第一財(cái)經(jīng)

作者：孫維維    責(zé)編：劉展超

報(bào)告認(rèn)為，受外部環(huán)境和整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，若是此類庫存壓力繼續(xù)增大，房企降價(jià)促銷去庫存的頻率會加大。

上海易居房地產(chǎn)研究院24日發(fā)布《百城住宅庫存報(bào)告》顯示，截至7月底，全國100個(gè)城市新建商品住宅庫存總量為48031萬平方米，環(huán)比增長0.2%，同比增長6.9%。百城庫存呈現(xiàn)同比正增長態(tài)勢，存在庫存積壓和滯銷的風(fēng)險(xiǎn)。

報(bào)告稱，觀察今年1~7月份數(shù)據(jù)，全國100城存銷比，即庫存去化周期，呈現(xiàn)了比較明顯的“倒U型”走勢。在今年前4月，100城去庫存明顯受到了疫情的沖擊，去庫存周期陡然攀升，甚至超過了1年的水平。而5月份開始，去化壓力總體有所緩解，當(dāng)前已回落到1年以下的水平。7月份，100個(gè)城市新建商品住宅存銷比為11.7個(gè)月，這也意味著市場消化完這些庫存需要11.7個(gè)月的時(shí)間。

上海易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，倒U型走勢，說明隨著時(shí)間的推進(jìn)，疫情對房地產(chǎn)銷售和去化的影響正在減弱。尤其是隨著二季度開始各類房企積極降價(jià)促銷，各類城市的去化動(dòng)力在增強(qiáng)，也緩解了相應(yīng)的供求矛盾。

截至7月底，100個(gè)城市中一、二、三四線的新建商品住宅庫存總量分別為2923萬、24673萬和20435萬平方米，同比增速分別為8.1%、11.4%和1.8%。橫向看，二線城市的庫存攀升力度較大。在庫存增速排名前10的城市中，二線城市的數(shù)量最多，包括杭州、鄭州、呼和浩特、青島、南寧、成都和昆明等。而且從時(shí)間軸看，今年二季度開始明顯拉升。

上海易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，二線城市庫存壓力大的原因是很多房企重點(diǎn)布局二線城市，對很多房企來說，要完成全年銷售目標(biāo)，二線城市的銷售占據(jù)了非常關(guān)鍵的地位。所以從二季度開始，此類城市新盤供應(yīng)節(jié)奏明顯加快，客觀上使得庫存的同比增速也偏大。

而100個(gè)城市中一、二、三四線的新建商品住宅存銷比分別為13.9、11.3和12.0個(gè)月。根據(jù)報(bào)告，存銷比排名前十位的城市是包頭、日照、漳州、景德鎮(zhèn)、三亞、香河、煙臺、北海、蕪湖、武漢。除武漢外，剩下9個(gè)城市都是三四線城市。這意味著雖然二線城市的庫存規(guī)模有比較明顯的攀升，但存銷比數(shù)據(jù)低于一線和三四線城市。

“隨著二線城市這兩年戶籍政策持續(xù)放松、人口導(dǎo)入速度快，二線城市消化能力今年并不差，今年二線城市明顯降低了預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致推盤比較多?！眹?yán)躍進(jìn)告訴第一財(cái)經(jīng)記者。

相比于二線城市，報(bào)告認(rèn)為，當(dāng)前確實(shí)需要關(guān)注三四線城市的去庫存問題。

“像杭州、寧波這些二線城市今年房屋銷售還是不錯(cuò)的，武漢因?yàn)榻衲暌咔橛绊憰r(shí)間比較長，房屋銷售受到影響，除此之外，存銷比比較高的是一些三四線城市，普遍來講，三四線城市今年樓市肯定是沒有火爆的，在去庫存上面臨一定壓力。”嚴(yán)躍進(jìn)說。

報(bào)告提醒，后續(xù)需要警惕的是，住宅去化依然面臨各類新問題。尤其是今年7月份各地政策頻頻調(diào)控，客觀上說明部分城市房價(jià)又出現(xiàn)了炒作。后續(xù)在住宅銷售領(lǐng)域，若是價(jià)格不穩(wěn)，那么管控會持續(xù)，包括信貸政策等。所以對于相關(guān)城市來說，去庫存的工作需要繼續(xù)堅(jiān)持，要引導(dǎo)合理購房需求積極釋放。

從房企層面看，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，受外部環(huán)境和整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，若是此類庫存壓力繼續(xù)增大，房企降價(jià)促銷去庫存的頻率會加大。

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