房貸選固定還是上浮?專(zhuān)家這樣說(shuō)

8月25日起,工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、郵儲(chǔ)銀行等5家國(guó)有銀行開(kāi)始將符合轉(zhuǎn)換條件的存量浮動(dòng)利率個(gè)人住房貸款,批量轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR(市場(chǎng)貸款報(bào)價(jià)利率)定價(jià)。同時(shí),多家銀行提醒,若不接受批量轉(zhuǎn)換規(guī)則,可與銀行提前聯(lián)系或者轉(zhuǎn)換后協(xié)商撤銷(xiāo)。根據(jù)各家銀行公告,批量轉(zhuǎn)換完成后,若對(duì)轉(zhuǎn)換結(jié)果有異議,可于2020年12月31日(含)前通過(guò)手機(jī)銀行自助轉(zhuǎn)回或與貸款經(jīng)辦行協(xié)商處理。對(duì)于不同的存量房貸客群而言,存量房貸利率轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR加點(diǎn)的浮動(dòng)利率或固定利率,究竟孰優(yōu)孰劣?業(yè)內(nèi)人士表示認(rèn)為,這主要取決于貸款余額、還款期限以及還款計(jì)劃等多方面因素。

??去年年底,央行發(fā)布公告稱(chēng),為進(jìn)一步深化LPR改革,商業(yè)銀行應(yīng)自2020年3月1日起與存量貸款客戶(hù)正式切換存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn),原則上存量貸款利率定價(jià)基準(zhǔn)切換工作要在2020年8月31日前全部完成。近日,多家商業(yè)銀行已發(fā)布《關(guān)于存量浮動(dòng)利率個(gè)人貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換的公告》,2020年1月1日前已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的參考貸款基準(zhǔn)利率定價(jià)的浮動(dòng)利率個(gè)人住房貸款(包括組合貸中的商貸,但不包括公積金貸款),利率定價(jià)機(jī)制可以轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR加點(diǎn)形成的浮動(dòng)利率,或轉(zhuǎn)換為固定利率。其中,加點(diǎn)數(shù)值=原合同當(dāng)前的執(zhí)行利率水平-2019年12月發(fā)布的相應(yīng)期限LPR,且加點(diǎn)數(shù)值在合同剩余期限內(nèi)固定不變。一般而言,存量房貸利率轉(zhuǎn)換為固定利率能提前鎖定剩余還貸期限內(nèi)每月的還貸金額,主要適用可預(yù)見(jiàn)、有計(jì)劃的客群,不必承擔(dān)未來(lái)LPR利率變動(dòng)所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。而轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR加點(diǎn)的浮動(dòng)利率,既有機(jī)會(huì)享受未來(lái)LPR利率下調(diào)所帶來(lái)的月供減少,同時(shí)也要承擔(dān)未來(lái)LPR利率上調(diào)所造成的月供增加風(fēng)險(xiǎn)。

??易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱表示,對(duì)于不同的存量房貸客群而言,存量房貸利率轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR加點(diǎn)的浮動(dòng)利率或固定利率。其中,未來(lái)LPR利率的升降預(yù)期是關(guān)鍵。如果認(rèn)為L(zhǎng)PR利率長(zhǎng)期處于上升通道,那么存量房貸利率轉(zhuǎn)換為固定利率將更為有利;如果認(rèn)為L(zhǎng)PR利率長(zhǎng)期處于下降通道,那么存量房貸利率轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR加點(diǎn)的浮動(dòng)利率將更為有利。

??目前許多支持轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR加點(diǎn)形成的浮動(dòng)利率的購(gòu)房者基本都持未來(lái)LPR利率還會(huì)進(jìn)一步下降的態(tài)度。這主要是由于自2019年8月LPR新政實(shí)行以來(lái),5年期以上LPR三度下調(diào),其中最大跌幅為10個(gè)基點(diǎn)。2019年11月20日,5年期以上LPR首降5個(gè)基點(diǎn)至4.8%;2020年2月20日,疫情期間,5年期以上LPR再降5個(gè)基點(diǎn)至4.75%,2020年4月20日,5年期以上LPR直接降10個(gè)基點(diǎn)至4.65%,為2019年至今最大降幅。然而,截止至今年8月20日LPR維持5年期以上利率為4.65%,這已是第4個(gè)月維持不變。

??克而瑞有關(guān)人士認(rèn)為,雖然2020年貨幣政策整體穩(wěn)健偏積極,但聯(lián)系到央行金融工作會(huì)議定調(diào)保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性和一致性,堅(jiān)決不搞大水漫灌。不難看出,未來(lái)整體貨幣政策仍將貫徹執(zhí)行穩(wěn)健為主。長(zhǎng)期來(lái)看, 目前國(guó)內(nèi)利率水平正處于相對(duì)歷史低位。以5年期貸款基準(zhǔn)利率為例,過(guò)去20年基本維持在7%左右,因此未來(lái)從4.65%繼續(xù)向下的空間到底有多大還尚未可知。丁祖昱提醒,對(duì)于大多數(shù)動(dòng)輒10年以上的房貸來(lái)說(shuō),購(gòu)房者們還是應(yīng)該結(jié)合自己貸款余額,原先貸款利率的上浮、下折水平,未來(lái)是否計(jì)劃提前還款,未來(lái)收入是否會(huì)有變換,是否會(huì)影響月供能力等綜合情況方能決定。

來(lái)源:新浪網(wǎng)

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