)管；三是物管公司應(yīng)加強自身建設(shè)，要重視企業(yè)合規(guī)及風(fēng)險防控，建立健全反舞弊制度，有效防范由于經(jīng)營和管理不善引發(fā)的糾紛和法律風(fēng)險；四是小區(qū)業(yè)主應(yīng)依法組建業(yè)主大會和業(yè)主委員會。

相關(guān)政策法規(guī)實操性不強

東莞市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會相關(guān)負責(zé)人在接受南方都市報記者采訪時表示，東莞市物業(yè)服務(wù)行業(yè)目前面臨諸多問題和困惑亟待解決。首先就是物業(yè)服務(wù)費與社會經(jīng)濟發(fā)展水平不符，提升難度大造成對行業(yè)的嚴重影響。隨著人工和物料成本的不斷提升，作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)最主要營收來源的物業(yè)服務(wù)費普遍低廉且長期得不到提升，導(dǎo)致行業(yè)整體服務(wù)水平停滯不前甚至嚴重下降，費用入不敷出加上拒繳和拖欠管理費的情況比比皆是，進一步影響企業(yè)的正常經(jīng)營，形成惡性循環(huán)。

其次，代收代繳費用問題依然對物業(yè)服務(wù)企業(yè)產(chǎn)生很大影響。目前我市部分住宅小區(qū)還是由物業(yè)服務(wù)企業(yè)實行水電費代收，管網(wǎng)線損等依然由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)，人力、物力的投入和不應(yīng)由其承擔(dān)的經(jīng)濟損失，嚴重影響企業(yè)的正常經(jīng)營。該負責(zé)人表示，物業(yè)經(jīng)常背黑鍋，長期以來，大多數(shù)物業(yè)管理糾紛基于開發(fā)遺留問題（諸如房屋質(zhì)量、銷售時的不當(dāng)承諾等）產(chǎn)生，而物業(yè)服務(wù)企業(yè)往往成為“連帶責(zé)任人”，成為“替罪羊”。從業(yè)人員也被人看不起，對行業(yè)發(fā)展造成嚴重影響。

同時，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對物業(yè)管理行業(yè)的影響和掣肘依然存在。項目規(guī)劃時未充分考慮房屋交付后物業(yè)管理的實際運營成本，特別是公共水電能耗方面，導(dǎo)致物業(yè)承接后管理費入不敷出，造成后期部分景觀因成本問題不能正常使用。開發(fā)企業(yè)為滿足售樓業(yè)績目的，而過多控制前期物業(yè)管理費定價標準，加上少數(shù)銷售人員的虛假宣傳和無法兌現(xiàn)的承諾，引起業(yè)主不滿，影響物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。還有就是建設(shè)單位（甲方）的遺留問題（特別是房屋質(zhì)量問題）被轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)服務(wù)企業(yè)身上；四是對于未售出或甲方自有產(chǎn)權(quán)部分應(yīng)繳管理服務(wù)費，仍有部分僅體現(xiàn)在賬面上或?qū)嶋H上從未繳納，影響物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資金運作。

該負責(zé)人還特別指出，近年來，關(guān)于業(yè)委會方面的問題對行業(yè)影響頗深。目前的具體現(xiàn)象主要包括：一是確實存在部分建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)視業(yè)委會為洪水猛獸，擔(dān)心業(yè)委會會炒物業(yè)公司魷魚，觸動其利益；二是近年來個別物業(yè)服務(wù)企業(yè)基于上市目的，為擴大其管理面積，以非法利益引誘、拉攏或慫恿存在物業(yè)糾紛的小區(qū)業(yè)主成立業(yè)委會意圖替換原物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其間不乏采取一些非正常手段；三是存在別有用心業(yè)主或其他個人利用召開業(yè)主大會更換物業(yè)公司、索取物業(yè)公司好處、私分小區(qū)公共部分經(jīng)營收益的情況，一旦其訴求無法滿足則通過拉橫幅、喊口號等方式在小區(qū)開展所謂“維權(quán)”活動，既影響了物業(yè)小區(qū)的和諧穩(wěn)定，也損害了廣大業(yè)主的利益；四是近年來雖然有意成立業(yè)委會的小區(qū)不少，但業(yè)主參與小區(qū)日常管理事務(wù)的整體熱情普遍不高，大多數(shù)業(yè)主存在“多一事不如少一事”的觀念，很多小區(qū)業(yè)主大會難以召開，不少小區(qū)成立不了業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會換屆選舉不成功，小區(qū)居民自律自治意識有待加強。

同時，相關(guān)政策法規(guī)的實操性不強，且有關(guān)部門或各鎮(zhèn)街（園區(qū)）基層部門理解不一致，業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)認識不一致，導(dǎo)致部分行業(yè)糾紛和問題無法及時解決。特別是專項維修資金使用、業(yè)委會相關(guān)活動、招投標相關(guān)活動等等。

來源：南方都市報

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