深圳樓市:這樣的房子最易貶值,別貪便宜買錯了!

來源：智能家居時間：2020-08-31 04:42

千條樓訊不及一筆建議?！沂侨?，你相見恨晚的買房軍師，一如既往帶你賺錢！

以下為“ 三叔說房” 微信公眾號粉絲提問精選

提問：純投資，首房首貸，總額1500萬左右，有以下選擇，請幫助排序:1.萬科蛇口公館（新房，可選擇空間少）；2.寶中的新房；3.寶中的二手房:第五大道或者天健時尚；4.前海時代一期；5.觀海臺或濱海之窗的二房。

回答：首選5，南二外本部學位，且連年雄踞南山榜首，只要成績不滑坡，學位房永遠漲的魔咒就不會被破除。

蛇口公館和天建時尚，一個周邊老舊房子過多，一個小戶型社區(qū)，又沒有學位支撐，小戶型可以買，大戶型都很難有足夠廣的受眾面。

前海時代，單價一直很高端，戶型也不討喜，一直是靠預期支撐著，沒有真實居住需求，就無法長袖善舞，所以過往表現(xiàn)遠不如華潤城和半三。最最怕的是，君生我未生，我生君已老，等到前海真正起來住家成熟的時候，前海時代已有一定樓齡無法高端了，不確定性太大。

三叔您好，可以介紹一下尖崗山壹號這個樓盤嗎？據說最小79三房，不知道價位如何，還有這個地段怎么樣？可以分析一下優(yōu)缺點嗎？

回答：你好。

尖崗山壹號

地鐵：5號線興東站步行790米，算是地鐵物業(yè)。

學區(qū)：緊鄰寶中實驗學校，旁邊海安苑已是寶中實驗學位，所以大概率尖崗山壹號花園也是寶中實驗學位。（海安苑是海關的福利房，海安苑和壹號花園的位置以前是沒有居民小區(qū)的，所以這一片也未有學區(qū)劃分。）

其他配套：旁邊在建尖崗山公園，大型商業(yè)配套需要到靈芝這邊，生活、出行、商業(yè)還算方便。

這個項目是上合村聯(lián)合恒豐、松茂一起開發(fā)的，戶型是79-136平的3-4房，單價在8萬左右，600多萬就能買個寶中實驗學位的3房，還是很香的。

提問：三叔，投資的話，光明中海哪個戶型收益率最高？

回答：只從收益率考慮的話，個人認為85平3房2衛(wèi)戶型的收益率最高，最佳選擇是東北向01戶型。

85平戶型的單價均價是5.7萬，總價均價486萬，是4個戶型中單價最低的。85平雖然是北向，但沒有觀光路的車流噪音，并且高樓層都有新城公園的景觀。并且85平戶型的通透性也很好，雖然不是南北通，但算是東西通透了，居住舒適度高很多。

其次89平，謹慎選擇108平和127平戶型，這兩個戶型單價高，總價也高，不推薦。

提問：你好，我發(fā)現(xiàn)諾德國際目前80平左右的三房成交單價比48平的一房成交單價便宜7000左右一平，但兩年前三房比一房單價要貴7000一平，現(xiàn)在80平的三房是否會有補漲？個人認為諾德不算頂級學位，而且這幾年學位并未變好，小戶型大多朝月亮灣大道，溢價不應該這么多。

回答：首先，諾德48平是小兩房不是一房。兩年前80平比48平單價貴不假，可現(xiàn)在情勢已經變了，前海越來越貴，投資客越來越多，48平小兩房因為稀缺和低總價，輕松跑贏80平三房。至于你認為的80平補漲，有點想當然了。

目前48平掛盤價已沖到750，明顯炒作過度已經飄了，加上750的豪宅生死線，在我看來，短期內不是80平補漲的問題，而是48平回調的問題，自住中長期持有的則不用擔心。

提問：三叔好，請問您對木頭龍舊改項目怎么看？未來有潛力嗎？

回答：潛力沒看到。羅湖的舊改項目，中海天鉆已經做到極致了，一手買家都在賠錢，有天鉆的前車之鑒，誰還敢高價買木頭龍?另外，木頭龍的舊改太出名，偏負面，都知道木頭龍的回遷戶難纏，新盤更難賣上好價錢，這個盤大概率益田會做成平價盤，不虧就不錯了。

提問：問下，現(xiàn)在600萬總價公寓在寶安南山福田以后區(qū)域選擇各自區(qū)域2-3 個性價比投資有性價比大家最關注的幾個公寓，麻煩推薦下。謝謝。

回答：除非財務自由了，否則都不建議考慮公寓這個產品，尤其是中低端公寓，供應量大，不能上學。想辦法買住宅，買不了一線買準一線，買不了準一線買二線核心。

提問：請教三叔，400萬以內的預算，在龍崗想買個2房投資，看了龍城廣場附近的東方明珠城，萬象天成，總感覺有點遠; 大運片區(qū)的龍城華府和翡翠明珠花園您覺得升值潛力如何？明珠花園似乎可以買三房了吧

回答：遠離萬象天成和東方明珠城這兩個樓盤，位置不差產品差。400萬買兩房，大運和龍中都可以任君采擷了，三房都能夠著了，怎么看得都是這些歪瓜裂棗。

提問：您好，請教一下，本人目前深戶未婚，自己名下福田有一套房產，但同時還與父母分別持有另一套福田房產的五成份額，上述兩套均為住宅，因本人想在婚前在深圳西部再投資一套住宅，請問是否可以先將名下全部房產登記轉讓給父母（類似近親屬之間無償贈予之類），以此來騰出本人的房票，不知這種方式是否可行，轉讓成本如何，謝謝解答。

回答：深圳房價為何不會降，因為還有大把像你這樣優(yōu)秀的單身姑娘撐起半邊天。贈予，都必須是紅本在手才行，夫妻之間贈予免稅，直系親屬贈予可以只交契稅，還可以是三價合一前的登記價交契稅。

提問：三叔你好，想問下潤四大概會是什么價位？還會不會有潤三的驚喜嗎？想看下要不要等，謝謝

回答：華潤城，一個普通的中產盤，認籌人數只會有多不少，您覺得您有多少幾率成為那個被上天眷顧的幸運兒。至于單價，市場在動態(tài)變化，華潤城有學位傍身，一直穩(wěn)中有漲，新房會被限價到什么程度，難以預測。

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